2022年如何最好地开始建房？

亲爱的论坛成员，

我的女朋友（34岁）和我（34岁）想实现拥有自己房子的梦想。居住地为[Raum Leverkusen, Wuppertal und Umgebung]。
计划建造一栋现代风格的平屋顶房屋，约180平方米的居住面积。另外还需要一块地，这方面的寻找比较困难。目前我们对是否符合我们的设想缺乏明确的感觉。
我的预算如下：
房屋180平方米*2200欧元/平方米=约400,000欧元（我们想要稍微高档一些，很多落地窗，百叶窗，套间浴室等……） + 双车库约30,000欧元，建筑附加费用含户外设施约80,000欧元 + 土地约150,000欧元。总计大约为660,000欧元。我还会预留40,000欧元的缓冲金。厨房和家具我暂时不计算，价格我比较清楚……

计划明年要孩子，因此我们也希望在2022年才开始建房。我们想在规划方面花时间。我们认为最主要的问题尤其是土地的寻找。

收入：
她：2200欧元外加第13、第14个月工资
他：4400欧元外加每年6000欧元奖金
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6600欧元

自有资本：
她：10,000欧元加一套已还清贷款约12万欧元的产权房，我们几周前开始共同居住
他：20,000欧元加一些投资资产，市场价值约180万欧元（持续上涨），相对应的负债为120万欧元。我的自有资本多投在投资资产（购置附加费用）上。

从本月起我们的储蓄率为轻松的2,500欧元。为什么不多存？我们也想生活。目前一年有3-4次较大的假期，也喜欢出去玩。如果孩子来了，假期会更少且方式不同。

我的投资资产产生正收益并覆盖所有费用包括税收。它们将继续持有，目前不打算出售。
女朋友的公寓搬家后会出租，冷租金约500欧元。一旦有了孩子，女朋友将开始兼职工作。婚礼计划已定，通过税级匹配，我们的收入会维持在6600欧元。此外，还会有500欧元的冷租收入。这样算下来，我们每月大约有7000欧元的可支配收入。

目标是用流动自有资金买地（附加费用+部分购价）。其余部分将灵活融资，以便建房时灵活操作。

负债：
除上述房产贷款外无其他债务。

我有以下几个问题：
我们的预算在成本方面是否现实，还是需要额外准备5万到10万欧元建筑费用？
投资资产方面是否可能仍有问题（租金未被100%计入等……）目前我不想卖掉……
我们设想每月贷款负担为2000欧元，最多可以承受2500欧元贷款月供，加上附加费用和储备金每月约3000欧元。必要时可以随时进行特别还款。

两年后，每平方米2200欧元很可能不算高。地段决定地价。因此，需求量很可能太低。

对于投资来说，没法说太多。如果到目前为止支付的不多于购房附加费用，我可以想象银行会比较谨慎。

收入不错，计划的还款额我也认为合适。关键还取决于你们打算什么时候还清。

我的自有资金已经流入了购买附加费用。 在问题出现之前，为什么收入这么低却有这么少的自有资金。 投资资产的债务在不断减少。 土地是总价格方面的大未知数。 现在每平方米应该为高档装修预算多少？ 目前增长率约为4-5%，因此可以自己大致计算2022年的价格。 优势是我的所有房地产都位于科隆及其直接郊区。 全部作为新建房购买，这些价格到2022年还将继续上涨，部分抵消其他因素。 我不介意为了再投入15万到20万欧元而出售一处房产。 即使不情愿，但为了梦想中的房子我愿意这么做。 我缺乏对房价的感觉。 理论上，我们最迟希望在25年内完成。 不论是否建房，我的目标是在15-20年内出售所有投资资产。 到那时，大多数也将还清贷款。

我只是因为时间不够，大致浏览了一下，所以这里只是简单谈几点初步想法：

- 我不清楚你所在地区的价格，但我觉得2022年高档配置（这也是相对的）大概在每平方米2500-2700之间。
- “明年计划要孩子”是什么意思？你的女朋友已经怀孕了吗？如果不马上成功你们怎么办？抱歉这么直白地提出来，但这是一个因素。
- 你2000的可能负担是基于现在的“现状”，还是也包括你们有了孩子之后的情况？
- 资本投资可能（但不一定）会成为一个大问题。是多个小的还是几个大的？它们能自给自足吗？有储备金吗？租金损失呢？等等。乍看之下，你流动自有资金和资本投资规模的比例不太合适。（除非有储备金）作为银行我不太愿意见到这种情况。

她还没有怀孕。因此我们先找一块地，计划如果老天作美，怀孕能在年底成功。通过每月的储蓄额，我们目前每年还能额外存下3万到3.5万欧元，而无需太多牺牲。每月2000欧元，实际上是2500欧元的负担加上附加费用，都已经考虑有孩子的情况。物业的价值在35万到50万欧元之间，视具体住房而定。不是小户型，因为更大的工作量。所有房子都是长期出租。都是新建房。最老的房子也只有5年。租金损失或空置情况让我不担心。我们在科隆或科隆郊区。需求很高，我的租金也算合理。我不需要榨取最后一分利润，更喜欢有支付能力且按时付租金的租户。资本投资目前每月约有700欧元的盈余。还款率在2.5%到3%之间。盈余完全足够支付不可转嫁的费用。如前所述，多年来我的自有资本投入到了资本投资的购买中，也部分用于特别还款，因为其中一处是我自住的。

我会立即去做