土地融资将在3到5年后建设时进行

大家好，

之前我只是被动阅读者，但现在我也想利用你们丰富的知识，希望你们能给我一些好的建议。

我的女朋友（26岁，师范专业学生，大约两年后将成为公务员）和我（27岁，公务员）计划在未来五年内建房，但实际最早也得三年后。在她的家乡正在开发一个新的住宅区，我们有机会以每平方米170欧元的价格购买一块约600平方米的土地。对这块地的需求非常大。

土地加附加费用：约110,000欧元
自有资金：20,000欧元

撇开我们还没有具体的建房计划这一事实，我们现在就想先锁定这块土地。
因此，问题就在于土地融资的方式。

- 使用灵活的欧元银行间同业拆借利率（Euribor）
- 五年固定利率，有提前还款罚金的风险（这种罚金到底有多高，是否重要？）
- 目前就办理一笔远期贷款，用于将来不确定费用的房子
- 或者你们有什么其他想法？

由于我女朋友目前还没有收入，贷款还款暂时需要我一个人承担。我的收入是2,100欧元。

除了选择哪种贷款最合适外，我们还关心还款方式和自有资金的问题。
- 现有自有资金是否应该用于土地融资，还是应该全额贷款
- 是尽可能多还款，还是少还款并存钱，以备将来建房贷款之用

非常感谢你们的帮助 :)

仔细阅读了土地分配的条件吗？通常必须遵守某些期限，比如开工和竣工时间。例如，我们这里必须在两年内提交建筑申请。

问题在于银行会要求登记土地权属。也就是说，涉及房屋融资时，不能选择其他银行。

现在投入土地的自有资金实际上相当于以后融资中的自有资金。另外，银行还希望看到附加费用已支付，否则贷款比例和利率都会明显提高。

你们觉得未来几年每个月能存多少钱？

您好，首先非常感谢。私人购买，因此没有期限。第二点我知道。所以期限最长为5年或灵活使用欧元银行间拆借利率。或者我理解错了吗？期限结束后，就会开始一笔带有抵押权转让的后续融资。

我已经做了一年左右的财务概览。我每年大约能存5000欧元，之前旅行了很多。我知道我得收敛一些。女朋友大约两年后会加入。到时候她的储蓄情况也会类似。

附加费用我当然不会用融资来支付。

所以贷款期限最多为5年，或者根据欧元银行间拆借利率灵活调整。还是我理解错了？贷款期限结束后，接下来会有一笔附带抵押权转让的续贷。

直接需要一笔抵押权。即使是动态的/五年期贷款也一样。

续贷时当然可以解除抵押。但代价就是更高的费用。

而且并不是所有银行都接受仅用土地抵押。

假设你们这么做，贷款九万欧元，三年内你们已经支付了四千欧元利息。如果你能继续每年存五千欧元，实际上自有资金只增加了约一万一千欧元。

也就是说，算起来是三万欧元；而这在今天也不算真正多的自有资金。

建房子并不会更便宜。

而且已经有和未来还会有（房子）利率变动风险。所以总预算大约四十二万到四十五万欧元：震惊！

你的2100欧元收入是税后吗？

你们有没有算到最后？

嗯，挺难的。一方面现在买是划算的，另一方面也有一些问题。即使你们是私人购买，土地也适用规划方案。这个方案很容易失效。换句话说，你不能保证三年后这块土地还能是建设用地。
我们也是“私人”买的（土地属于一家公司），不过我们也必须在两年内完成建筑。之后规划方案就会失效，我们得自己去申请新的规划方案。
你女朋友有学徒岗位的希望吗？很可能她在你们那里找不到，然后不得不搬走。
别忘了，地税是每年都要交的。虽然应该不会很高，但还是会从你的储蓄中扣除。
然后我不知道冬天会怎样。那块空地的雪，行人道也得你们去扫和撒盐吗？

作为土地所有者，责任保险也需要。