获取多个融资方的报价？融资计划建议

大家好，

我需要一些建议，因为现在我们与房屋建造商大致达成一致后，想与融资中介进行沟通。

[*]我的房屋建造公司与一家知名的融资中介（H*** Finanz）合作，并向我推荐了他们。本周或下周会进行一次融资咨询。在我们所有计划的前期，我们曾去过Inter**p，在那里感到非常满意的咨询，当时只是大致确定了“我们能负担什么”，并没有正式提出申请，因为那时我们还不知道建造的具体费用。

现在有必要同时与这两家中介机构谈谈吗？据我所知，两者都会从同一银行池中为我们寻找报价？如果两者都询价同一家银行会怎样？我知道……这些可能是愚蠢的问题，但一直萦绕在我脑中。

[*]此外，我想请你们对以下粗略的成本预算（我自己有更详细的版本）给出评估：

土地费用：

[*]55700欧元（包含测量费、公证费等）--> 用自有资金支付

自有资金还将覆盖以下费用：
[*]约36000欧元的建筑附加费用（土方工程+房屋接入+排水管道工程）
[*]10000欧元车棚
[*]2000欧元雨水收集池（含连接和所有材料）
[*]600欧元建筑用电
[*]? 欧元保险费
[*]8000欧元厨房（很多人会说太少，但我们非常确定这笔钱绝对够用！）
[*]另外有24000欧元自有资金，我们希望能从购房合同价款中扣除（见下一点）

总计：80600欧元

合同中建造费用为：

[*]约349000欧元，其中包含约10000欧元的装修优惠券/升级额度。如果我们不需要这笔奖金会被扣除，但暂且不考虑这种情况

--> 因此总建筑成本约为460000欧元，其中土地（55700欧元）和其他自有资金（约80000欧元）将被扣除。

总融资需求约为325000欧元。

3. 这样做合理吗？还是我们应该多借些钱，比如将外部场地的设计（铺路等）也纳入预算？

[*]我有没有遗漏什么？有了这样的成本预算，是否可以与融资方沟通？
[*]我们打算使用KFW贷款，并通过它借入120000欧元，从而获得24000欧元的还款补助。剩余205000欧元则需通过其他贷款渠道覆盖。这样理解对吗？
[*]因为我是个相对注重安全的人，我希望固定利率期限为20年，这样最终剩余的贷款余额会很少。

感谢阅读和你们的反馈！
祝好，Anmacatili

你好，
附加费用会累积不少。比如我们大约有1000欧元的施工电费和施工用水费（别忘了！）。
所有的附加建筑费用（不含公证费/土地购买费）最终超过了30000欧元。
在样品选择时，细节往往才是关键。人们当然希望浴室铺到天花板，更大的浴缸或者一个雨淋花洒也很棒……
最后花园还得安装栅栏，播种或铺设草坪，并且入口区域和露台也需要设计。
我的建议是：宁愿多筹点资金，放弃要比后续增加投入容易。
关于利率固定期，众说纷纭。目前20年期的利率固定期几乎不比10年期贵，所以长期绑定可能是个好选择。
但KfW贷款在10年后就结束了。
对于10年期利率绑定，你必须问自己：到那时我节省了多少利息并多还了多少本金？利率要涨多少，我才会处于更不利的位置？
如果利率上升，可以通过远期贷款提前锁定利率，或者在利率非常高时选择更短的贷款期限。
整体计算很复杂，贷款也需要积极关注。做到这一点可以节省大量资金。

但是：在当前的低利率期，较长的利率固定期常常以相同利率提供，自然选择较长期限。
记住：如果10年后利率更优惠，可以随时提前6个月通知退出——无需支付违约金！

非常感谢你详细的回复。正如你所说，应该“超额融资”多少？这些费用如何计入？“外部场地设计”然后是金额X？

你不需要和一个好的顾问精确到分钱地计划。如果你提交“不可预见的预备金：10,000”，他会接受的。关键是建筑总额与地块面积和居住空间的关系，以及自有资金比例和初始还款能力有多高。
你会根据施工进度和发票来提款。但剩余款项你不再需要发票。我们最后一次提款大约是融资总额的5%，这完全没问题。
重要的是，预算中固定的部分必须实际建造。如果预算里有10,000欧元用于车棚，那么车棚也应该建好。预算里有50,000欧元用于厨房？那就应该有一张对应厨房的发票。但如果是自助材料？这没关系，只要比例合适。

你不需要和一个好的顾问精确到分地制定计划。如果你提交“不可预见费用缓冲：10,000”，他会同意的。关键是建筑总额与土地面积和居住空间的关系，以及自有资金比例和初始还款额有多高。
你将根据施工进度和账单进行提款。但对于剩余金额，你不再需要账单。我们最后一次提款大约是融资额的5%，这是完全可以接受的。
重要的是，你必须建造计算中列出的固定安装部分。如果预算中有10,000欧元用于车棚，那车棚也应该在那里。如果厨房预算是50,000欧元，那么应该有对应厨房的账单。但自助施工的材料？这无所谓，只要比例正确。

谢谢你的反馈。我现在已经联系了Interhyp的顾问。看看是否还能进行面对面咨询，或者因为疫情“只能”视频通话。然后我会根据我们的情况在那里咨询。
那么，材料和自助施工的“劳动投入”应该申报吗？如果有公司铺地板和贴墙纸，那么就会有人工费。人工费是否也应该作为自助施工以某种方式申报？如果是的话，这部分如何计算……是顾问的估算吗？这实际上会增加“自有资金”，并且可能带来更好的利率吗？

感谢反馈。我现在已经联系了Interhyp的顾问。看看是否还能进行面对面的咨询，还是因为新冠只能进行“视频通话”。然后我会根据我们的情况在那里接受咨询。
是否应该把材料和“工作投入”作为自助劳动申报？如果由公司铺设地板和壁纸，肯定会产生人工费用。是否应该以某种方式将其作为自助劳动申报？如果是，这部分费用是如何计算的……是顾问的估算值吗？这实际上会增加“自有资本”，可能会带来更好的利率？

自助劳动最终是指所有未包含在融资中的部分。无论你是用日常收入支付还是亲自动手，都无所谓。关键是房产的价值会因此提升。
典型的自助劳动是指为居住所必需的工作（壁纸、油漆、地板铺设），对于有经验的DIY者，还包括内墙保温、瓷砖铺设甚至是安装工作。
我们这里假设自助劳动为12,000欧元（油漆、贴壁纸、铺设地板，瓷砖除外）。你可以简单按每平方米8欧元计算地板材料（最简单的复合地板＋防撞击），那么100平方米仅材料费就达800欧元。网上对此有很多示例计算。