新建项目，含KFN 297，建筑储蓄和过渡融资

大家好，亲爱的社区成员，

我今年35岁，目前面临着资助我的房屋建设项目的挑战。虽然我偏好较小的房子可能不寻常，但这源于我15年的租房经历。请尊重这一决定。

个人信息：

[*]身份：单身，35岁
[*]子女：没有，也没有计划
[*]职业：在自己的公司（服务行业）全职工作——这可能对银行来说有些问题。

收入和资产：

[*]月收入：4700欧元毛收入 / 2900欧元净收入
[*]自有资金：15万欧元投资MSCI世界指数ETF，5000欧元日常备用资金
[*]房屋投资：尽可能少（因为ETF的机会成本可能高于建筑贷款利率）；
也就是说，自有资金仅用于建筑贷款无法覆盖的部分，突发额外费用及用于储蓄合同的缴款以获得贷款。

每月支出：

[*]当前冷租金：500欧元，家具和附加费用（含电费和网络）200欧元
[*]生活成本：1900欧元（含租金），因为我每月能储蓄1000欧元

房屋信息：

[*]土地：父母赠送，已付清。大小约2000平方米
[*]房屋细节：新建，平房，KFW40标准，80平方米居住面积 / 90平方米实用面积（平面图尚在确定中），空气-水热泵/地暖，光伏/储能，分散式通风系统
[*]预计费用：30万欧元（含基础、土方、附加建筑费用）– 报价和细节仍在处理中

资助考虑：

[*]计划2个居住单元（各35-45平方米）
[*]KFW补贴：通过KFN 297，20万欧元，期限25年
[*]储蓄贷款合同：利率1.75%；两个合同各2万欧元（一年后可用），一个合同9万欧元（7年后可用）——均在施瓦比施哈尔，两个必须由家人转让
[*]余款/过渡融资：传统建筑贷款

非常感谢大家提前给予的建设性建议和反馈！

我还在考虑：理论上我应该能够以相同条件签订更多储蓄贷款合同，以便在7年内将非KFW贷款的全部利率降至1.75%，对吗？9万欧元的储蓄贷款是最近才签订的。

关于我的职业状况的补充说明： 如果我的有限责任公司申请破产，我所在行业（IT）的职业前景仍然非常有希望。由于我的培训背景，我在其他公司的薪资潜力很可能比我目前的职位更高。

过渡融资和建筑储蓄： 在我的建筑储蓄合同准备就绪之前，我将通过传统的建筑贷款预先筹集所需资金，前提是这些贷款适合此用途。

利率固定期后的长期财务策略： 在KFW贷款10年利率固定期满后，根据市场情况，我可以考虑用自有资金和我的ETF收益偿还剩余贷款。如果利率约为8%，这将是一个选项。否则，如果利率低于5%，我将按照当时的市场条件继续贷款。

该地块看起来相对较大——你有没有考虑过是否可以将其分割，并可能出售其中一部分？

否则，如果我理解正确的话，你通过KFW获得了30万中的20万，也就是说你只需要补充10万。各银行可能会告诉你为了根据你的净收入进行融资需要多少自有资金及是否需要，我认为这应该不是问题。

你也可以考虑部分将这10万进行浮动利率融资。这个金额并不算特别大，而我认为你可以承担这个可控的风险。

这块地看起来相对较大——你有没有考虑过可能将其分割，部分出售？

这块地位于一个比较落后的农村地区，也就是说，卖掉不会带来太多收益。此外，由于地块的外缘在村庄外，那里不允许建造更多建筑。除此之外，我需要第二部分作为林业的堆放区。而且，我也能保留向南的开阔视野（-；

不过这是个好建议！

我尝试在以下情景下计算每月还款额：
- 200千欧元 KFW 25年，前10年利率为1%，之后为市场利率
- 100千欧元通过多个住房储蓄贷款，利率为1.75%，其中20千欧元从1年后开始，期限为24年，80千欧元从7年后开始，期限为18年。在此之前采用例如4.3%的过渡融资（或者通过自有资金，机会成本为5-8%）

假设：住房储蓄贷款的贷款期限不限。

在这种情况下，我的每月还款额为：
- 开始时为1600欧元，1/7年后缓慢增加
- 10年后如果200千欧元的市场利率为4.3%（假设如此，否则通过自有资金偿还，机会成本为5-8%）则为2000欧元

由于我当前每月只有1500欧元的剩余资金，我的考虑是：
- 自有资金（ETF）的收益率，5%时每月625欧元，若不使用则有复利效应
- 第二套住宅的出租收入（但地点较偏远，可能主要是徒步旅行者的单次住宿）
- 我今年与我的合伙人（公司）约定了3%的年度薪资增长（内部已接受，仍在与外部因素核查）

我这里有思维错误吗，还是应该能比较顺利地进行？

是否有其他更便宜且我能保持类似灵活性的融资方案？

90平方米的使用面积是地下室吗？那30万欧元是不够的。即使是两套分开的公寓也不够，除非水费/暖气/网络/电视等是不分开的。2900欧元的净收入已经包括医疗/社会保险和养老金了吗？新签的建筑储蓄合同是不会有利息收入的，几年后才能拿到较便宜的贷款。这和你全部投资ETF然后长期持有的观点相矛盾，因为ETF税后收益肯定有5%左右。