基本债权 / 抵押 - 存在哪些融资风险？

大家好，

我的问题是关于房地产融资中的风险管理。

我查阅了一些关于“Grundschuld”和“Hypothek”之间差异的信息，但还没有完全弄明白。几年前，立法者确实针对贷款出售做出了一些法律修改，尽管如此，每当我想到这些问题时，内心还是有些不安。

简单介绍一下我们的个人情况：我们打算签订一份长期贷款合同（25-30年），还款额相对较低，虽然我们也能承受更短期限的贷款。背后的原因包括对利率上涨的预期，以及我们期望在资本市场上长期获得的利息收入比贷款利率高。

假设我们的计划成功，那么银行可能会在比如20年后不惜一切代价想要摆脱这份不划算的贷款合同。贷款方对“Grundschuld”所拥有的权利（强制执行或拍卖）令人感到震惊。按照我的理解，只要银行心怀不轨，就能以最微不足道的理由终止贷款合同。

举例说明：
- 房地产价值因自然灾害恶化，银行怀疑贷款安全性
- 遭遇不幸（疾病、失业等）引起银行对借款人信用的怀疑
- 银行资不抵债，急需流动资金
- 由于账户操作失误，某期还款延迟几天
- 等等……

我想知道如何为自己防范这些风险。
- 有没有能覆盖这些情况的保险？
- 有人知道哪些贷款机构接受Hypothek而非Grundschuld吗？据说房地产融资通常都是通过Grundschuld进行（但我很难相信）
- 我的权利如何（感觉作为租户似乎有更多权利……）？

你们怎么看？你们如何评估这种风险？当然有人会说“只要正常还款，银行不会这么做”。但我认为银行从业人员可能是极其阴险的人。我们最多也只能依靠法律（只要法律不被改变）。

非常感谢大家的意见！

我认为银行家可能是非常不好的人。非常感谢大家的意见！

在我看来，你首先应该重新考虑一下你对此的看法！为什么他们会是坏人呢？

我们的顾问非常棒，以至于我们现在私下都和她成为了朋友。我无法理解为什么有人会抱着这样的态度去申请房屋贷款 o_O

我表达得有点不太恰当，请不要误解。我的意思不是员工的个性，而是潜在的纯粹以利润为驱动的金融机构的利益在这种观点下。

当然，旁边的本地银行是诚实的、友好的、值得信赖的，这毫无疑问。但那些匿名的在线银行呢？它们把你通过经纪人签订的贷款合同卖给海外的金融鲨鱼/投机者？

还有一点关于

我不明白为什么有人会带着这样的态度去申请房屋贷款 o_O

我认为，怀有适度的怀疑态度并理性权衡合同的风险，比天真地相信亲切的银行女顾问的微笑要明智得多。如果房屋贷款只能留给那些天真的人，那就太糟糕了……

我曾经了解过Grundschuld和Hypothek的区别，但还没有完全弄懂。几年前立法者虽然就贷款转让制定了法律修改，但我还是对这个问题有点不安的感觉。

你不需要有不安的感觉。

Grundschuld下贷款人的（强制执行或拍卖）权力让人害怕。据我理解，在银行的相应计算（不诚信）下，可以以最低的理由解除贷款合同。

例子：
- 房地产价值因自然灾害下降，银行怀疑贷款安全性
- 一场厄运（疾病、失业等）引发对借款人信用的怀疑
- 银行破产，急需流动资金
- 因账户操作失误，贷款逾期几天付款
- 等等..

没有合理理由银行是不能随便做的，法院会比你收到解约更快制止他们 ;)
对于你的例子1和2：好例子，确实可能导致贷款合理解约。但如果你能重新装修房产（且真的做了），因为保险赔付，或者尽管遇到厄运你还能偿还贷款，银行是没有办法为难你的。
例子3和4不现实，破产银行会由破产管理人（或银行保障机构）管理。那个“银行”作为一个实体不存在，只有员工和工作在银行的人。

我想知道，我们如何防范这些情况。
- 有没有覆盖这些情况的保险？
- 有人知道接受Hypothek代替Grundschuld的提供商吗？据说房地产融资只通过Grundschuld进行（我几乎不相信）
- 我的权利如何（我觉得租户的权利更多...）？

保险是针对什么？针对坏人吗？买一个法律保护保险吧。
用Hypothek代替Grundschuld几乎不可能，Hypothek因资金方面明确原因已经被淘汰了。
权利？你有很多，比银行多得多。比如你10年后可以解除合同，谁来保护不允许解除合同的银行？

你们怎么看，如何评估风险？当然可以说“只要按时付款银行不会这么做”。但我认为银行家是非常可怕的人。只有法律可以信赖（只要不被修改）。

风险无所谓，你根本没有其他选择 ;）。很多电视节目总是描述银行把可怜的借款人赶出家门——顺带提及借款人已经失业无法还款 :(。可怜的人和坏银行。
所以，是的，只要你履行义务，确实不会出事。

顺便说，这话是一个“坏”银行家（房地产）写的 ;)

还有一点，关于

我认为，健康的怀疑态度和对合同风险的冷静权衡，比对友善银行女顾问微笑的天真善意更为恰当。如果购房贷款只留给天真的人，那才糟糕呢……

这也没人这么说。但我去谈判时，是抱着对对方应有的尊重来看的。毕竟你是想从银行得到什么，对吧？而且是的，无论是我还是银行都不会无偿送出东西。我们要么达成一致，要么就作罢 ;)