合理的融资 - 建筑用地，新建筑分开

大家好，
首先希望这个话题适合在这里讨论。

我们经过长时间寻找，目前有机会从私人手中购买一块建房用地。

看过地块后，我们希望尽快出手，至少先锁定这块建地。
目前还没有具体的建筑计划。
实际开工时间很可能在大约1.5到2年后。

现在的问题是：我们如何以最合理的方式进行融资？
（以前几乎没有融资方面的经验）

- 地块（550平方米）价格为93,000欧元
- 拥有80,000欧元的自有资金
- 需要先制定待建房屋的计划

基于这种情况，我们需要短期内通过银行融资一部分地块价格——之后再申请新的贷款用于房屋建设。
如果建筑和土地的总金额尚不确定，有没有更合适的替代方案？

如果我们先通过银行融资购地：
我们的考虑是，不想投入过多自有资金，因为目前的贷款条件非常优越，我们希望保留部分自有资金保持灵活性（以后可自由支配用于建筑附加费用）。

银行报价：
- 本金贷款85,000欧元
- 固定利率期限2年
- 固定利率1.09%，每月还款300欧元（据银行人员说增加还款额几乎没有好处）

我的理解是否正确：因为土地上已登记有“银行X”的抵押权，其他银行Y在2年固定利率期满之前不会与我们签订更大额度的建筑贷款？

因此是否更合理选择可变利率贷款？
因为例如1.5年后可以轻松重新贷款，甚至可以换其他银行为房屋加剩余地块价格一起融资？

非常感谢您对上述想法的反馈，以及关于正确操作步骤的建议！

你好！

为什么要贷款85,000？
如果你们有80,000自有资金，只缺13,000加上购房附加费用（公证和契税，房产中介？）

如果你们现在通过一家银行融资，会比较困难，因为银行会在土地登记簿上排第一位，而如果你们想在固定利率期限结束前通过另一家银行融资，会很麻烦。
你们基本上被绑定在第一家银行，可能会被利用。

我建议：
不要借比需要的多。
可能的方案例如
- 建筑贷款通常从50,000起，但有些（比如Allianz）从25,000起。
建筑贷款利率可变，如果你们贷款大额后可以终止。

- 普通贷款（消费贷款），利率当然较高，但金额小的话可以忽略。根据我的了解，你们不需要用土地抵押来担保（这也需要费用），而且这笔贷款你们在开工前应该已经轻松还清。

你好 Katdreas，
非常感谢你的回复！

"Baukredit geht oft aber erst ab 50.000"
于是我们才有了直接贷款85,000欧元的想法。
所提供的条件确实很好。
在固定利率期限结束时进行债务重组，剩余的85,000欧元就会并入大额贷款。
因为两年后固定利率期限结束，届时也可以考虑在另一家银行安排这笔大额贷款。房产登记簿中的第一顺位抵押权也可以重新设定，对吧？

如果很快找到建筑公司，并且建筑能在1.5年后开始，而主要融资（包括房屋建设）还不能进行，因为固定利率还绑定了0.5年，那就会很有问题。
或者，如果主要融资的资金确认已经到位，建筑公司会开始施工吗？
这可以在1.5年后计划，因为明确0.5年后地块贷款可以偿还。

希望我的想法还能让你勉强理解。

"Normaler Kredit"
这个我之前没有真正放在考虑范围内，也许是个不错的选择。我会对此进行调查，这样就可以避免“如果建筑提前开始怎么办”的问题。

另一种选择是通过一个[ Bausparvertrag ] 来处理差额，并进行预融资。

由于金额为13000欧元，您通常可以获得无抵押贷款，或者[ Bausparkasse ] 会毫无问题地进入第二顺位抵押。

顺便说一下，我们在2015年也这样做了，因为我们的自有资金不足以完全购买土地。

因为2年后固定利率期限结束，所以在那个时间点也可以考虑在另一家银行安排这笔大额贷款。

原则上是可行的，但登记和注销抵押权都会产生费用，这些费用会在这么短的时间内完全抵消你的优惠利率。也有不需要抵押权的融资方式。我们通过这种方式支付2.05%的灵活贷款利率，贷款可以随时还清，而且土地登记簿是干净的。

最佳解决方案：拿出自有资金，其余部分私下向家人借款。这样第一顺位抵押权就会保留。如果建房时需要更多资金，你们可以再多借一些，然后还给家人。

现在缺的金额也不大。