房屋融资 KfW 300 和 124 - 请提供评估

大家好，

我请大家给出你们的评估。这是我们自己的建筑计划（砖混结构的房子）和KfW 300与124的补助项目。在我们的情况下，最早可以在2025年5月提交申请。问题是，在现有条件下，这个计划是否现实可行。我希望我已经提供了所有相关的信息。非常感谢大家的评估。

关于你们的一般情况：

你们是谁？ 男（30岁）和女（27岁） 第一个孩子预计2025年5月出生

[*]男： 德国人，公共服务部门工程师，Tvöd EG11级别2（7月升至级别3）全职——融资的申请人
[*]女： 土耳其国籍，持有为期3年的居留许可，SPA，目前失业，刚来德国，预计约2年后入籍

收入和资产状况：

[*]你们的收入情况（税前/税后）？
[*]男： 3300欧元净收入（含圣诞奖、奖金等），7月起因级别提升增加200欧元，预计今年内因集体谈判至少增加150欧元
[*]5月起增加255欧元的儿童补贴
[*]女： 5月起有1年期300欧元的父母津贴
[*]你们有多少自有资金？ 18,627欧元
[*]计划投入多少自有资金到房屋项目中？ 全部

居住成本： 820欧元

[*]当前租金： 520欧元冷租 + 200欧元杂费，后期租金将不再支付
[*]电费： 50欧元
[*]电话、互联网、手机费用： 50欧元

交通费用：75欧元

保险费用：40欧元

生活费用及其他：700欧元


2025年5月或7月起的收入和支出总额：

[*]总收入：3300欧元 + 200欧元 + 255欧元 = 3755欧元（不含父母津贴和谈判加薪）
[*]总支出：200欧元 + 50欧元 + 50欧元 + 75欧元 + 40欧元 + 700欧元 = 1115欧元（未计较低的暖气费用等）
[*]结余：2640欧元

房产的一般情况：

有一块看中的地皮，来自砖混房制造商的成本估算（具体报价下周提供）。

[*]地块面积： 约550平方米
[*]地价基准价： 200欧元/平方米

建筑或购买费用：

[*]地价：110,000欧元 + 11,627欧元附加费用 = 111,627欧元
[*]建筑或购买费用（含建筑师、结构工程师）：270,000欧元
[*]建筑附加费用（如房屋连接、地质勘察、电建等）：19,000欧元
[*]室外设施、露台、小路、园林设计、围栏等：5,000欧元
[*]厨房费用：5,000欧元
[*]总费用：410,627欧元

可抵扣自有资金：18,627欧元

融资金额：392,000欧元

必要的贷款信息：

年金贷款。名义利率。

[*]KfW 124：补助贷款100,000欧元，利率3.56%（10年固定利率，贷款期限25年）
[*]KfW 300：补助贷款170,000欧元，利率1.41%（10年固定利率，贷款期限25年）或20年固定利率为2.72%（只要10年后利率低于5%，此选项无意义）
[*]第3银行：122,000欧元，利率约4%（10年固定利率，贷款期限25年），无正式报价，仅估算。

据我计算，月还款额约为1,609欧元。25年后剩余债务约为85,000欧元。

理论上可在25年内还清贷款，因可进行额外还款。

如果该计划现实可行，是否可以现在先为地块融资，然后开始施工？

以下内容出于好意，但丝毫不加掩饰。我直接揭示真相：

别再考虑了。你们几乎没有自有资金，负担（在没有任何意外/加码的情况下）已经占据了不宽裕的家庭净收入的40%。从现实来看，建筑成本仅够建造一个90平方米的房子（我猜这里用了一个120平方米房子的目录吸引价）。

找一套二手房吧，那才符合你们的预算，新建一栋独立住宅对于你们的条件来说实在是规模太大……

非常感谢您的回复。我不想以300,000欧元购买1950年代的房子或公寓。
我忘了提：如果我的车卖了，我会多出19,000欧元的自有资金，也就是大约40,000欧元左右。

第三银行：。。。没有报价，只有估算。

你也得不到。收入太低，股本也少。

总支出：200欧元+50欧元+50欧元+75欧元+40欧元+700欧元= 1,115欧元（未考虑较低的取暖费用等）

这些数字不全面吧？！还有更多费用。看看这里： 小孩很贵，尿布什么的。你保险不足。没有准备任何储备资金。一切都很紧张。 我建议你详细地记账。 你妻子呢？她刚生孩子不会工作吗？！有什么计划？她有受过培训吗？ …… 你对新建筑的计算用了15年前的数据。哪个房屋供应商会为你建270,000欧元的房子？包含哪些建筑服务说明，哪些费用需要自己承担？ 我觉得，要么你没有充分了解情况，要么有人没告诉你所有的费用。

我忘了提：如果我的车卖了，我的大约净资产将增加19,000欧元，也就是大约40,000欧元左右。

抱歉，但这很荒谬。当然，孩子出生后确实需要一辆车。 放弃所有财产仅仅为了能搞定一笔贷款是不明智的。 但以汽车/交通费用作为不完整家庭账本的例子： 这里写着： 交通费用：

[*]公交和地铁月票（包括孩子的！） [*]汽车贷款（或新车储蓄） [*]保险 [*]税费 [*]燃油费 [*]维修费 [*]其他 [*]有第二辆车、摩托车、电动车吗？请重新列出所有项目！

[*]建造或购买费用（含建筑师、结构工程师）：270,000 欧元
[*]附加建筑费用（如房屋接入、地质评估、临时用电等）19,000 欧元

这会是什么样的房子？说点儿具体的，让我们能评估这个“报价”。

除此之外

分期偿还贷款。名义利率。

[*]KfW 124：扶持贷款100,000 欧元，利率3.56%（10年固定利率，25年贷款期限）
[*]KfW 300：扶持贷款170,000 欧元，利率1.41%（10年固定利率，25年贷款期限）或可能为20年固定利率2.72%。（只要利率在10年后保持低于5%，该选项就没有意义）
[*]第三银行：122,000 欧元，利率约4%（10年固定利率，25年贷款期限），目前无报价，仅为估算。

据我计算，月还款额应为 1,609 欧元。25年后剩余债务约为85,000 欧元。

你是怎么算的？我会估算出更高的还款额。

从计算上看还是可行的。银行（我们和其他银行）会统一计算你们每月生活费1,900欧元。这样，如果月供保持在1,609欧元左右，贷款部分还有近1,800欧元的资金可用。
但我觉得这很疯狂。一个比预估更贵（凭你提供的费用预算是不够的——你必须建造KfW 40星级节能标准房）的房子，收入又非常紧张，家里还刚刚添了一个（昂贵的）孩子。

我不会愿意支持这样的贷款。