带有一些特殊特点的地块 - 各种问题

嗨！

我正在科隆西部寻找一块适合建造单户住宅的土地。土地，尤其是优质土地的供应非常稀缺。需求远远超过供应。这导致每平方米的价格非常高，前提是能够找到合适的地块。

因此，我已经考虑过，或许可以购买一块带有房屋的现有土地，拆除房屋后重新建造。在我的调查中，我发现了一块带有旧房子的土地。

该土地可以分割，卖方愿意促成两个有意向的买家合作，以便在计划出售的范围内将土地分割，供两个独立的单户住宅使用。

我现在有以下几个问题：

1）土地包括私人通道和一个小回转场，这些面积包含在总平方米数中。因此，如果分割土地，实际上可用面积不是800平方米，而是约700平方米加上通道和回转场。在这种情况下，给通道定同样高的每平方米价格是否常见？整块土地的价格是每平方米750欧元。位置肯定不错，但也不是顶级地段。

2）假设我继续关注这个问题，你们是否知道有哪些论坛或平台，人们在那里寻找土地，或许我能找到第二个有意者？

3）我希望这800平方米的土地适合我们的计划。我们想建一座现代的包豪斯风格建筑。规划还处于初期阶段，但我们计划大约200平方米居住面积（夫妻加未来两个孩子）。我们喜欢空间宽敞，尤其是私密性。我们不喜欢邻居可以轻易看到，或是邻居家与我们花园篱笆紧挨着的感觉。房子可能会是底层、一楼加顶层阁楼/大型屋顶露台的设计。花园不需要很大，但我们喜欢房子前面有宽敞的车道，理想情况下，土地四周以1.8米高的围墙围起（至少是正面），就像我们目前租住的联排别墅那样。我们觉得那样非常棒。如果我们建这样的房子，房屋部分费用大约还需要60万欧元左右，总项目大致能在120万欧元上下实现吗？

4）现有房屋的拆除应由买家负责。是否有必要事先明确什么事项？

5）你们如何看待未来土地价格的走势？我们现在处于顶峰吗，还是在大城市地区还会继续上涨？虽然大家都没有水晶球，但我还是很想听听你们的看法。说实话，我已经等了一段时间想买，一直在期待价格下跌。但这应该和股票一样——不可预测。我们分别35岁和32岁，如果不是现在动工，以后就更不划算了。

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非常感谢！
建设专家

嗨！
1）包括小型回转处的私人车道包含在平方米数内。因此，实际上如果将地块拆分，不能使用800平方米，而是大约700平方米+车道和回转处。在这种情况下，为车道收取同样高的平方米价格是常见的吗？整个地块的价格是每平方米750欧元。位置肯定不错，但也不是顶级位置。

首先：卖方决定规则。
其次：是的，这是正常的。地块所有者（或所有者们）负责维护车道。顺便说一句，对于我们来说，水和排水管的接入点在通往公共区域的前端。
第三：有人称之为B级位置，别人可能称之为A+级，还有人则认为无法出售。明天情况又会不同。

4）现有房屋的拆除应由买方进行。在这方面是否需要事先确认某些事项？

当然。是否允许拆除，及允许新建什么？这些不是中介知道的（而且有很多中介的话可信度极低），而是由建筑管理部门决定。而且应尽早确认这些事项。

5）你们如何看待未来地价走势？我们现在处于顶峰吗，还是都市区域价格还会继续上涨？当然我们都没有水晶球，但我还是很想听听你们的想法。

那么：我确实有水晶球——它预测的是美好时期。但我还不确定，这意味着热带潟湖中的蓝色水域，还是因饮酒过量导致的血液不足。
目前价格至少反映了市场现状。我们大概还未到顶峰，市场上还有大量资金流通。但是每年10%的价格上涨，至少在大范围内是看不到的……

，你又快了一步。

关于2）你这里链接的那个门户网站。就是那个被删除的。

附言。我不赞成拆除完好的房屋。这根本不成比例。这有点像安乐死一只跛脚的狗，只是为了得到一只健康的小狗，好让它能跟上跑步的节奏。

不过我也可能错，在大城市地区拆除60年代的房屋是常见做法。

但在房产说明书中也建议，建造最多10个单元的住宅楼。

早上好，

这反映在非常高的平方米价格上，前提是你能找到合适的房子。

这倒是真的，不过如果寻找者愿意扩大搜索范围，这种说法又会有所缓和。

在我的调查中，我发现了一块带有老房子的地皮。

这是一个相当昂贵的带房屋的地块，要注意！

这块地是可以分割的，卖方愿意促成两位买家合作，这样地块就可以在计划销售范围内被分割，用来建造两栋独立的单户住宅。

按照120万的价格预期，他几乎别无选择；况且地块位置也相当安静舒适。

1) 包括小型回车场在内的私人通道计入了地块的平方米数。因此，如果分割地块的话，实际上可用面积不是800平方米而是大约700平方米外加通道和回车场。类似情况下，为通道收取同样高的平方米价格常见吗？整个地块价格是每平方米750欧元。位置当然不错，但也不是顶级位置。

卖方掌握更大主动权……也许“只是”现在还如此。

2) 假设我继续关注这个问题，你们知道有哪些论坛/平台是人们寻找地块的，我可能能找到第二位买家吗？

每个平台你都能找到正在找地的人。但愿意拿出半百万且再投入拆除重建的人，在这些平台上似乎相对较少。

3) 我希望800平方米的地块适合我们的计划……我们想建一栋现代包豪斯风格的房子。房子可能是底层、一楼加顶层/大型屋顶露台的结构。

我们目前在Refrath也有类似计划，因此我了解相关成本。如果你最终打算买下这块地的一半，你知道我们最终谈论的是总多少钱吗？

是否允许这种建造，需查看开发规划，如果没有开发规划则需看周边建筑情况。

如果我建一栋如描述的房子，房屋部分大约需要60万欧元，这样整个项目左右120万欧元可以实现吗？

你知道的；不错！差不多就是这个数。

4) 现有房屋的拆除需要买家来负责。这里是否必须事先确认什么？

这取决于现有房屋的年代——是否含有石棉？否则可以向拆除公司询价。

说实话，我等待买房已经有一段时间了，原本期望价格会下降。但这就像股票一样——无法预测。我们分别35岁和32岁，如果不是现在建房，还要等什么时候？再晚点未来可能就不划算了。

与股票不同的是，地块价值只有在附近建了核电站等项目时才会贬值。否则地价往往是停滞不前，而非下跌。

基本思路没错，要找存量房。而关键的问题是谁还愿意投资至少120万欧元？因为这个价位买家希望房子周围有足够空间，我会找另一处存量房，地块面积稍小一些。

莱茵地区的问候

当然，我并不急着拆房子。费用大约在20,000到25,000欧元之间。如果一分为二的话，还可以接受。现在还有谁愿意住在这样的房子里？面积太大了，地块也太大了。花120万欧元买这样的老房子土地，然后还得花几百千欧元进行装修，满足那些愿意投资七位数买房人的需求？我觉得他们更愿意新建房屋。

这主要是因为土地短缺。即将开发的新建区往往地理位置都不太理想。如果偶尔有地块上市，通常是400平方米的土地，你可以很近距离看到邻居的露台，房子紧挨着建，房屋入口和车库距离街道和人行道也只有几米。如果想要一个宽敞的可以围墙的地块，那就非常稀缺了，如果不想搬到郊区，几乎只能选择二手土地或空地。即使是这块土地，对我们科隆来说，也是在最西边的城区，堪称城区边缘。在市中心的区域，根本无法考虑建房的问题。

关于建设局的备注，我是从卖方那里拿到的文件。文件显示没有详细规划图，建筑设计必须参照当地环境。这大致符合我们的想法。当然，细节上还需要审批，但原则上起点条件还算不错。

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扩大搜索范围对我们来说不可能。最坏的情况下，我们甚至愿意继续租房并住在我们现在所在的地方（大致与该地块的地理位置相同）。这个位置对我们来说实际上非常理想。地铁和另外的有轨电车线路都能通向市中心。一个大型购物中心步行不到五分钟，周围环境依然绿色。一个重要的北莱茵-威斯特法伦州交通枢纽（对我频繁出差且目标多变的工作很重要）就在家门口的科隆西高速公路交汇处。比如，在科隆南部我们有一些位置，价格水平相同，但去高速公路需要十五分钟车程，公共交通连接也明显差得多（对于熟悉科隆的人来说：我说的是科隆-怀斯/苏尔特附近的区域......）。

对我来说，主要是想知道是否有人有办法帮我找更多潜在买家。到时候还可以和卖家谈判购房价格、拆迁费用等问题。

虽然他对两个独栋住宅的想法持开放态度，但他还没有接受我提出的在房产说明书中公开展示这一想法。据说已经在和一个开发商谈判，那个开发商想在那里建多户住宅......拭目以待。