建筑规划与施工流程 - 是否需要与建筑公司签订预合同？

大家好，

我非常期待您们对我的问题的回复，提前感谢大家。

现状：有地块（土地为有建设规划的住宅用地）
目标状态：在该地块上建造一栋带地下室的独栋住宅，并由DEKRA进行施工监督（各工种的验收）

以下是我对建房的大致步骤设想。请随时补充和/或更正顺序。

1. 与首选的成品房公司进行前期洽谈
2. 对建筑实体进行检查，并查阅成品房公司的经验报告
3. 审核成品房公司的财务状况
4. 对提供的装修配置包进行初步样板确认及工厂参观
5. 确定成品房公司
6. 建筑设计，包括取土样和结构力学检测
7. 编制建筑方案、能耗计算、剖面规划、居住空间计算
8. 向地方政府提交建筑方案（预计审批时间最长可达3个月）
9. 必须申请并获得贷款批准
10. 在方案和贷款批准后（享受9个月的贷款利息免除期）与成品房公司签约（合同当然需审查范围和工程完整性）

11. 成品房公司开始生产
12. 开挖、地基施工及自来水排水、互联网、燃气管道敷设
13. 地下室施工开始，完成带保温的成品地下室
14. 地下室施工完成
15. 房屋生产完成后运输并在地下室顶板上组装
16. 主体结构完工
17. 屋架搭建完毕
18. 房屋内部装修开始（电气、隔热、抹灰等）
19. 房屋完工，最终验收
20. 入住及车道、花园等工程完成

问题：

关于第2点：此阶段是否需要与成品房公司签订某种预合同？建筑师恐怕不会无经济保障地工作。
关于第14点：地下室完工后，若房屋主体搭建延迟一周，这是否有不利影响？

- 最晚何时需要银行贷款？我感觉从第7点开始的9个月期限非常紧张！（制作房屋墙体等需要几个月时间）
- 是否正确理解，支付给成品房公司的款项是在我委托的DEKRA建设专家“批准或验收”后才进行？

1. 与首选的预制房公司进行预谈
2. 建筑结构检查及预制房公司经验报告的审核
3. 预制房公司财务状况的核查
4. 信贷申请必须提交并获批准
5. 关于预制房公司的决策已确定
6. 在预制房公司签字（合同当然要审核范围及工种完整性）
7. 提供的装修配套预先样板检查及工厂参观
8. 建筑师设计 无 地基样本和结构验算
9. 建筑方案制定，能耗计算
10. 地基样本和结构验算
11. 预制房公司开始生产
12. 挖掘与地基施工 无 给排水、互联网、燃气管道敷设
13. 地下室施工开始，包括带保温的成品地下室
14. 地下室施工完成
15. 房屋生产完成后，运输并安装在地下室顶板上
16. 毛坯结构完成
17. 屋架完成
18. 给排水、互联网、燃气管道敷设
19. 房屋内部装修开始（电气、隔热、抹灰等）
20. 房屋竣工，最终验收
21. 入住及车道、花园等的完工

大致就是这样进行的。

样板选择和所有给成品房供应商带来工作内容均应在签字后进行。

贷款你也应该提前准备好。安全第一。除非你百分之千确定能获得一笔xxx千欧元的贷款。

从第5点开始，应该着手处理融资问题。从第6点开始，几乎没有回头路。而且融资应该在那时确定。

在“正常”的订单情况下，时间框架是9个月。目前这个时间可能有些乐观。因供应商而异。而且这9个月是从排除所有疑虑开始计算的，也就是说融资OK，转让OK，建筑许可OK等（第10点）。

目前最好计划12-15个月。你只有在确认施工日期后才能确定具体时间。

地下室完成到房屋安置之间只有1周时间已经很快了。正常来说时间会稍微宽裕一些。地下室需要测量，以确定预制房屋是否适合。而地下室施工也可能会有延误。

有些预制房屋公司与外部建筑师合作。你的情况就是这样。你不需要与预制房屋公司签合同。但你必须支付建筑师几千欧元。而且设计图纸也只能用于这家预制房屋公司。

房屋什么时候付款，合同上有明确规定。有些公司宣传验收后再付款。如果合同里也写明了，就是这样。

谁是最有可能的选择？（也可以通过私信告诉我）

1. 与首选的预制房屋公司进行预谈
如果想和预制房屋公司建房肯定没坏处（看到你后面的提问，我猜你指的是预制木结构房屋）
2. 建筑物质检查及对预制房屋公司的经验报告进行审核
肯定没坏处
3. 审查预制房屋公司（财务状况）
你打算怎么做？
4. 对所提供的配置包进行初步样板检查及工厂参观
不太可能有人愿意参加
5. 确定预制房屋公司
嗯
6. 建筑师设计，包括土壤取样和结构力学检查
和预制房屋公司合作一般不会从建筑师开始……
7. 建筑图纸制作、能耗计算、横截面设计、居住空间计算
对他们其实没啥兴趣——就是规划而已
8. 向政府提交建筑图纸（预计审批时间最长3个月）
9. 必须提交并批准贷款申请
我会更早检查是否可行和具体情况
10. 在图纸和贷款审批通过后（9个月免计提准备利息期）签署预制房屋公司合同（合同当然会对范围和各承包工种完整性进行审核）
要么和预制房屋公司合作，那你得早些签合同，要么和建筑师及单项承包合作，流程就不同
11. 预制房屋公司开始生产
房屋不是“生产”的
12. 挖土、地基施工及供排水、互联网、燃气管道敷设
通常供给管线要等房子盖好后才安装
13. 地下室施工开始，含成品地下室及保温
14. 地下室施工结束
15. 房屋生产完成后，送达并安装于地下室顶板上
16. 毛坯结构完成
17. 屋架完成
18. 房屋内部装修开始（电气、保温、抹灰等）
19. 房屋完工，最终验收
20. 入住及车道、花园等完工

[QUOTE="Spunk, post: 286606, member: 45373"]从第5点开始应该着手融资。[ /QUOTE]

没错……合同会在第5和第6点之间签署。

[QUOTE="Bauhamster, post: 286578, member: 47006"]关于第2点：这里是否已经需要与 prefab 房屋公司签订某种预合同？建筑师几乎不会在没有经济保障的情况下工作。[ /QUOTE]

第2点与你的问题没有关联：建筑师通常是在签署合同后开始工作。毕竟有些标准款房屋，可以根据价格进行参考。

[QUOTE="Bauhamster, post: 286578, member: 47006"]关于第14点。地下室完工后，房屋主体在一周后施工会有不利影响吗？[ /QUOTE]

嗯……你需要问房屋建设公司，他们是联系人。

[QUOTE="Bauhamster, post: 286578, member: 47006"]- 我最迟什么时候需要银行的融资？从第7点开始计算9个月感觉很紧张！（房屋墙体等制造本身就需要几个月时间）[ /QUOTE]

是的，通常会支付准备金利息。这个一定要计划在内。

[QUOTE="Bauhamster, post: 286578, member: 47006"]- 是否正确，只有在我委托的 DEKRA 建筑专家“批准或验收”后，才会支付给 prefab 房屋公司的款项？[ /QUOTE]

不对。款项是在工作完成后14天内支付。专家什么时候进场，跟施工方无关，你是委托了专家，不是房屋公司。