地块展望 -> 建筑规划经验

嗨，
很高兴有这样一个论坛：

我们过去曾在某个特定地点寻找二手房，但因各种原因未能取得进展。
现在我们有一块地，价格大约为30万。面积：略少于600平方米。它离一个水体不远。后面是一个有独栋房屋的小坡。

允许建造的规模：8乘12米，带地下室、一楼、二楼，屋顶坡度40%。旁边还有车道和车库。

地块旁边有一棵巨大的山毛榉树。

预算：60万（不含地块购买费用）

我们：一个有两个非常小孩子的家庭。

我需要一个独立的办公室（即不在二楼）。

我们很喜欢木质外墙。是否建木屋，我们还不确定。

根据建筑规划，要达到130-140平米以上的居住面积比较困难。也就是说，我们希望有一个带充足自然采光的可居住地下室。允许的高度我们不清楚。地下室允许从地面突出的高度也不清楚。或者能否在前面挖一些土也不清楚。

在附近地下水问题曾多次出现（水来自坡地）。

当前我们面临的问题：
- 我们的预算是否足够？
- 我们是否应该购买这块地？
- 有哪些风险？
- 水问题怎么样？
- 木屋还是砖混结构，预制房还是非预制？
- 在哪些重要工种上可以节省一些钱，然后稍后进行改进或更换？比如车棚代替车库，碎石路代替铺装车道。

另一种选择是一家开发商向我们推荐一套房子。但我们还不了解那块地。房屋照片看起来更像原型。似乎那是一个中介，负责找地和合适买家？这是不是一种选择？还是会亏钱？（大约135平米，420平米地，80万。）

如何开展这样一个项目？有没有好的清单或流程指导？如何选择合适的建筑师？哪些设计阶段需要让他参与？哪个公司做预制房合适？或者哪家总承包商或建筑公司合适？如何做出木结构和砖混结构之间的选择（有没有清单）？
（有没有值得推荐的好杂志？）
最终如何决定是否进行带这个地块的项目？因为时间上也有压力，这块地很快可能会被别人买走。

感谢所有建议。我也浏览过论坛，但如果能推荐最重要的两到三篇帖子，我会很感激。现在阶段所有帮助都非常有用。

- 我们的预算够吗？

对于一栋设计良好、面积约140平方米并包含所有附属设施的房子？够的。
加上地下室？可能会紧张，或者刚好够。

另外，一位项目策划师向我们展望了一栋房子。

那么，我理解正确吗，你们有两个项目？
一个是靠水的地块，另一个是一个房屋项目，但不确定那个地块是否存在？

根据建筑规划

允许的高度我们不知道。能从地面突出多高，也不了解。

会不会是你们不知道如何阅读建筑规划，或者不知道各项代表什么意思？

也就是说，我们希望有一个有充足自然光的可居住地下室。

其他人则希望有栋有大量自然光的房子。

它离水域不远。

这对我来说已经是个提示，不应该建地下室。

目前我们面临以下问题：
- 预算是否充足？
- 我们是否应该购买这个地块？
- 风险有哪些？
- 水问题如何？
- 木屋还是砖混房，预制房还是非预制房？

这些问题恐怕别人无法为你们解答。

我们可以在哪些重要工种上节省一些钱，然后可能稍后再改进或更换？例如车棚代替车库。碎石代替铺装的车道。

我觉得，先在项目本身达成共识，再考虑是否要去改进那些还未规划好或还不重要的配置比较好。

你能上传关于[Bebauungsplan]和[Grundstück]的草图和文字说明吗？
然后我们可以看看最大能做到什么程度。

目前我们面临以下问题：
- 我们的预算够用吗？
- 我们应该买这块地吗？
- 有哪些风险？
- 水情况如何？
- 木屋还是砖混房，成品房还是非成品房？
- 我们在哪里可以为重要的工种省一些钱，然后也许稍后再进行补充或更换？比如用车棚代替车库，用碎石代替铺好的车道。

我欢迎大家的所有建议。我也已经浏览了一些论坛内容，但如果你们能给我链接2-3个最重要的帖子，我会很高兴。所有帮助对我目前阶段都有益。

预算是否足够取决于很多因素。如果想要木质外墙和带地下室的住宅，肯定会非常紧张。预算里到底包括哪些内容？是否还包括建筑附加费、外部设施、车库、厨房、光伏系统等？否则这当然还得看你们在哪里建房，和谁合作，房屋的配置/质量要求有哪些，额外费用又有多少，当然还要看你们能投入多少自助劳动力和愿意投入多少。从价格上讲不是不可能，但也远非想象中的那样随心所欲。

要不要买这块地，你们自己得决定。这里牵涉很多因素。如果你们已经在该区域找了一段时间，你们最了解是否有更好的选择以及价格的合理性。你们自己也会知道这块地是否吸引人。我们最多只能说我们个人是否喜欢这块地（但还缺少很多因素，比如邻居建筑、位置、噪音、花园朝向、地块形状等）。

风险有很多，这取决于你们对风险的理解。不过，如果你们认真学习房屋建设相关知识，做好规划（最好找建筑师），并且现实地评估成本及自身自助劳动力能力，很多风险是可以大幅降低的。

水的问题我们远程无法判断。我建议你们可以问问邻居，这片水域是否常常引发问题，以及他们采取了哪些措施。建筑师也肯定能给出很多建议，说明哪些做法合理，哪些可以省略。

木屋还是砖混房，最终是个信仰问题，或者说是看你更看重哪方面的优缺点，建议多阅读相关资料。如今并没有一种建筑方式普遍优于另一种，价格上通常差别不大，公司选择影响更大。原则上，你们可以让建筑师向两种建筑方式的供应商索取报价，再做决定。
成品房还是建筑师设计房屋，也是你们必须自己考虑的问题。我个人明显支持建筑师设计房屋，因为这样房子能完美符合自己的需求和土地条件。但是通常比宣传册上廉价供应商的成品房贵。

省钱肯定最多是在自助劳动力上。但你们得自己判断愿意做多少，以及是否真的能做好。典型项目包括地板铺设、油漆工作、外部设施等。大额节省通常出现在较大成本项目上，这些项目你们要么需要有相应经验，要么得找认识的人帮忙，以“友情价”一起完成。
我猜你们会贷款？如果是这样，在做后续工作的事情上要谨慎。开始阶段总会出现很多没想到的开销，不管是户外区域（经典如有顶入口台阶）、装修还是其他小项目。大多数情况下，你们不容易像初时想象那样很快又积攒回5万欧元多的额外资金。尤其是当你们还想要许多额外项目时（比如车库、带顶棚的露台、光伏系统等），花费累积得很快。这样的话，房子通常很长时间都是未完工状态，或者不得不放弃一些愿望，这点你们需要有心理准备。

允许建造：8乘12米，地下室，一楼，二楼，屋顶坡度40%。旁边有一条包括车库的车道。[…]
根据规划方案，达到130-140平方米以上的居住面积比较困难。也就是说，我们希望有一个带有大量自然光的可居住地下室。允许的高度我们不知道。地下室可以从地面突出的高度也不知道。或者是否可以在前面挖掘一些土。

这个规划方案非常奇怪，允许房子这么紧凑且车库没有具体规定，也没有指明楼层数和基准高度等。通常斜坡什么时候本身算作建筑物，常见于各州建筑条例中。预算限制对房子的影响甚至比规划方案更大。

目前我们面临的问题是：
- 我们的预算够用吗？[…]
- 木屋还是实体房，预制房还是非预制房？
- 我们在哪里可以节省一些重要专业工程的费用，也许之后再补充、替换？例如用车棚代替车库，用碎石代替铺装车道。

预算已经说明你们甚至买不起碎石车道的费用，更别说铺装车道。至于其他问题，请使用论坛搜索，我个人发表了超过22000条帖子，包含大量相关问题的答案；不过请先搜索Yvonne的帖子，关键词#fragebogen；接下来关键词可以是“Leerverkauf”或“Grundstücksservice”。

另外，一个项目策划者向我们推荐了一栋房子。但我们还不认识那个地块。房屋的照片看起来更像是原型。似乎是一个中介，负责寻找地块和匹配合适买家？这是一个选择吗？还是会因此损失钱？（大概135平方米，420平方米地块，800k价格）[…]
（有没有什么好杂志可以推荐？）最终如何决定是否接受这个带有提供地块的项目？因为地块可能很快就会被别人抢走，所以也有一定时间压力。

这种地块根本没有什么时间压力，详见（主要是我的）相关帖子。

如何开展这样的项目？有没有好的检查清单或流程？如何选择合适的建筑师？让他跟进哪些工作阶段？哪个预制房企业合适？或者哪个总承包商或建筑公司？如何决定木结构还是实体结构（有没有相关检查清单）？

如果我的“建房时间表，也适合您：HOAI阶段模型！”还不够清晰，那就请您亲自联系我。此外，论坛中有大量有关“单项发包”/“自行发包”和“Gerddieter”的帖子。建筑方式的决定，可以在上述时间表的所在处，利用称为“方向设定”的工具完成，这个过程是在“面团静置”阶段进行。如有需要，直视我头像的眼睛。总承包商如果找，也只能在当地且是在招标，而不是代替招标。

你们是不是不太懂怎么看规划方案或者规划方案的含义？

这一点我肯定不反对。

我个人明确支持建筑师设计的房子，因为可以完美地根据自己的需求和地块量身定制房子。

在坡地上肯定是的。当然只限于“ 认证”的建筑师。