已存在的房子是否被视为自有资本？

大家好， 我计划将来购买一栋房子，我现有的房子（父母的房子）是否可以作为购买新房产融资的自有资金？因此，我是否可以获得更低的贷款利率？ 谢谢

关于这点，我已经在你的另一个帖子里写了一些内容。

只要土地没有抵押，就可以申请贷款。
没有抵押也意味着父母没有居住权。

或者居住权排在第二位！

答案：几乎可以肯定——是的。

计算示例：

新房市场价值：300,000
自有资金：40,000
银行贷款成数 100%
之所以是100%，是因为自有资金用于建筑/购置附加费用，且银行在确定贷款成数时还会计算一个安全折扣。

父母房产市场价值：200,000

因此，贷款评估值大约为60%，利率条件将下降约1个百分点。

再思考几点：

如果父母仍然住在父母房产中并且还是所有者，他们当然必须参与设立地役权。居住权需要在登记顺序上退后。

上述所描述的“完全”解决方案对银行来说非常理想，因为贷方几乎没有风险。这也是计算上最便宜的方案，因为利率条件可以被压降到市场下限。但是这也意味着两处房产都被“完全剥夺所有权”。未来将没有任何操作空间。

替代方案：新房贷款成数较高，大约80%。因此利率略高。剩余的20%则以第一顺位抵押在父母房产上融资。贷款规模较小，可以通过较高的初期还款和/或额外还款迅速偿还。房产将很快恢复无负担。

重要的是，两笔贷款应分别处理，且彼此之间不应有关联。这样可以保障资金灵活性。如果父母仍住在父母房产中，借助一笔较小的贷款，他们可能会更加安心。

没有人会被征用。第二种解决方案当然是可行的，但由此产生的自由度并不会更多。因为“自己的”房产负担更重。也许这对父母来说“更好”，但这也意味着新的房产需要更长时间才能拥有更多的自由度。

关于价值。如果市场价值为300,000欧元，那么贷款价值确实约为360,000欧元。但总成本应该远高于300,000欧元，因为附加费用并未计入市场价值中。