购买-拆除-新建流程 + 时间安排可行吗？

大家好，

我想请教大家一个因为缺乏经验而需要你们评估的情况：

我们打算新建一栋独栋住宅。为此，我们已经购买了一栋现有的（非常老旧的）房子和土地，或者说我们已经去公证处，并且两周前只签了购房合同。到目前为止还没有任何款项支付，而且据我所知，土地登记的变更大约需要几个月时间。与此同时，我们已经和一家施工公司（本地的总承包商）签订了设计委托合同，并且得到了新建的初步设计方案。他们告诉我们由于工作负荷较高，可能最早的开工时间是2021年12月，对我们来说这个时间很合适。关于融资，我们也与Baufi24、[URL_INTERNA=https://www.hausbau-forum.de/threads/dr-klein-erfahrungen-bei-vermittlung-kredit-von-bank-genehmigt.29957/

Dr. Klein[/URL_INTERNA]以及两家“普通”银行进行过初步沟通，但反馈都是“原则上由于有足够的自有资金/对旧房和土地的抵押权，融资不成问题，但没有批准的建筑合同/方案就不可能获得贷款（措辞不完全确定）”。

下面是几个（也许因为缺乏经验显得很基础）相关问题：


[*]关于融资的抵押权具体是如何运作的？购房价约为23万欧元，我们通过提前继承以现金方式支付。新建的总费用（包括附加建筑费用）约为52万欧元，总金额是75万欧元。我们计划将23万欧元作为抵押权/自有资本用于融资剩余的52万欧元。即便旧房要拆除，这样做是否可行？理论上银行也许会说：“你们破坏了旧房的价值，所以只认可土地价值，这样的话抵押金额将不是23万而是10万欧元。”

[*]我们大致规划的时间流程是这样的，但因为我不清楚一般流程需要多长时间，非常感谢你们的反馈：

[LIST]
[*]公证签字 - 三月底
[*]土地登记变更 - 最多6个月后 → 九月底
[*]拆除 - 大约十月
[*]一旦建筑方案批准并签字就确认融资 - 大约十月
[*]开工 - 大约十二月

非常感谢大家的回复！

你们有专门做拆除和清理的公司吗？

是的，我们已经有了一份拆除的报价（Abriss + Entsorgung），大约是3万欧元。我们还联系了另外两家拆除公司，目前正在等待他们的反馈。

还有一个预约吗？那是我们的分水岭。看看报价单里包含哪些污染物类别的处理。

时间不确定，但那个具体报价的人对大约十月进行拆除的时间安排没有异议。我已经和另外两家公司通了电话，他们告诉我到那时还有一些时间。因此，我希望十月的时间不会成为问题。关于污染物等级的问题很好，那个具体的报价中没有详细说明（但他也是远一点的父系亲戚）。

我不是这个领域的专家。

但据我所知，银行会确定作为银行抵押权登记的金额。也就是说，在土地登记簿上会登记银行及其相应金额。如果你们无法继续偿还贷款并且房子被出售，银行有权获得这笔金额。
如果有第二家银行参与融资，也会为第二家银行登记一笔抵押权。

我不知道银行是否会将购房款认可为自有资金。如果房子被拆除，我猜测可能只有土地会被认可为自有资金。