继承的股本，怎么办，有什么经验？

大家好，

这是我在论坛的第一篇帖子 :) 非常感谢大家的建议！

我们正在埃森及周边地区寻找合适的房产。其实我们原本打算放弃购买自有房产，部分原因是房价高昂，也想为未来保留更多灵活性。现在，我丈夫的父母“临时”卖掉了一栋房子，并愿意把自有资金给我们。

过去几周我们看了“所有”类型的房子。有带花园/不带花园的产权公寓、排屋中间户、双拼别墅、独立式单户住宅、预制房、好地段/差地段……

我们不太愿意自己建房，因为我丈夫工作非常忙，手工也不太擅长。虽然家族成员众多，但除了一个车床工和一个电工外，我们熟悉的人中没有其他手艺人。

现在的情况是，我们要么可以用30万到50万欧元购买一处带漂亮成熟花园的现有房产，要么花60万到80万欧元买一处较新的现有房产或新建房。

老旧房产需要翻新，我们可能要在30万到50万之外，额外花费10万到30万欧元（？）。

如前所述，自己动手翻新比较困难（虽然有意愿，但时间、技能和帮手都不足，现实来说很难）。

我们也不懂如何着手这类项目。先找建筑鉴定师和能源效率顾问，然后呢？也许找建筑师？有没有公司协调整修，还是我们需要自己委托各专业工种并决定流程？没经验时该怎样做？如何评估哪家公司“靠谱”？有相关书籍推荐吗？

关于我们：

你们是谁？男37岁/女35岁，已婚

有孩子吗？有一个快1岁半的小宝宝

计划有孩子吗？想要另一个（怀双胞胎的风险高 :D）

职业是？男：目前是专科医生，11月起大学医院高级医生；女：重症监护专科护士，目前育婴假中

是正式员工吗？男：无限期合同，100%工作量+加班、随叫随到、轮班等，收入因此有变化；女：无限期合同，去年变了税级（3/5），明年可能转兼职无轮班（无津贴），收入难以估计。我们不算女方收入（考虑幼儿园或再次怀孕因素）

收入和财产状况：

收入是多少（税前/税后）？男：11月起税前8164欧元，税后5400欧元

领多少儿童津贴？250欧元

拥有多少自有资金？总计约35万欧元

计划投入多少自有资金到房屋项目？我们期待专业建议/想法/意见

支出我还没整理好，表格在我丈夫电脑上 -> 我们每月冷租1000欧元+约300欧元附加费，有2辆车和1辆摩托车，不过开得不多。我们还没贷款过。

之前和Interhyp的顾问有不定期联系。

我岳父坚信我们应立即锁定一笔远期贷款。你们怎么看？

至今看中的3处房产很不同。

第一处双拼别墅，部分建于1926年，1976年扩建翻新。整体状态极好，地点优美。170平米居住面积和320平米土地。土地估价560欧元/平米。能效等级E，157千瓦时。我们很喜欢！可以直接入住，生活不错，我们喜欢老房子！深入了解翻新需求后有些扫兴。煤气炉、窗户、门都是1976年的，房子没有保温，虽去年做了外墙。售价64万欧元，加上附加费。我们的银行顾问说房子太贵了。我们问卖家能否带建筑师参观并谈谈价格，答复是不能。房子迅速售出，竞购者众多。

昨天一中介告诉我：（130平米居住面积，200平米土地，建于1972年，几乎未翻新，售价69.9万欧元加附加费）先说卖家不讲价……

-> 我们感到不确定，是单纯运气不好，还是买房策略应改？你们会以此价买并逐步翻新吗？我们觉得好地区70年代房龄的屋子，带翻新需求，售价大多不低于50万到70万欧元。我们担心额外费用将超出能力。

周一我们预约了Velbert的看房。2013年由Heinz von Heiden大厂实心建造的平房，69.9万欧元加附加费。土地550平米。土地估价350欧元/平米。170平米居住面积，无地下室，平屋顶，外行人看很配置高。能效等级A+，26千瓦时。听说Heinz von Heiden有不少负面评价。加上附加费约77.5万，厨房、遮阳篷等还要额外付款。价格让我觉得太高，房子好到近乎不真实。我们还不确定是否能融资。应该拿不到KFW贷款吧？

第三处是新建项目。排屋角屋，142平米居住面积，52平米实用面积，232平米土地，地下车位。售价687,250欧元含标准配置，和施工方谈后会有额外费用。总共13栋排屋，除2栋因资金问题未售，其余都卖出且部分已入住。地块紧凑，工地看房时房子整体不错，但窗外望着邻居花园让我心情不佳。中介称入住约六个月后。

我知道没人有水晶球。但仍感谢你们宝贵建议。后两处房子价格高昂，但给我们未来带来一定保障。另一方面，我们非常喜欢老房子，且是“花园迷”（现租住排屋底层，花园约100平米）。你们会如何继续？继续看房及谈判？会买这些中的哪一处吗？

再次感谢你们阅读这篇超长帖并分享看法。

致以诚挚问候

欢迎来到论坛，恭喜你们获得了资金注入！350,000欧元是你们计划的坚实基础。

你们确实还很新，所以我先给你们讲一些当前市场的重要基础知识。1977年之后根据第一版节能条例建造的现有房产已经有了保温层，改装成热泵相对简单（我有些熟人也在做），如果更换窗户并同时对屋顶进行保温，费用大概在50,000到60,000欧元之间，包括补贴。这里的优点是：你们可以马上入住，没有施工的压力。至于1977年前建造的其他房子，我绝对不建议购买。它们可能成为烧钱的黑洞，几乎无底洞。别把几十万欧元投进去。现在价格波动很大，甚至可能继续下跌。目前买家很少，房产甚至会以2022年的价格挂出几个月。你们完全不用着急。合适的房子会在适当的时候出现，因为现在几乎没有人想买房。总体来说，我们的价格正在回落到2019年的水平（约下降30%）。这主要是因为2020到2022年价格上涨了约30%。不过这只适用于已有至少50年历史且没有保温层、未翻修的现有房产。所以我绝对不建议买那种旧的双拼别墅。你们做得很对，那都是价格虚高的烂货。

关于你们的近新型平房，我觉得扣除每个卖家惯常加收的10%后的价格还是比较合理的。Heinz von Heiden在这里的新建区也建了不少房子，都还在。买家普遍也没太大不满。虽然他们偶尔会出现一些错误，但毕竟不是豪华品牌，这房子已经建成了。我建议你找建筑专家仔细检查，看有没有会影响价格的瑕疵。自2013年以来，这个平房价值大概翻了一倍，业主可能赚了30万欧元以上。不过，关键是你们不用面对施工烦恼，现在新房会贵得多。一般来说，建筑面积每平方米大约要3000欧元，加上其他费用。那就是总价约510,000欧元。加上地皮（像这样的地段地皮也不好找），总开销轻松超过750,000欧元。如果我不想有施工压力，而且平房布局符合你们需求，我会出价70万欧元，看看业主反应。虽然2000年以后建成的建筑竞争更激烈，但这已经不可同日而语了。谈判很有价值。从现有情况看，这个平房值75万欧元甚至更多，卖家完全可以拿到这个价钱。所以对于平房，你们可以考虑出手。

我不建议买排屋的边户。你们不会比现在情况有更好改善，而地下车位也不会带来土地的实际分割，可能只是形成一个业主共有产权组织。住在业主共有产权组织中，如果是自住，建议慎重，因为你需要一直与别人协商，无法自行决定。正如你说的，邻居家的直视视线几乎是自住房的硬性否决点。毕竟你希望有自己的宁静，不想听到邻居的谈话。当前的新建房价格简直是月球价，是彻头彻尾的敲诈。750,000欧元买个连业主共有产权组织的排屋，依我看绝对别买。三年前这些房子可能只要50万欧元。现在谁都不会给这么高价，强烈不建议。

最后，如果你找到合适的地皮，也可以考虑自己建房。凭借35万资金和你们收入，可以按自己心意（户型、卫浴等）在地价约350欧元/平方米的区域建150平方米的小房子。比如用Viebrockhaus，你们可以轻松交给他们处理各种手续和施工压力，真正实现交钥匙入住，几乎不必操心。其他类似的工厂化住宅品牌，比如Bien-Zenker也一样。便宜的品牌(Town & Country，Danwood)则需要你自己找工长，跑各类手续，没有人替你操心。但中档品牌能让你省心很多，即使施工期总是令人既激动又紧张。岳父岳母（或你的父母）可以帮忙监督施工，盯着工人，泡咖啡。这在本区很常见。工地至少要每周看一次，最好每天看，防止出现严重问题。小问题每个工程肯定都会有。

我建议你们可以买栋年轻的二手房，不一定非买平房。未来12个月很可能会有不少较新的住房以相似或更低价格上市，寻找买家。因目前买家少，很多人急于出售。你也可以考虑1977年以后建的稍旧房屋，但要额外投资5万到10万欧元翻新。这个需要在谈价时考虑。现在房子交易谈价空间很大（尤其2000年前建筑，一般留有10%到20%的余地）。最后一个重要建议：找一个税务师，避免如果你也想登上产权证可能产生赠与税。虽然我作为父母不一定这么做，因为毕竟是儿子的继承财产，但这需要你们自己商量。你们的财务状况很好，远远优于大多数人。我为你们高兴，希望我的文字没有比你的长太多，也希望能帮到你。

由于已婚，在十年内赠与总额不超过50万欧元的情况下，不需缴纳赠与税。

已婚夫妻之间，十年内总计赠与不超过50万欧元的金额免征赠与税。

这正是我的意图。儿子拥有这个免税额，但岳父母没有。我想警告的是，最终岳父母会把土地赠送给这两个人。

假设儿子拿到这笔钱。然后他买房子/土地。否则就会像你所指出的那样，需要缴纳赠与税。

我们不太想自己建房，因为我丈夫工作非常繁忙，手工技能也不是很擅长。尽管家里人口众多，除了一个车床工和一个电工，我们在近亲朋友中没有其他工匠。

为此还有建筑师、建筑制图员、建筑经理、建筑鉴定专家、建筑公司、房屋建筑公司、成品房制造商、开发商等等。
大多数人只是让别人建房，然后选择自己想要在房子里有什么。

你们有多少自有资金？总共大约35万欧元，
你们打算投入多少自有资金到购房项目中？我们会感谢你们的专业建议/想法/意见

有了这些，你们就像躺在玫瑰床上一样，至少在是否能负担得起房子的问题上无需担心。以收入来说，申请所需的贷款绝对非常宽松。

我岳父坚信我们现在应该锁定一笔远期贷款。你们怎么看？

完全是胡说。远期贷款是指今天签约，通常在最多3年后发放的贷款。它们主要用于提前锁定利率，以便偿还现有贷款。如果你们没有具体的融资房产，银行也不会给你们发放空白贷款。银行怎么定利率？房子的抵押价值是40万欧还是60万？你们到底需要多少贷款？等等。
没有具体房产，这些问题都答不上来，没有具体房产，也就不可能拿到贷款。

现在谈谈新建房、旧房还是较新的二手房的问题。
在鲁尔区或者你们寻找的地区，确实有不错的需求。由于地价适中，尽管是大都市区，房子价格仍然相对合理。但热门的是较新的房产或新建房。旧房子应该在价格里包含必要的修缮费用。你们提到的那个例子我不想买。
对于我个人来说，Velbert对于建房者和地理位置来说太贵了。
我真正感兴趣的是新建房。不要太否定与其他户的邻近。孩子们通常会非常喜欢那里。多户新建项目也提供了组建社区的可能（排屋非常适合有幼儿的家庭）。而在已有房产中有时不那么容易做到。
当我经过德国排屋或Area/Clavis（140户）的一个较大社区时，总是能感受到活力。不管是大家一起烧烤还是孩子们到处玩耍。

所以，要么买旧房并立刻翻新——搬进去后不断自我安慰可以慢慢做，这种办法没多大意义——要么买新房或者10年内的新房（你已经度过了最初无忧的几年，也没有保修了）。价格上新房和10年内的新房几乎没有太大差别。要么是有点建设烦恼带着自由花园，要么是稍微使用过的现成家园。