HilfeHilfe
2019-07-14 06:51:17
- #1
房地产贷款：面对高房价，银行不再买账
[IMG alt="Michael Fabricius"]https://WWW.Welt.de/img/Autor/mobile175625002/5692506337-ci102l-w1024/Michael-Fabricius.jpg[/IMG]
作者：Michael Fabricius
房地产高级编辑
2019年第一季度，德国的公寓和房屋价格上涨了大约5%。这使得大多数中等收入者难以负担购房。
资料来源：WELT/ Nicole Fuchs-Wiecha
此前，德国联邦银行关于房地产泡沫的警告几乎是孤军奋战，但现在，许多金融机构也难以理解高企的房价。对于自住房购买者而言，这无疑是一个问题。
人们早已习惯了住房产权价格的大幅上涨。每年5%甚至10%的增长率已经不会令人震惊。大家默许并暗自期待，在必要时总会有买家愿意出更高价。
联邦银行凭借其每月对房地产价格泡沫的警告，扮演着沙漠中孤独呼喊者的角色。只要银行参与贷款，并慷慨发放购房贷款，一切似乎就没问题。
但这种确定性如今开始动摇。许多银行显然不再配合。德国最大的融资中介之一首次明确表示：信贷机构认为市场过热，房价过高。
资料来源：WELT 信息图
“银行越来越频繁地反馈，他们无法理解购房价格的高度”，位于汉堡的Dr. Klein建筑融资专家Frank Lösche说。银行越来越多地将房产的可持续价值估计低于所要求的购房价。“这对于贷款人来说意味着抵押贷款比例恶化，”Lösche说。
这意味着：从银行角度看，外部资本的比例上升，信用评估更为不利，银行要求的实际年利率提高。融资成本持续走高，每月利息和本金的还款额增加。
而这一切发生在房价仍在持续上涨的阶段，这已经迫使买家不得不投入更多自有资金去融资。对于普通收入，平均储蓄的家庭来说，自住房正变得遥不可及——除非房子位于城市边缘或乡村地区。
计算示例：银行的做法
一个极为简化的示例说明了这一效果：一位买房者拥有5万欧元自有资金，想在汉堡购买一套价值50万欧元的公寓。但银行只认可48万欧元的可持续价值。
计算下来，自有资金从5万欧元缩减至3万欧元。由于汉堡的额外购房费用超过3万欧元，实际上相当于100%贷款融资。
[IMG alt="Mature couple looking out of window into the sun"]https://WWW.Welt.de/img/Finanzen/Immobilien/mobile194207065/0292502787-ci102l-w1024/Mature-couple-looking-out-of-window-into-the-sun.jpg[/IMG]
根据融资中介Interhyp的计算示例，15年期贷款利率将从1.3%至少升至1.6%。如果买家还需支付3.6%的中介费，那么整个计划将会破产——至少在采取保守融资方案的情况下。
Lösche表示，100%贷款融资虽可行，但需要“远高于平均水平的信用状况”。否则，还可考虑引入KfW优惠贷款。银行对这类贷款在抵押贷款比例上会给予较优估值。
资料来源：WELT 信息图
Dr. Klein通过全国各地的服务办事处提供建筑贷款。这些贷款通过融资平台Europace办理。根据其自述，约15%的德国建筑融资业务在此平台完成，因此其收集的价格数据和外部资本比例具有较强代表性。
通过Europace平台，Dr. Klein还生成购房价格数据，并编制了内部价格指数。最近分析了德国北部和东部的价格。在所选四个城市中，有三个呈现出众所周知的景象：价格涨幅达到5%以上，且价格区间涵盖高端奢侈部分。
据Dr. Klein称，汉诺威的最高价格在今年第二季度已超过每平方米6000欧元。汉堡预计第三季度价格将突破每平方米16000欧元大关。柏林以4285欧元的中位价在北部地区居首，甚至高于如今的汉堡。
[IMG alt="Michael Fabricius"]https://WWW.Welt.de/img/Autor/mobile175625002/5692506337-ci102l-w1024/Michael-Fabricius.jpg[/IMG]
作者：Michael Fabricius
房地产高级编辑
2019年第一季度，德国的公寓和房屋价格上涨了大约5%。这使得大多数中等收入者难以负担购房。
资料来源：WELT/ Nicole Fuchs-Wiecha
此前，德国联邦银行关于房地产泡沫的警告几乎是孤军奋战，但现在，许多金融机构也难以理解高企的房价。对于自住房购买者而言，这无疑是一个问题。
人们早已习惯了住房产权价格的大幅上涨。每年5%甚至10%的增长率已经不会令人震惊。大家默许并暗自期待，在必要时总会有买家愿意出更高价。
联邦银行凭借其每月对房地产价格泡沫的警告，扮演着沙漠中孤独呼喊者的角色。只要银行参与贷款，并慷慨发放购房贷款，一切似乎就没问题。
但这种确定性如今开始动摇。许多银行显然不再配合。德国最大的融资中介之一首次明确表示：信贷机构认为市场过热，房价过高。
资料来源：WELT 信息图
“银行越来越频繁地反馈，他们无法理解购房价格的高度”，位于汉堡的Dr. Klein建筑融资专家Frank Lösche说。银行越来越多地将房产的可持续价值估计低于所要求的购房价。“这对于贷款人来说意味着抵押贷款比例恶化，”Lösche说。
这意味着：从银行角度看，外部资本的比例上升，信用评估更为不利，银行要求的实际年利率提高。融资成本持续走高，每月利息和本金的还款额增加。
而这一切发生在房价仍在持续上涨的阶段，这已经迫使买家不得不投入更多自有资金去融资。对于普通收入，平均储蓄的家庭来说，自住房正变得遥不可及——除非房子位于城市边缘或乡村地区。
计算示例：银行的做法
一个极为简化的示例说明了这一效果：一位买房者拥有5万欧元自有资金，想在汉堡购买一套价值50万欧元的公寓。但银行只认可48万欧元的可持续价值。
计算下来，自有资金从5万欧元缩减至3万欧元。由于汉堡的额外购房费用超过3万欧元，实际上相当于100%贷款融资。
[IMG alt="Mature couple looking out of window into the sun"]https://WWW.Welt.de/img/Finanzen/Immobilien/mobile194207065/0292502787-ci102l-w1024/Mature-couple-looking-out-of-window-into-the-sun.jpg[/IMG]
根据融资中介Interhyp的计算示例，15年期贷款利率将从1.3%至少升至1.6%。如果买家还需支付3.6%的中介费，那么整个计划将会破产——至少在采取保守融资方案的情况下。
Lösche表示，100%贷款融资虽可行，但需要“远高于平均水平的信用状况”。否则，还可考虑引入KfW优惠贷款。银行对这类贷款在抵押贷款比例上会给予较优估值。
资料来源：WELT 信息图
Dr. Klein通过全国各地的服务办事处提供建筑贷款。这些贷款通过融资平台Europace办理。根据其自述，约15%的德国建筑融资业务在此平台完成，因此其收集的价格数据和外部资本比例具有较强代表性。
通过Europace平台，Dr. Klein还生成购房价格数据，并编制了内部价格指数。最近分析了德国北部和东部的价格。在所选四个城市中，有三个呈现出众所周知的景象：价格涨幅达到5%以上，且价格区间涵盖高端奢侈部分。
据Dr. Klein称，汉诺威的最高价格在今年第二季度已超过每平方米6000欧元。汉堡预计第三季度价格将突破每平方米16000欧元大关。柏林以4285欧元的中位价在北部地区居首，甚至高于如今的汉堡。