处理土地基准价/报告转换

我应该如何解读BORIS的智慧？

BORIS不是英国首相，而是下萨克森州土地评估委员会的地价评估系统。那里有一个房地产价格计算器，用于估算房屋的价格水平。

我从系统中得出了一个待售房屋的信息：

[*]居住面积：250平方米
[*]土地面积：900平方米

系统给我提供了一个地价评估值（440欧元/平方米）和该房产的平均价格（720,000欧元）。

房地产计算器最多只能接受250平方米的居住面积，但该房屋实际有290平方米。
我该如何将其换算为实际居住面积？

方法A) 总价720,000 / 250 x 290 = 835,000欧元？？

还是我必须像下面这样“剔除”土地面积：

方法B)
土地面积 x 地价评估值：900平方米 x 440欧元/平方米 = 396,000欧元
房产价格 – 土地价格 = 建筑物价值
720,000欧元 – 396,000欧元 = 324,000欧元
建筑物价值 / 最大居住面积 x 实际居住面积
324,000欧元 / 250平方米 x 290平方米 = 375,840欧元
396,000欧元 + 375,840欧元 = 771,840欧元

[A]还是是一个合理的计算方法，还是我完全走错了方向？

我看不到Boris是如何表达的，这块地会单独标出吗？

不过对此我有两个想法：土地基准价已经不可能反映当前的市场价值。举例来说，我们村的土地基准价是190欧元/平方米。旁边的新建区则是360欧元。私下交易价格会更高。

我对按平方米计算房价感到疑惑。我认为290平方米的面积至少不应该线性推算。这是个不适合所有人的房子大小，所以在市场上更难以出售。

所以我更倾向于听从Boris的建议，聘请真正的评估师。

A)还是B)哪种计算方法更合理，还是我完全走错了路？

别管BORIS计算器了。其结果你完全可以靠掷骰子决定。 首先必须准确确定土地价值。这是根据实际数值来确定的（土地基准价只是过去的参考值），针对具体地块。Boris通常也会说明土地基准价适用于哪些地块（比如地块深度、建筑情况）。这些都必须换算到具体地块上。然后你要估算房屋的实际价值，调整其中的缺陷和/或特殊设备以及因年限带来的价值减损，再加上土地价值。这样你才得出房屋的价值。 两栋相邻、地块相同的房子，它们的价值差异可能轻松达到几十万欧元——翻新过的和未翻新的，豪华配置的和简单配置的，菜园和景观花园设计的豪华花园。 这些都必须个别评估，Boris做不到。 最后，房子的价值取决于有人愿意为房子支付多少钱。这才是实际价值，而不仅仅是理论上的估值。

你真的完全走错路了。

谢谢你的回答，包括确认我走错了路。

如果土地指导价值没有意义，那为什么还存在呢？
我收到的Boris分析基于GAG维护的购房价格集合，分析了942个购房案例。不幸的是，购买时间段未知。

方法A)，即按平方米计算房价，是我随便打电话给Boris系统联系人得到的建议。

另一种完全不同的方法是来自一个非常大的德国房地产广告门户网站的平均价格。他们说2020年第二季度这条街的每平方米价格（居住面积）大约是4200欧元。这样算下来，290平方米的价格大约是120万欧元。房子状况非常好，有两层楼，屋顶下有独立的出租单元。不是需要翻修的房子。不过没有任何奢华装饰（比如桑拿、游泳池，或者所谓的“土豪按摩浴缸”）。这些都没有，也没有那种看起来很酷但其实没用的黑色大理石厨房台面。

我完全不明白鉴定师能比看比较对象做得更好吗。如果比较对象是个好主意，那么前面提到的房地产门户网站的每平方米价格是不错的基础。

评估师会查看诸如物质状况等方面，并且能更好地识别降低或提高价值的因素。

这到底是关于什么呢？是大致估价，还是例如一个需要给一方支付的继承共同体？如果需要更准确的话，我会支付评估师费用。