组合型建筑储蓄/年金融资合理吗？

亲爱的自建房者们，


看到这里讨论的数字，有时候真让人头晕。我们真的很庆幸，在北海附近能以每平米72欧元的价格买到市郊最好的地皮。


但回到正题，我想听听大家的其他看法：


以下的基本情况：


2名公务员，净收入约4700欧元，未来还会增长。年龄分别是30岁和34岁。


首先购买土地，面积2000平米，价格145,000欧元。新建房屋将在约1.3年后进行，原因是一年的海外工作。


土地买下来后将被分割并出售。目前已有潜在买家。由于位置优越，至少能以购入价格加测绘费用的价格售出，应该没有问题。


房屋建造的费用（含附加费用）预算为210,000欧元，其中约20,000欧元为自有资金。（其余因第一次婚姻离婚而花费掉了。）融资需求为190,000欧元。


针对公证费、测绘费等附加费用，预留了自有资金13,000欧元。


以下融资方案我们觉得合理：


先讲仅购买土地：购入价格145,000欧元。


通过两笔等额本金贷款融资：


1. 70,000欧元，期限10年，实际利率3.2%，还款率1%，月供242.08欧元（理论上以相同利率偿还42年）


2. 75,000欧元弹性等额本金贷款，期限灵活，实际利率2.68%，0%还款率，月供165.63欧元。


第二笔贷款将在土地出售时立即结清。与第一笔贷款同时，将不计入计算的资金储蓄起来，直到建房阶段使用。


当我回来时，计划进行以下融资（理论上已由Sparda银行按当前利率模拟并提供）：


2笔住宅Riester储蓄贷款，每笔70,000欧元（共140,000欧元）


1笔KfW 153贷款（KfW 70房屋贷款）金额50,000欧元


住宅Riester贷款：实际利率2.65%，13.3年后可配额度，储蓄率175欧元，每月总还款352.80欧元，总期限23.2年


KfW贷款：实际利率2.68%，期限10年，还款率2.37%，月供209.17欧元，理论总期限28.4年（相同利率下）


总月供：1160欧元。


储蓄贷款还清后，全部资金将用于偿还上述两笔等额本金贷款。我们预计即使没有额外还款（如赠与、继承、海外工作收入等），约27到28年后贷款可以还清。


我们本希望能固定全部利率，但那样月供过高。通过结合储蓄贷款和等额本金贷款，我们尝试在安全与可负担月供间取得平衡。


等额本金贷款和KfW贷款将在10年后重新谈判，利率可能会上升。但预计伴随升职加薪以及前述赠与、继承和海外收入，可以应对这一风险。


你们怎么看这个融资方案？有没有明显的问题被忽视？或者有人想到更合适的方案？


最后一个问题：现在可以开始开一个储蓄贷款账户以锁定利率，日后转换成住宅Riester储蓄贷款吗？


另外，考虑到1.3年后开始建房，现在开储蓄贷款以锁定利率是否有意义？可能会赔掉1%的开办费用，但利率恐怕不会再低，反而可能大幅上升。


感谢大家的帮助和意见。


来自北方的问候


S&S

一般来说，带有预先储蓄/过渡融资的建筑储蓄模型通常不划算，即使一切按计划进行也不例外。

建筑储蓄模型除了提供安全性外，还存在风险：— 分配时间不确定，— 由于分配时需要重新进行信用审核，无法获得对建筑储蓄贷款的有约束力的承诺。实际上，很少有情况是一切和所有时间点都完全准确的。任何时间变动都会大幅增加模型的成本。

理论上，Riester补贴是划算的，实际上这里也有许多陷阱，会抵消其优势。这些风险偶尔会通过媒体曝光。Riester贷款也可以通过抵押贷款银行获得。

这些模型可以通过计算非常简单地进行比较——只需在软件中模拟多种方案。两个小时后你就会明白。

所以我确实经常看到融资（即使背后有住房公积金合同）按计划进行 :-)
我认为更多情况下问题还是出在客户/住房储蓄者身上。比如说，有时候一笔还款被拖欠或者还款金额被降低。这样一来，自然就不合适了。

我认为只有当住房储蓄合同在第一次固定利率期内完全拨付时，住房储蓄才有意义。这样可以获得完全的利率保障，加上良好的特别还款选项。
但必须清楚自己是否能够长期支付这些还款！