我们的自住房规划 - 现实还是仅仅是一个梦想？

亲爱的小伙伴们，

我们现在也报名了，虽然我们目前才刚开始规划……

简单介绍一下我们自己：

我们是一对年轻的情侣，分别28岁和30岁，未婚，无子女。

我们的梦想很久以前就是将来能有一套属于自己的房子。偶然之间，我们发现了梦想中的房子，已经好几周心里除了它什么都装不下，还定期去“它”那儿看 :-) 每天都拼命在谷歌上寻找相关信息，现在我们估计也要去银行预约做个信息咨询。

我们找到了一栋石块结构的房子，有350平米的居住面积（还不包括车库、一间大约70平米的老谷仓，可能改建用，还有地下室）和1400平米的土地。一套70平米的公寓目前出租着，我们计划再建一套约110平米的公寓出租给我的父母。扣除公共区域（楼道、楼梯等），大约剩下150平米留给我们自己居住。目前还是两个人，未来几年计划要两个孩子。所以面积还是挺合适的 :-)

我们最近粗略计算了所有装修和翻新的费用，总共大约35万欧元，其中大约20万欧元是房子的购买价。

目前我只能在线计算贷款金额，因为还没有银行预约，所以不太确定这些数字是否现实。

你们怎么看，从经验上讲？

我们目前月收入税前5400欧元（13个月工资），净收入大约3500欧元。目前支付的冷租是700欧元，水电等杂费200欧元，还可以“轻松”多出300欧元。

在计算时还要加上两套出租房的租金：
70平米的公寓应该能带来300欧元冷租。因为要预留三分之一，实际算作200欧元。
较大的公寓出租给我父母，冷租大约400欧元，因此我会把260欧元计入贷款金额。杂费我还不清楚。

所以房子加上我们的杂费，我们大约有1660欧元的预算。

不过我不清楚这栋房子的杂费到底有多高。一部分（那两套出租房的部分）当然可以转嫁给租客，而我们那部分以及不能转嫁的部分，还需要我们自己承担。

根据经验，这种房子的杂费大概要怎么算，能转嫁给租客的部分大概要占多少？能不能简单地说：“按每平米X欧元计算杂费，”以及“出租面积的90%杂费都可以转嫁给租客”？

我挺担心需要算的数字跟我们目前想的会完全不一样。

目前我打算把杂费算400欧元，用于我们自己使用的部分。出租区域的杂费另外计算。

这样算下来贷款月还款大约是1260欧元——很粗略的数字。

Immobilienscout上有个很棒的计算器，它说：

这种数据和尤其是计算器给出的结果，值得信赖吗？

目前实际的、靠谱的利率大约是多少？
我担心那些数字只是美丽的假象，现实情况完全不同。
大家对银行和有效年利率有什么经验？新手容易忽视什么？

我们会在装修时既考虑适老化，也考虑节能，可能能拿到德国复兴信贷银行（kfw）的低息贷款，甚至补助。有人有相关经验吗？这些资金被算作自有资金还是银行直接视为贷款？

贷款时，银行需要或应该、必须要求什么担保？我们有一份1万欧元的现成建筑储蓄合同（作为自有资金），可以马上提取，还有另外两份正在运行的储蓄合同，寿险、意外险、身故险，但这几项数额都不高（几千欧元），因为我们还年轻。如果到了退休年龄领的钱，约10万欧元，还有可能有一个有自有资金且已还清房贷的担保人，那是最后方案。

你们怎么看我们的计划？这可行吗，还是说我们只是在做白日梦，应该放弃？

我们的缺点是：合同都是年度合同。不过我听说现在合同这事已经没那么重要，甚至可以选择不主动提及。我们俩都已经是公司第二个年度合同，也就是合同续签一次。24个月期限合同后自动转为无限期合同，我12个月后会转成无限期，他8个月后。

这事到底该不该先不提，等被问到再说，还是没所谓，因为我们收入足够？

还有什么建议可以给我们？

哎呀，问题一堆。

非常感谢你们的回复！！！ :-)

亲切的问候
Betty

这些关于购房或建房（如在Immobilienscout上）的示例计算总是看起来很美观，但往往离现实很远。

如果我是你们，我会直接去信任的银行说明情况，不用太具体。至少这样你们可以了解，带有固定期限劳动合同的情况下，在什么额度内贷款是现实可行的。隐瞒固定期限劳动合同没有意义，尤其是在未来可能发生纠纷时。

基本上，你们应该总是留有余地，或者在这种项目中考虑“最坏情况”：如果你们的一套（甚至两套）房子暂时没有租客，会发生什么。你们能否度过这样的干旱期。
所以千万不要把房屋融资预算定得太紧。总会有一些意想不到的开销，比如突然坏掉的暖气、水管漏水或者街道维修，而市政府会上门伸手要钱。
或者，如果你们有了孩子，其中一个伴侣不能工作或必须暂停工作，会发生什么？

在你们那个地区，没有附属住宅的房子要多少钱。我觉得那里的租金水平不是很高；你们需要权衡一下，为一栋多户住宅支付更高的购房价是否值得更高的风险。

这些关于买房或建房的示例计算（如Immobilienscout上的）看起来总是很漂亮，但往往与现实相差甚远。

我差点就这么想了...

基本上，你们应该总是留有余地，或者至少在这样的项目中考虑“最坏的情况”：如果你们一段时间内没有给一套（甚至两套）房子找到租客，会发生什么。你们能撑过这样一段困难时期吗？

谢谢你的建议。这个话题我们一开始也讨论过，但后来完全忘了。市面上有一种租金损失保险。根据保险范围和公司不同，月费介于5到15欧元。我们肯定会立刻买，因为我们确实需要它。

所以房贷千万别算得太紧。总会有一些意外开销，比如突然坏掉的暖气、水管漏水，或者街道改造，市政会来要钱。或者，如果你们生了孩子，其中一方不能工作、必须暂停，该怎么办？

这件事我还没有真正意识到它的严重性。原则上，留在家中的那个人会拿到65%的收入。我们其实很清楚，只有当即使拿65%收入，我们的总收入和现在一样——也就是说，至少要比现在多赚35%——我们才会考虑要孩子。不过即便如此，计划仍然可能失败，那时就得看看能不能通过兼职等方式继续负担……这是个非常重要的话题，我们肯定会深入研究。

我们希望用预备金应对意外开销。因为我们会先把最糟的东西修好（暖气、窗户、门，三套住房里的两套电线和水管，还有部分屋顶——其他部分是几年前刚做过的），所以希望能先避免遇到最严重的状况。关于市政，这是个我们完全忽略的有趣点。我们一个朋友一年前就因类似情况突然得支付2万欧元。这真这么可能吗？必须把这种支出预先算进去真是太夸张了……几乎不可能吧！？不过也是值得认真研究的问题:-)

你们那边一套没有附属套房的房子多少钱。我觉得租金水平不是很高；你们应该权衡一下，是否值为了更高的买价承受多家庭住宅的更高风险。

我们住在北莱茵-威斯特法伦州，基于我们目标房屋的面积，房价从2万欧元到100万欧元不等，视位置和房况而定。我不太能精确估算。原则上，一套140-200平方米带地下室的独立房，位置不错，地皮较大（1300平方米不是必须的 :-) ）以及相应的要求，大概250,000到300,000欧元左右。状况差的相应便宜，但也得花同样的钱修。

原则上，我们认为两户或多户住宅在我们这通常更便宜。
但因为我父母不幸身体现状和财富都不好，我非常想办法帮他们安置好，所以我们原则上找的就是类似我们找到的那种房子。

需要做不少修缮，但这恰好也是我们想找的。我们不想买现成的房。
我们清楚未来几年会把所有空闲时间都投入到房子上，可能会时不时感到厌烦，但那也是值得的。

说说预算：

我们在大约15万欧元的修缮预算里安排了以下项目：

30个新窗户（六腔系统，三道密封，三层玻璃，U值0.6，热隔断边框，底层带卷帘）
我们特意多算了5个窗户，全部四舍五入，因为可能还会改造等。
材料费大约：15,000欧元，自行安装（家庭和朋友中有相应的手艺人）
2个新入户门：5,000欧元
2个新楼梯，从底层到一楼：15,000欧元（不过我对之前拿到的价格信息不太满意！我父母的公寓和我们的挨着，分两层，每套都需要新楼梯。网价从2,000到8,000欧元不等，我现在算了每个楼梯7,500欧元。）
新的暖气系统含约20个暖气片，目前还有一台还能用的油锅炉，或许会保留，但我打算再买一台新的，最好是颗粒/油混合锅炉。价格（这一点我希望有人能纠正，我不清楚安装费，且我们没暖气师傅）
价格：40,000欧元（？）
两套“新”的住宅需要全面整修，因为它们现在是商业区和住宅。也就是说：新砌墙、新门、新管线、新浴室、新厨房接口等（全部自装，因为家里有人会画墙、贴瓷砖、做轻质隔墙、做水暖和电工）
预算估计：50,000欧元

合计，如果我没算漏，约125,000欧元，再加25,000欧元作为预备金。[/QUOTE]

你怎么看这第一版预算？
我们是不是有点过于乐观，还是算的已经挺合理，可以继续依据它开展工作？
通常会忽略哪些项目，只有在施工或装修阶段才会想到？

非常感谢你们的宝贵帮助！
你们看，问题还真不少呢 :-)

我有点佩服你们的雄心壮志，梦想绝对是必须有的 :)

当然，我不想总是当坏人……现在来了个但是……但是，即使装修和自助施工——因为你们认识人等等——如预期顺利进行，这整个过程也会花费一段时间。在这期间，你们没有收入，只有支出。
你们还必须考虑的是土地购置税，在北莱茵-威斯特法伦，自2011年以来为5%。以20万欧元的购买价计算，这就意味着额外的1万欧元支出。
在开始整个项目之前，也就是购房之前 :D，你们应该请一位鉴定师。我以自身经验知道，人们看房子时很容易“美化”房子。鉴定师不仅应该评估你们梦想房产的现状，还应估算改造费用。当然，这也是一笔额外开销，可能在1000到2000欧元之间。但宁愿付这笔钱，也不要做出“错误”的决定。

我们找到了一栋350平方米的石块房屋（不包括车库、一间约70平方米的老谷仓，可能改建用，以及地下室）和1400平方米的土地。一套70平方米的公寓目前已出租，另一套约110平方米的公寓我们打算建造并租给我的父母。扣除公共区域（楼道、楼梯间等）后，剩下约150平方米供我们自己居住。目前住着两个人，计划在未来几年内增加两个孩子。因此，面积非常合适:-)

我们目前也住在这样一个“碉堡”里。一栋大型天然石房（前锯木厂），坐落在绿意盎然的山谷中，靠近小溪。尽管墙壁很厚（底部厚达1米），但热量还是会向外传导。盛夏时非常凉爽，冬天则可以看到烟囱上方的“”蒸汽。 一定要提前了解预计的附加费用。

你们喜欢保险 :confused: (租金缺失险，死亡保险...) 只有在没有人寿保险的情况下才做死亡保险。

一方面：我喜欢那些实现梦想并在他们的梦想中投入几年的这样的人。
有时候必须冒点险——但在这种情况下只能找鉴定人（你这里已经看过了）

好了，现在是我的外行意见：

租金我不会计划使用（见上），此外，如果租金有进账，那就是缓冲和储备。
关于出租的房子：租客可能得因为自用需求被起诉赶出去……这可能会很久，也很耗费精力，你们得另外找地方住。
租赁问题也是税务问题，管理方面需要很多时间。

凭你们的定期合同和没有自有资金，你们不是银行的好候选人，这点你们得有心理准备！
如果没有自有资金和额外的装修费用，这是不是一种0首付贷款？银行肯定会刁难的。
最好是在这种情况下，为房子融资，使用自有资金用于建造费用，但你们没有 :(

你们父母怎么样？是不是有些钱？毕竟你们也想给他们建个房顶……也许可以“共同”处理这件事？也就是说：不是一起买，但可能通过提前继承之类的方式？

关于在线计算器：也有一些还不错的。最好多试几个（利率修正为3% ;）），然后取所有计算器的平均值——当然，这不能代替面对面顾问！！！