房屋建设合同——条款是否合法？

大家好，

我们的建房合同即将签署。之后（如果KfW还确认贷款）就可以直接开始施工了。所有的规划已经完成，施工图设计进入最后阶段，施工许可证已经下发，地热能许可已经取得，临时用电和用水也已启动，等等。
施工公司在合同签署前已经完成了上述所有服务。原则是：如果客户临时反悔——那就倒霉了。根据他们的说法，目前还没有客户反悔——我也相信。
因此，我们对施工公司有很高的信任。
不过，我们还是委托了建筑业主保护协会对合同进行了审核。

该协会提醒我们，以下段落据其说法不符合相关法律规定：

“分期付款按付款计划中的各期款项视为已约定。如某一工种取消，该工种的款项将计入后续款项。分期付款视为已约定。《德国民法典》第632a条第3款和第4款不适用。”

带标记的部分存在争议。

所述的第632a条第3款赋予订购方（也就是我的权利）在支付第一笔账款时扣留总价5%的保证金的权利。该保证金将在房屋交付/验收时支付，前提是房屋没有重大缺陷。如有小缺陷，则可在缺陷修复前相应扣留部分款项。

对我的合同而言，这意味着我可以/应该/必须在支付第一笔账单时（这笔账单也支付了上述已完成的服务）扣留5%的建造总款。

我明白这里不能期望法律咨询，但我想这里的建造专业人士应该能告诉我，这样的排除条款是不寻常的，还是普遍的？

这当然非常糟糕，且绝不常见。

我绝不会放弃完工担保。建筑公司要求分期付款？那么它也应该有能力为合同约定的事项的完工提供担保。通常且法律规定是5%。业主可以从第一笔账单中扣留这些费用，待无缺陷完工后再支付。建筑公司也可以提供相当于该金额的担保，待无缺陷完工后必须归还。

现在又会有人告诉你，这也是可以协商的。无论如何，我不建议你接受这种做法。这是有充分理由引入的，之前也是常见的做法。

1. 建筑公司为什么不愿意提供这种常规担保？
2. 你被要求提供哪些付款担保？
3. 这家公司每年建多少房子？
4. 所有房子都能按时完工吗，还是有许多工地仍有未完成的工作？

在这一点上你要小心，否则会被不公平地对待。当然，如果建筑公司愿意将10%留到尾款一起收取，那情况就不同了。

晚上好，

所有的规划工作已经完成，施工图设计也进入最后阶段，建筑许可已经获得，地热许可已经办理，施工用电和施工用水也已启动，等等。
施工公司在合同签署前已经完成了上述所有工作。座右铭是：如果客户最终放弃——那就自认倒霉吧。

这些前期工作是我在另一个帖子中没有索要定金的原因。通常情况下，分期付款应当在提供服务之后进行。这对于大多数合同来说意味着，在提交建筑申请之后才付款。

他提醒我们，以下条款是不正确的——根据他的说法，违反了法律要求：

“付款计划中列出的分期付款视为双方约定。在某一工种取消的情况下，该分期款将并入下一期款。分期付款视为已约定。《德国民法典》第632a条第3款和第4款不适用。”

被标注的部分存在争议。

在这种情况下，业主保护协会的先生是正确的，第632a条不能部分或全部排除；它是为了保障业主的利益。

我可以理解为什么建筑保险公司会采取这种做法，这样可以避免许多业主长久以来的“喜好运动”——以各种牵强的理由欠付最后一笔款项——在本案中包括保证金。因此我们采用了5%的履约保证金，合同履行后转为为期5年的质保保证金。我们的客户可以选择保险公司或银行。

合同中明确了哪些担保？

莱茵地区的问候

在这种情况下，建筑业主保护协会的先生是正确的，第632a条款不能部分或全部排除；它是为了保障业主的安全。

我可以理解为什么BU采取这种方式，因为它避免了许多业主多年以来最喜欢的“运动”——以牵强的理由拖欠最后一笔款项——在这种情况下，还包括安全扣款。基于这个原因，我们采用了5%的履约保证金，履约完成后转换为为期5年的质保保证金。我们的客户可以选择保险公司或银行。

合同中提到了哪些担保？

莱茵地区的问候

顺便说一下，我也能理解你写的原因。不幸的是，有很多例子显示钱被无理扣留。当然也有相反的例子。

据我所见，合同中只提到了根据建筑法的质保义务。我没有发现其他内容。既没有完工或履约保证，也没有质保保证。还有其他可能提及的点吗？

你好建筑专家，你好房屋卖家，

非常感谢你们的支持。
我刚刚收到了由BU修改后的合同版本。我把“收缩裂缝”主题帖和这份合同中的结果总结如下：

主题收缩裂缝：
我让加入了以下作为通用声明的句子：“适用现行DIN标准和现有技术水平。”
这样，在发生争议时，我可以依据适用的标准并在必要时要求进行补救。对吗？

主题：句子"§ 632a 第3和4款《建筑法》不适用"。
这句话已被删除。因此，我现在有权保留5%的保证金。
关于这一点我还有一个问题：这个保证金必须从第一期付款中扣留，还是我可以稍后扣留，比如我之后发现了重大缺陷时？

我认为，如果法律允许的话，我愿意按时支付BU的服务费用（而不是事先无正当理由扣留保证金），只有在“紧急情况下”才会激活保证金扣留。<-- 就像我说的：前提是法律允许我这样做。
BU不愿意出具竣工保证书，据说因为这会占用过多资金（我不太理解，因为据我所知，保证书并不要求保证金的现金存放）。

BU还为我提供了一种选择，即签订质量保证保险。具体内容如下：
该保险涵盖最多100,000欧元的建筑损害，并由保险公司指派鉴定师，提前预防损害。保障期限为五年，即质量保证期内。
费用为4950欧元，全部包含。如有需要，我们可以分摊费用。

现在我想问，这种做法常见吗？我理解公司不愿承担5000欧元的额外费用。其他提供这类服务的公司，可能已经把这笔费用包含在报价里了（这样你付钱时可能没察觉）。

还有个问题：既然合同中已经注明了五年《建筑法》规定的质量保证期，这个质量保证保险还有意义吗？

最后一个问题是：如果保险公司指派的鉴定师访问工地以预防损害——此人能否等同于我可能聘请的鉴定专家？这样我可以用计划中支付给鉴定专家的费用支付保险分摊部分，并且还能获得额外价值（假设保险鉴定师不是“业余水平”（我无法判断），且他会像普通鉴定师那样访问工地5至7次）。

希望你们能基于经验帮我解答这些问题。我发誓——合同一旦签订完毕，我就不会再在合同问题上打扰你们了。

你好，

我刚刚收到了BU修改后的合同版本。我把“Schwundrisse”主题帖和这篇帖子的结果总结如下：

主题 Schwundrisse：
我让加入了这样一句作为一般性声明的话：“适用现行的DIN标准和最新的技术水平。”
这样的话，在争议情况下我可以依据现行标准并在必要时要求修正。对吗？

对。即使没有这句话你也可以这么做——最坏情况下法官也会提醒你的BU。这样表述，这种前言部分就成为过去了。

主题：句子"§ 632a Abs. 3 und 4 Baugesetzbuch finden keine Anwendung"。
这句话被删掉了。所以我现在有权保留5%的保证金。
对此我有个问题：这保证金必须从第一期付款中扣除吗，还是说我可以在后来发现重大缺陷时再扣除？

我完全不建议走这条路。你可以和你的BU确认一下，看他是否能给你开一张银行或保险公司的担保书——视你喜欢哪种而定。

我认为如果法律允许的话，我想先按照合同向BU支付他们的服务（而不先无理由扣留保证金），只有在“紧急情况”时才启用这笔保证金。<-- 如前所述，如果法律允许的话。

如果你决定直接扣留，你必须从每一张发票里扣除这笔款项，并存入一个独立的有息账户。

BU不愿意出具竣工保函，因为据说会占用太多资本（我不懂，因我知道担保书通常不要求“现金存入担保金额”）。

不会占用资本，这只是你的BU的费用。简单来说，这张竣工保函的目的是保证通过银行，如果出现最坏情况，你的独栋住房能按合同价格完成。

BU还给我提供了签订一份保修保险的选项。内容如下：
保修保险涵盖最高10万欧元的建筑损害，并由保险公司指定的鉴定人提前避免损害。保修期为5年，也就是保修期内有效。
费用总计4950欧元。我们可以分摊费用。

这意味着在我看来，这份保险在施工期间作为合同履约保函，竣工后转为普通的保修保险。无论是否有保修索赔，五年后你必须归还该保险。

现在我想知道这种做法是否普遍？当然，我能理解公司不想承担额外5000欧元的成本。其他提供此类服务的公司可能直接把这笔费用隐藏在价格里（顾客买单却不知情）。

在我们这里，它们是工程合同的一部分；不是隐藏费用，而是公开沟通。近年来已经证明，业主对安全性的需求越来越高。回想起我桌上某些所谓“廉价供应商”的合同结构，我深有同感。

另外一个问题是：这份保修保险是否有意义，毕竟合同中已经按建筑法规定了5年的保修期？

Stiftung Warentest对此写道：

破产保障
破产保障也非常重要。如果建筑公司在施工期间或在修复缺陷前破产，业主将面临重大损失。让另一家承包商完成建筑通常会产生巨额额外费用。如果承包商在项目竣工后破产，修复建筑缺陷、索赔及因服务质量降低而要求降价都可能失败。业主必须坚持要求竣工保函和保修保函。这些保函可以由建筑公司向银行取得。如果公司真的破产，银行将承担建筑合同的履行责任。担保人必须是信誉良好且有偿付能力的。否则，担保人也可能在支付时破产。

并且：
理想情况下，银行担保不仅应保护业主避免建筑项目停工，还应确保业主能够主张权利，如果竣工后出现缺陷。

据Bauherren-Schutzbund执行董事Rainer Huhle报道：“支付无能的建筑公司的建筑缺陷屡见不鲜。我们调查发现，业主因此平均受到1.5万至2万欧元的经济损失，不含鉴定费和律师费。”

“不过实际操作中，取得银行担保往往很困难，” Verbraucherschutzverein „wohnen im eigentum“ 董事Gabriele Heinrich解释道，“银行担保限制了企业的流动资金且成本高昂，因此企业通常要求业主承担这笔费用。”

最后一个问题：如果由保险公司指定的鉴定人前来工地预防损害，此人是否等同于我自己可能聘请的专业鉴定人？那我可以把给专业鉴定人的预算用作保险费，还能获得额外价值（只要保险鉴定人不是外行[我无法判断]且他会像普通鉴定人一样访问工地5-7次）。

这里，和所有场合一样适用一句话：“付账人唱的歌。”

如果你同意这份保险，就必须知道鉴定人首先是对他的委托方——保险公司负责。而你自己雇佣的鉴定人，只有对你负责。

你或许可以找到一个折衷方案，让保险公司聘用你的鉴定人？无论如何你都得付钱。

莱茵地区的问候