融资和房屋建设流程

您好，

在我们预计五月底确认建筑用地预订后，我现在正在考虑下一步该如何最好地进行。对此，我也很想了解你们是怎么计划的/打算怎样做。

建筑用地位于一个尚待开发的新建住宅区，该区计划年底前完成基础设施建设。

我计划的时间安排如下：

2017年6月：预订建筑用地
2017年8月：完成融资
2017年8月：购买建筑用地
2017年11月：基础设施建设完成
2018年2月/3月：开始动工
2018年11月：搬入

由于我预计到明年2月/3月开工时利率会提高，我希望能在7月或8月就把融资谈妥。在首次向主银行申请融资时，已经获得了9个月免支付准备金利息的承诺。

如果以9个月免支付准备金利息计算，时间范围为2017年8月至2018年4月。从2018年5月开始，才会开始计收准备金利息，但也只是针对尚未提取的贷款部分。

你们怎么看这个时间安排？

你们是怎么安排时间进度的？

你们从什么时候开始还款？我觉得从动工开始还款我们是可以做到的，只是那时房贷金额会加上租金，有点压力。以后也可以利用特别还款（最多5%）来缓解，你们怎么看？

我忘了问银行：银行愿意和我们签融资合同并立即登记约定的抵押权吗？如果不愿意的话，我们也可以在完成基础设施建设后，比如11月或12月再买地。你们在这方面有什么经验？

非常感谢你们花时间阅读这所有内容。

你好，

利息+本金偿还从贷款全部支取开始计算。例如，如果你们为土地和房屋建设申请了一笔贷款，那么你们只需对已提取的资金支付纯利息+从第9个月开始对未提取的资金支付准备金利息。

你们需要考虑是否为土地申请一笔贷款，为房屋建设申请第二笔贷款。

你们是否已经有了基本的融资合作伙伴，并且对建筑总金额有所了解或已经初步确定了可能的融资金额？

9 Monate bereitstellungsfreie Zeit wurde uns in einer ersten

实际上，大多数银行在新建房屋时至少提供12个月的免支付期。不要只去你的主办银行，也去找贷款中介；即使你不打算换银行，但其他的报价一方面有助于你评估主办银行的报价，另一方面可能还能改善条件。

Ab wann habt ihr mit der Tilgung begonnen?

还款通常在贷款全额支付后的一个月开始。也就是说，实际上是在你搬进去的时候开始。

Ab Mai 2018 würden dann erst die Bereitstellungszinsen beginnen, aber auch nur für den Teil des Darlehens der noch nicht in Anspruch genommen wurde.

würde die Bank die Finanzierung mit uns abschließen und auf eine sofortige Eintragung der vertraglich vereinbarten Grundschuld bestehen?

通常融资应该在公证预约之前完成。签署贷款合同后，时间开始计算。公证人在第二步会进行抵押登记。当然，你也可以稍后再完成融资，但那时利率会怎么样……

市政府到底什么时候要钱？是在十一月吗？

Februar/März 2018: Baubeginn
November 2018: Einzug

你们已经有了有空的建筑承包商了吗？另外，根据天气情况，可能会有延误。

非常感谢你们回复得如此迅速！

在你们的情况下，可以考虑是否为土地贷款一个，房屋建设贷款另一个。

我觉得这是个好主意，因为这样我们可以按比例立即开始还款。按照我对单一贷款的规划，在我们的例子中，从2017年8月到2018年11月根本不会有任何还款发生。

如果作为抵押登记两个贷款而非一个，是否会产生更高的公证/土地登记费用？这是一个基本问题，不考虑是否会有“非常”高的额外费用。

你们是否已经确定了融资合作伙伴，并且根据建筑总额进行了探讨，或者已经初步核实了可能的融资金额？

是的，我们刚刚和我们的主银行做了这方面的工作。

实际上，对于新建房屋，大多数银行至少提供12个月融资。不要只去主银行，也要去中介那里；即使你不想去别的银行，其他报价有助于评估主银行的报价，同时可能还有助于改善它。

我们还计划去常规中介处（Dr. Klein、Interhyp以及一位熟人的中介处）以及第二个主银行。到目前为止，我们只去了我妻子的主银行，我自己另有一家银行。之前的谈话只是为了获取信息。

还款通常在贷款全额发放后一个月开始。也就是说，实际上是在入住后开始还款。

那样还款时间就太晚了，因此前面提到的分拆贷款的事情值得考虑，正如HilfeHilfe所指出的。

通常融资需在公证预约前确定。签署贷款合同后，时间就开始计算。公证人在第二步会办理抵押权设立。当然，你也可以之后再完成融资协议，但贷款利率会怎样呢……

市政府实际上什么时候需要这笔钱？是在十一月吗？

我起初也是想先完成融资，然后安排公证，不希望反过来，因为我知道时间一旦开始计算。我认为我可以晚几个月才去找公证，这样可以更好地利用无利息期。但根据HilfeHilfe的建议，我更倾向于分拆贷款。

市政府到目前为止尚未明确表示具体要求。这里的一般做法是建筑用地可以先预订，待合适时机再购买。没有时间限制。从其他新建区域了解到，建筑地块有时可以预订一年或更久。

你们是否已经有了有空闲时间的建筑承包商？另外，根据天气情况，可能会有延迟。

是的，我们之前已经和承包商谈过了，但房子可能需要做小一些（这取决于我们是否能得到理想的建筑用地，还是需要一个更小的地块），因此我想要在确定最终建筑用地和建筑时间窗口后才能拿到一个具体的报价。

那样会很晚，因此见上文，可能需要将贷款拆分，正如HilfeHilfe所指出的。

问题出在哪里？就是说只有房子建好后才开始还款吗？

问题在哪里？也就是说只有房子建好后才开始还款？

我觉得那样“太晚”了，因为到目前为止我倾向于选择15年的固定利率期限。

那么在我们的情况（2017年8月融资，2018年11月开始还款）中，在这15年的固定利率期限里已经过去了一年多，而期间还款并未开始。

融资中通常会这样吗？也就是说实际上“浪费”了一年时间？鉴于利率水平，我觉得直到2018年才进行融资风险太大，因为利率上升0.3%-0.5%按贷款期限计算会非常昂贵。

编辑：假设利率水平整体上升，贷款总额的剩余本金也会相应增多，前提是月供额度保持不变。