从产权公寓到建房。我什么时候卖公寓？

我们住在一套已经完全付清的产权公寓里，现在我们想买一块地并在上面建一栋房子。我们还没有找到建筑公司，也还没有找到土地。在汉堡找到一块地或一栋房子也不是那么容易。卖房子可能会更快些。我什么时候卖我们的公寓最好？为了买地，我实际上需要那笔钱，但目前还不知道什么时候能搬出公寓。如果我现在卖公寓，并设定一个搬出的截止日期，即使拿到按比例的定金，虽然已经有了买地的钱，但我有风险在截止日期之前还没有找到土地或房子。什么是最好的解决方案？

你正常情况下只有在别人也能搬进去的时候才会拿到你房子的款项。这叫做风险过渡。他可能会把你当成新租户租一段时间。但这只在买家想把你的房子作为租赁对象使用时才行。那当然是最理想的。

如果房子很抢手，晚点卖可能更合理。银行会把你们的房产认作自有资本，但你们得先垫付这笔钱。比如可以用一个很短期的小额贷款来完成。等房子还清后，你们也可以考虑把产权单位上登记的抵押贷款用来买地（这样可能省下一次抵押登记费）。

最后得算一算哪个更划算。

马上卖：

- 要搬家一次，如果能留作租户住就好了
- 运气好能找到等你们搬出的买家（买家一般没意义这么做，而且只有坏处——甚至很可能拿不到钱……）
- 作为租户通常会产生费用（无论在哪里）

+ 你们能马上用到自有资金

晚点卖：

+ 有时间选地，没有人催你
+ 不用搬家或其他麻烦

- 你得用房产先垫付自有资金
- 因此你要为这笔自有资金付利息
- 你得算好房子完工时间（即资金花出时间）和旧房卖出时间，尽量缩短贷款期限
- 你有风险最后可能卖不掉房子（在汉堡倒不会太难）

我们到底在谈多少金额呢？当然你们也可以试着带租住权卖房子。也许有人愿意接受（尤其需求很旺时）。公证确认你们什么时候必须搬出去。你得知道你们的房子什么时候完工。如果你连地都没，那现在就没意义 :)

我现在正面临同样的“问题”。不过我已经有一块地（买的时候没有贷款），并且准备很快开始建房。

这套公寓能给我带来超过150,000欧元的收益。为此，我可以毫无大碍地办理一笔过渡贷款，但利息会比正常情况略高。不过我会尝试提前大约半年卖掉这套公寓。

说得没错，他写道，钱通常只有在风险转移时才会到账（也就是交钥匙前不久）。不过也有其他办法可以处理。我的计划是先卖掉公寓，然后再以租客身份住大约半年——搬出的具体时间可以在购房合同中通过公证注明一个相应的腾房选项。也许还能找到一个买家本来就是打算出租——那么我觉得完全不会有问题。但即使不是这样，我对整个事情也比较轻松——毕竟也有出租的公寓被卖出去。租客通常有相对较长的解约通知期等——而且我可以相当明确地告诉买家我什么时候搬走。

我们也面临这个问题。有一套产权公寓，明年开始动工。
不过这套公寓从夏天开始会上市销售，但会注明“可立即入住”。

这个想法并不罕见，也很常见。对买家来说也相当方便。对他来说暂时没有变化。费用由我们作为租户承担，他照常缴纳租金（如果幸运的话，他甚至通过更好的贷款利率/更高的自有资金获得收益）。此外，他还可以在税务上抵扣出租收入。

我们的朋友刚好相反。他们从租房搬到了自己的房子。前房主尚未完成新房的改建工程，暂时以租户身份居住在新房里。
只要没有很大压力非得马上搬出租赁物业，我认为问题不大。

问题只是，那些想买你们的公寓然后自己住的人，不得不成为无意中的房东。作为房东必须做很多事情，他们可能不想做。而且他们也不知道最后公寓怎样交接。如果老租户因为他们的建筑工程拖延不搬走，新业主首先得费劲地把他们告出去（除非他认识莫斯科催债公司），而他的旧房子也已经被解约并且租期结束……
那些本来就打算出租的人是最合适的。那些想自己住的人只是给自己带来麻烦。在需求好的情况下，他们只好认了。我们这乡下，没那么容易卖掉这种房子 :)
最大的问题还在于，新买家在没真正看过房子内部的情况下就买了房。虽然可以看房， 但他从没机会测试里面的设备……你们要么是业主，要么是租客，他怎么可能进自己的房子安静地看看到底买了什么。等他搬进去时，暖气突然坏了，那怎么办？

问题只是，那些想买你们的公寓自己住的人会不情愿地成为房东。作为房东，需要做很多事情，可能他们并不想做。而且他们还不知道公寓最终会如何交接。如果旧租户因为建设延误不搬走，新业主必须费力地把他们告走（除非他熟悉莫斯科的催收），而他自己的旧房子也已经被通知解约并即将到期……
如果本来就是想出租的，那就最理想。那些想自己住的人只会给自己带来麻烦。在需求状况好的情况下，他们可能不得不接受这个苦果。在我们这农村，这种房子是很难轻易卖掉的 :)
更大的问题是，新买家买了房产，却没有真正从里面看过它。虽然可以参观，但他从未有机会测试技术设备等等……你要么是业主，要么是租户，他怎么可能进入自己的公寓，安静地看清楚自己到底买了什么？直到某天搬出时，突然发现暖气坏了，那又怎么办？

在合理的位置买一套合理的公寓，这些都不是问题。很多人都是这样做的（我们也是，几乎提前1年半卖了我们的老房子——邻居们也有这么做的）。
买家不一定成为房东，这取决于购房合同和相关规定。也可以对房产的状态达成协议。
只是你得想清楚自己想要什么。