2017年房屋建设项目 - 威塞马尔施/下萨克森州

你好，亲爱的会员们，

我们正在计划我们的房屋建设，因为我自己非常喜欢阅读建房日记等，所以我想尝试回馈一些东西。我们绝对是外行，但现在正逐步研究这个话题。幸运的是，我们有一位熟悉该领域的专家朋友，会帮助我们进行施工说明、施工质量检查等工作。（目前仅承诺给予帮助，还未参与其中）。
也许我以后会把我们的平面图放上来。

项目想法：

项目：EFM
地点：韦泽马尔许（下萨克森北部）
规划方案：
- 两个建筑缝隙，几乎相同的规划方案：容积率0.3；建筑基底面积率0.4；一层（可惜），没有规定屋檐-屋脊高度或屋顶形式
- 新建筑区：容积率0.4；基底面积率0.5；两层，其他未知
建筑面积：初步设计为160平方米，倾向于稍小的建筑面积
体量：初步设计为长方形，无突出部分等；除了客厅一半所在的突出部分（一楼）；二楼未建造
KFW（节能标准）：可能是KFW 55（如果经济可行）
特别配置：光伏发电，壁炉，大型画廊/中空空间，许多大窗户；2个卫生间，通风系统选择带热回收或/和地源热泵（视KFW要求而定）
节省成本措施：儿童入住前阁楼部分保持未装修（涉及1个卫生间，2个普通房间），地下室改为阁楼+大型生活用房；仅铺设车道和入口区（车棚稍后建设）；尽量降低户外设施费用，我们目前喜欢工业风格：喜欢钢结构工业楼梯代替木楼梯；厨房-客厅-餐厅区域也可能采用裸墙/裸顶，自行完成电气、不承重墙、地板、油漆作业—可能还包括屋顶隔热。
价格含附加费：约240,000 - 260,000欧元（不含土地费用）

现状：
目前情况是：我们俩都刚换了新工作（都已过试用期，都是无固定期限合同）。我（26岁）毕业后找到新工作，他进入了家族企业（短期工资较低，2年内工资明显增加，5-8年内将有更大涨幅）。所以我们有两年资金紧张，之后——尽管有育儿假、失业风险——资金方面没问题。但在此期间，我作为主要收入者如果依赖失业补助金I级，也要能应付贷款付款。家人当然会支持我们，但我们希望独立。这意味着贷款额度不能太高，同时我希望最低2.5%的还款率（加以后专项还款）。嗯——几乎是每个房主的常见愿望。

尽可能低的年金贷款还款额需配合较低的建筑及附加费用，以及便宜的土地。土地对我们来说不是问题，真正的问题是建筑用地匮乏。秋季将划定新建设区，我们已在候补名单上，并已申请了两个有吸引力的建筑缝隙。

建筑成本存在普遍问题：愿望与现实。我认为因为预算理由，我们还需要做不少调整。施工承包商大概率已确定。两位朋友分别于2014和2016年与该承包商合作，只说好话。该承包商报价为整栋房子的价格，之后协商哪些工种由自己完成。此外，他们还有一些自己不做的工种，有时也招标。施工方对此非常配合，因而还能节省费用。我们和施工承包商的会面还未安排。此外，我们还想询价三家其他报价。

作为外行，我们网上了解了节省潜力。明显的是：阁楼不装修。但我想在房屋中央做一个厨房和餐厅上方的大型画廊，根据能效条例，很多部分仍然需要装修，但我们至少能省去室内装修，包括一个卫生间。

另外，我们可以接受两年内不建车棚和大部分户外设施。自助施工想限于可行项目——也就是说，只有家里有能和我们一起做的工匠的项目。油漆和地板我们已经做过很多次了。我的朋友每天最迟下午3点回家（有时1点），可以直接去工地=）。
或许工业风还能节省一些，如楼梯和毛顶。地砖用建材超市的便宜货，卫浴洁具或初期厨房用特价货也足够。剩余家具已齐备。如承包商对缩小建筑面积有不错建议且适合我们，也愿意减少建筑面积。

不过，我们还有一两个较贵的愿望，目前不想放弃：大型画廊/中空空间，房子南侧一整面大窗户。我还想要漂亮的地板。所以我们只能看财务预算是否可行。

目前最新情况：

融资：已询价两家。已得顾问初步“通过”。
建筑用地：已申请两个建筑缝隙，建设区将于十月完工。
房屋：首批报价将在未来几周内提供。

简要更新：

我们在星期五带着我们的平面图去了建筑许可部门。谈话还很一般，但我们得到了以下指示和信息：
1. 按每平方米建筑面积（WF）计算，费用应为1,800-1,900欧元（交钥匙价），不包括室外设施。
2. 空间体积费用，正如预期，几乎和建筑面积费用一样高。为了粗略计算，他建议我们将空间体积的2/3计入建筑面积。
-> 根据在本论坛的调研结果，正如预期那样，160平方米建筑面积对我们来说确实太贵了。

3. 针对我们的平面图，他建议我们找一位他长期合作的女建筑师，为我们设计一个合适的平面图并做结构计算。虽然她确实还手工绘制，但非常专业且价格合理。基于此，我们才能制作出正式的报价。

总结：我现在把我们的平面图缩小到包括空间体积的147平方米，如果按2/3计算则为142平方米。我还算满意，但不想把平面图做得更小了。我们还稍微增加了预算（增加20,000欧元）。这需要和银行商讨。这样长期来看，即使只有一个收入来源也能负担得起（至少在未来5-8年内，之后很可能一个收入就够了）。我目前勉强能接受。

目前自助施工及价格估算（网络收集；具体计算稍后基于平面图/结构计算/能源顾问完成）：

电工：-5,000欧元（我们家有资深师傅）
油漆工程：-5,000欧元
地板材料：-2,500欧元
屋顶隔热：-4,000欧元（家庭中有屋顶工人）
非承重墙体：-2,000欧元（家里多次做过）
_________________________

合计 = -25,000欧元

我估计大约花费600-700工时。

网络数据的价格我在各项中平均降低了1,000欧元。

仍待讨论：
通过未完全装修的阁楼（2个房间+卫生间）可以节省多少；我们希望通过外墙设计节省多少。

规划：
下一步将再次去银行。
之后先观望地皮情况，以便我们的平面图能完全匹配，成本也能更准确估算。
一切合适后，我们将拜访女建筑师，思考外墙设计方案。

注意：[ein Dachdecker] 不做屋顶隔热工作，这项工作由 [der Trockenbauer] 完成。
这项工作我绝不会让我的家人或朋友自己做。

你好 ypg - 非常感谢您的快速回复。请问为什么？我们大约五年前改造了我父母的顶楼，包括保温（人字屋顶），我当时没有看到什么困难，但可能由于节能条例有所变化？

我认为5000欧元的油漆工作费用定得太高了，如果看看我目前收到的报价。

当然你可以问，
首先热烈欢迎你 :)

我们有幸在我们的建筑项目中跟随专业人员见证了这项干式施工工作——这是一项令人刺痒、令人讨厌的工作，对呼吸道和皮肤绝非有益。
这是一项为敌人准备的工作 ;)