规划阶段：建筑许可 / 融资 - 过程

嗨，朋友们，
我已经在论坛里待了好几个小时，因为我们现在是一个带有老房子的地块的“骄傲拥有者”，准备开始这个项目。我们还处于非常初期的阶段，以前从未做过类似的事——所以我想借鉴你们的经验，先了解我的各种选择，尤其是在建筑陪伴方面。

现状
- 大地块，倾斜地形，斯图加特区域
- 1960年的老房子，状况很糟（买的时候我们“预计会拆除”，但户型还可以，可以利用）。
- 有三位建筑师来过现场，都说“可以彻底翻修，但如果愿意多花点钱，建议拆除重建”。
- 我们和成品房供应商谈过，预算估计比建筑师的初步估算还高或相近，而且由于交货时间，建造周期比新建还长。
- 现在我们安排了两个建筑师的面谈，想了解他们对这个地块的设计建议和方案……
- 建筑的初步估算大约是60万欧元，约200平方米的居住面积……仅是初步指示。

规划（获取建筑许可和融资的过程）
我们了解到，现在需要房屋的详细规划来提交建筑许可，完成融资等。接下来我们必须选定一位建筑师（或总承包商）。

施工阶段：
这里有哪些基本的选择？或者哪些推荐？比如：
1) 不提供支持：我拿建筑师的设计图，自己开始发布和分配各个工种的工作，自己协调所有事情。
2) 最少的支持：我分配工种，遇到问题问建筑师，但同时请一名专家（例如 Dekra）跟进现场施工并验收各工种工作（我在论坛看到这类服务费用在3万到10万欧元之间）。
3) 最大限度支持：我支付建筑师大约10%的费用，“他负责一切”。

这些大致就是我的选择吗？我还不太明白为何我需要为建筑师的施工陪伴支付那么多钱，因为其实专家也可以做这部分工作。

大家怎么看我的想法？

谢谢

在论坛上花了几个小时，但问题仍然非常笼统。
协调建房子确实不容易。
找工人也不容易，有总承包商、建筑师等等就非常重要。

1960年的房子，状况非常糟糕（购买时我们“预计会拆除”，但平面图本身还可以，可以用来做改建）。

那就让图片（和图纸）来说话吧！

在论坛里花了几个小时，但问题还是比较普遍。

协调建房确实不简单。
找不到工匠，找一个总承包商、建筑师等等会更有价值。

感谢你的回答——是的，你说得对，也许正因为如此，我在论坛里没有找到相关的回答，因为大多数人对这个领域都有更深入的了解。

简单来说，有哪些建筑陪伴的选项呢，或者有什么推荐……我知道“建筑师 / 总承包商很有价值”，但如果我能以很小的一部分费用找到一个独立的专家，而“全包无忧套餐”却要六、七八万欧元，我心里就是过不去。

哦，对了：时间上我们不太着急，也就是说，如果建筑时间长几个月也没关系。

为什么我应该付这么多钱给一个建筑师来陪伴，而实际上一个鉴定专家也能做到这件事。

据我所知：鉴定专家负责审核工作，但不负责协调。

规划（通向建筑许可证和融资的路径）
我们已经明白，现在我们需要房屋的规划来提交建筑许可证申请，完成融资等。为此，我们下一步必须选择一个建筑师（或总承包商）。

建筑许可证其实是流程的终点。建筑许可证是在建筑申请提交后由建筑管理局发放的。建筑申请必须由建筑师或有绘图资格的专业人员起草，最后由你们签字。
采用总承包商进行实体房屋建设怎么样？未必一定要选择价格昂贵、等待时间长的成品房制造商。

规划（申请建筑许可证和融资的路径）
我们已经明白，现在需要房屋的规划以提交建筑许可证，最终确定融资，等等。为此，我们下一步必须决定选择一位建筑师（或总承包商）。

那么你们就误解很多了：在服务阶段2结束时（或者我所说的模块A），成本估算应该已经足够成熟，可以据此申请融资；而建筑师和总承包商我不会用“或者”来连接。

施工阶段：
这里有哪些基本选项，或者说有哪些推荐，比如：
1）无支持：我拿着建筑师的图纸，开始单独发布和分包各个工种自己协调一切
2）最小支持：我分包工种，碰到问题问建筑师。但会找一位专家（比如Dekra）陪同施工并验收工种（我在论坛看到这类费用大约在3-10千欧元之间）
3）最大支持：我付给建筑师大约10%的费用，“他负责一切”

1）你说的图纸希望不是服务阶段4的批准图。发布招标很容易出现错误，这些错误的代价远超过一个有经验的招标人的费用。
2）建筑师为投标准备和陪同的费用不会因为你只是偶尔获得指导而减少，而且我说过，这种做法不建议采用。
3）各阶段或模块的费用是可以商量的。

这些大致是我有的选项吗？我还不太理解为什么我应该为建筑师的陪同支付这么多钱，而其实专家也可以做这件事。
你们怎么看我的想法？

你的想法让我感到吃惊。直到目前，我还未听说建筑陪同专家也提供投标和分包陪同服务。也许有，但应该很少见。

也许正因为如此，我在论坛里没找到相关回复，因为大多数人已经对这个领域更深入了解了。

我很难想象——当然，除非这里的搜索功能不太好用。但只要用“单项分包”/“自己分包”，“施工管理”/“施工陪同”等关键词检索，你很快会被大量信息淹没。那些想捡便宜的“魔法学徒”，在这里也不少见。

所以简单说来——有哪些施工陪同选项，或者推荐什么……我知道一个建筑师/总承包商“很有价值”，但是当我花六七万八万欧买个“全方位无忧服务包”，而我可以花很少的钱请一个独立专家时，我实在很难理清头绪……

建筑师至少是值得这笔钱的，和总承包商搭配也如此。但是是否要交给总承包商，则应该先和你自己雇佣的、独立的建筑师协商。我建议你（参见“房屋建设计划指南，也适合您：HOAI阶段模型！”）先找一位建筑师并委托模块A。之后你就知道彼此的“化学反应”如何，然后委托模块B，并在拿到详细规划（服务阶段5）后，视情况找一位独立的招标专家——不过我经典的“最喜欢建议”通常是让建筑师继续完成模块C。