我正在寻找一个好的房屋贷款方案

您好，各位专家，
我想听听你们对购房融资方案的意见。我尽量简明扼要。

这里是含附加费用和装修的购买价格：
房屋 410,000 欧元
附加费用（中介、 нотариус 等）48,000 欧元
装修 80,000 欧元

自有资金 115,000 欧元
融资 430,000 欧元

方案一
我多年来一直在Sparkasse银行，自然第一个方案是直接从我银行得到的。
前15年我须支付2.37%的利率，月供1,813欧元，后15年利率2.8%，月供1,684欧元。有人告诉我利率可以像市场一样谈判。我应该拿出别的更好方案，Sparkasse才会给我对应的反报价。简直难以置信。那么继续看...

方案二
来自Postbank/BHW：

贷款1

KFW（124项目）38000欧元
利率固定10年
利率1.65%
月供（第1-12个月）52.25欧元
月供（第13-120个月）378.86欧元
到期时剩余债务0欧元

贷款2

固定抵押贷款392,000欧元
利率固定10年
利率1.64%
月供（第1-120个月）1123.73欧元
其中储蓄部分588.00欧元
其中利息部分535.73欧元
利率固定期结束后剩余债务321,440欧元
方案1 => 月供持续1500欧元
期限20年3个月（总期限30年3个月）

方案2 => 月供持续1800欧元
期限16年6个月（总期限26年6个月）

附件是[Postbank]的还款计划。由于文件大小，我已删除了还款页面。

你好，我曾经花时间查看了所述BHW建筑储蓄合同的费率结构。也就是说，利息和还款金额至少是储蓄金额的6‰。因此，120个月后的还款额每月至少为1928欧元。

建筑储蓄有一个重大缺点。你在前10年的储蓄将被扣除3210至6420欧元的费用（取决于1-2%的开户费），且无息存放。是的，你没听错：高额的建筑储蓄手续费，加上你的月储蓄款项无息存放。那你到底得到了什么？你得到的是10年后的利率保证（但仅限于10年后信用审核通过）。换句话说，你获得了一个期权，只有当实际年利率低于当时相同利率期限的利率时才有价值。此外，如果你选择比变动利率最长2年更长期限的利率绑定，你获得的利率不会是1.25%。BHW会根据利率期限分级，最高可达约1.70%。

如果你将储蓄额直接用于还款。以首期还款588欧元计算，你将获得1.65%的年利率。现在考虑复利效应。即588乘以1.0165的10次方，并计算未来每期588欧元的119次还款，以及由此产生的利息和复利节省……那么最终利率保证的成本是多少？没错，至少是建筑储蓄手续费+其他费用+最大的一笔支出：如果直接还款时节省的利息和复利！

试着计算15年、20年或25年全额还款（无需再次信用审核）。也有银行提供30年期限。对于全额还款贷款，有利率折扣，可以在一定程度上抵消因绑定期延长而导致的利率上升。你在[NRW]哪里买房？目前某些地区的[Sparkassen]在[KFW融资]相关联的产品上有不错的优惠，因为这些不计入贷款成数。

KfW 计划也由其他银行提供。方案1太贵，方案2也已经解释过了。找个中介帮忙。简单说说装修。在这里找一家也能顺利付款的银行。八万块钱不是小数目（主题发票模板等等）。

是的，别再纠结于住房储蓄合同了，去看看十五年或二十年的普通等额本息贷款吧。然后通过KFW项目融资一部分。不幸的是，储蓄银行不提供这类服务，总是拿他们的住房储蓄合同来说事……Hypo、Sparda、Raiffeisen的贷款期限也更长。

你好，我花时间仔细查看了所说的BHW建房储蓄合同的费率结构。利息和还款额至少是建房储蓄总额的千分之六。因此，到第120个月时，每月最低还款额为1928欧元。

建房储蓄有一个严重缺点。前10年的储蓄资金，你是以3210到6420欧元（根据建房储蓄合同费1-2%）的费用无息投资的。是的，没看错：高额的建房储蓄费用加上你的每月储蓄款项无息存放。那你究竟得到什么？你得到的是10年后的利率保证（但只有在10年后信用审查通过的情况下）。换句话说，你获得了一个期权，只有当实际年利率低于当时相同利率锁定期的利率时，这个期权才有价值。此外，如果你选择的利率锁定期比可变利率长超过2年，你不会获得1.25%的利率。BHW根据利率锁定期分级，利率最高可达约1.70%。

如果你将储蓄额直接用于还款。你用第一笔588欧元的还款，获得每年1.65%的利率。现在考虑复利效应。这意味着588×1.0165的10次方，并计算未来119期每笔588欧元的还款及其相应的利息和复利节省……那么利率保证最终要花多少钱呢？没错，至少是建房储蓄费用+其它费用+最重的一块：否则直接还款所节省的利息和复利！

试算15年、20年或25年（无再次信用审查）的全额还款。也有银行提供30年期限。全额还款贷款享受利率优惠，可部分抵消延长锁定期引起的利率上升。你在NRW哪个地方建房？目前一些地区性储蓄银行在KFW融资相关业务中提供不错的优惠，因为这些不计入抵押贷款额度。

非常感谢您的工作。
有几个问题：
1）我被书面承诺，（但还没有正式文件），还款额如上文所示，即使120个月后也不会多付一分钱！！！根据您的计算，0.6%乘以322,000欧元，即1928欧元。
根据他的计算，120个月后到还款结束时按1.25%是1500欧元。
这些都是假话吗？

2）另一位贷款顾问（但不可靠）告诉我，还款计划完全错误，不可行，甚至指控邮政银行的贷款顾问有欺诈意图。有人质疑120个月后最低储蓄余额未达到分配条件。邮政银行的工作人员则表示，BHW没有最低储蓄余额要求。到底是怎样？我应该信谁？

3）从您的文本中我理解，您更倾向于全额还款，是这样吗？

4）我不建房，我是在萨克森州买房。