两套半独立住宅的平面图 - 宽窄或方形

目前 Grundstück 上仍有一栋建于1961年的独栋住宅。长期租户最近去世了。由于我认为这栋独栋住宅的全面翻新费用过高且复杂，我想在上面新建一整栋双拼别墅=两套独立的双拼住宅。两边应该是相同的，也就是镜像对称的。

我会保留其中一套双拼住宅并出租，另一套双拼住宅我要么出租，要么出售（如果项目费用超过我的经济能力，可能在建成后直接出售，或者晚些时候出售，比如10年后）。

该 Grundstück 较长且狭窄，因此目录中的平面图不完全适用。常见的双拼住宅平面图多为“长且窄”，而不是“宽且短”或“方形”。对于实用房间来说，更宽并不一定“更好”。每套双拼住宅的尺寸比8.80米 x 7.80米应该大多少？（尺寸仅为 Grundstück 初步布置，留有邻居花园距离的空间，无需严格遵守……只是一个开始！）

由于我对必要的最小尺寸还没有概念，我着手设计了一个平面图草案。此外，我还想利用这个草案对比不同总承包商的报价。

我已经生成了两个不同的方案（底层、上层和顶层尚未完成）。有什么还可以改进的，或者你们有没有完全不同的想法？

位置示意图： Grundstück（深蓝色）含规划停车位、道路和建筑体量


方案1：


方案2：


Grundstück 面积：499平方米
坡地：无
建筑基底比率：根据建筑法第34条
容积率：根据建筑法第34条
建筑限界线、界限线
边界建筑：距离边界2.5米
停车位数量：每套双拼住宅2个，共4个
层数：2层
屋顶形式：人字屋顶
风格：经典风格
朝向：北
最高高度/限制
其他规定

业主需求
风格、屋顶形式、建筑类型：实体建筑
地下室、层数：因成本问题基本无地下室，地面层、一层和顶层
人数、年龄：目标家庭有1至3个孩子
地面层、一层、顶层房间需求：约120-150平方米
办公室：家庭使用或远程办公？远程办公，1-2个办公室
年访客住宿人数：
开放式或封闭式建筑结构：开放式
保守还是现代建筑风格：保守
开放厨房，设有烹饪岛：是
餐桌座位数：6-8人
壁炉：无
音乐/立体声墙：无
阳台、屋顶露台：无
车库、车棚：可能有车棚
实用花园、温室：无
其他需求/特殊事项/日常安排及其原因：尽可能简单的平面来降低成本，庭院面对南方，邻居距离希望4.7米，最少可能4米（？），以便露台可充分利用。

房屋设计
设计者：
-自行设计：是
特别喜欢什么？为什么？方案1：底层起居和用餐区域空间利用较好，方案2：上层房间分布更合理，空间更好利用。
不喜欢什么？为什么？方案1：技术间仅通过客卫进入，不方便
建筑师报价估算：未知，平面图将用作报价基础
个人房屋价格上限（含配置）：-
首选采暖技术：空气源热泵

如果必须放弃， 你们会放弃哪些细节/扩展部分
-可以放弃：凸窗、地下室
-不能放弃：地面层的技术间

为什么设计草图会是现在这个样子？
参考双拼别墅案例，这些案例多为“长且窄”，而这里需要“短且宽”或“方形”布局。另一个挑战是无地下室时如何安置技术设备间。

以130字符总结的最重要/根本性平面图问题？
尺寸优化：当前8.80米 x 7.80米的外部尺寸明显偏小。应该增加多少，以及采纳哪个方案（1、2还是完全不同）？

我会把地块几乎用到33米，建筑也尽量最大化，这样花园会稍微大一些。
所以倾向于用10 x 7的第二种方案，这样入口区域会宽敞一些，且可以给一层/二层的楼梯间采光。
（不管实际允许建造什么）。

在机房里你必须始终记住，设备也必须能够通过门……因此，为机房安装一个外门可能是有意义的。

Grundflächenzahl: §34 Baugesetzbuch
Geschossflächenzahl: §34 Baugesetzbuch

邻近的土地在这方面是如何建设的？你有没有向建设局询问过你这块土地最多可以建多大？

平面图几乎哪里都不实用，无论是卫生间、客厅，还是厨房按图纸画的都不行。不过我起初不会太在意这个。

你有没有类似草图的东西，显示南边邻近建筑的样貌，以便评估可能从哪里获得光线？对于这块地，我倾向于在中间分割，并让花园分别朝东和西，这样还能增加私密性。

一楼作为一个大公寓，二楼/顶楼作为一或两个其他公寓，是一个可行的替代方案吗？

在技术室时，你必须时刻记得设备也必须能通过门......因此，为技术室配备一个外门可能是合理的。

我也考虑过这个问题，一旦平面图确定，外门就会加进去。

邻近地块在这方面是如何建设的？你有没有向建设局询问过，你的地块最大允许建什么？

没有，尚未询问，但范围从单户住宅（对面街道为两层，目前上面是一层单户住宅）到四户住宅都有。但根据第34条，在这里周边开发商基本都能获批，因为“创造居住空间”符合政治议程，单户住宅、双拼房甚至多户住宅都应该没问题。

你有没有类似南侧邻居建筑的草图，方便评估可能的采光？我会倾向于把地块中间分开，花园朝东和西，这样也能增加隐私。

南边是一栋三户住宅，北边是一个老院子，有足够的距离，东边是花园地。

一层是大户型公寓，上层/顶层作为一两套公寓是一个可行的选择吗？

原则上是可以的。
这样算下来，三户或四户住宅按平方米计算通常更便宜。
但是：这样我就不能部分出售。否则卖掉一套公寓后会有一个业主委员会和相应的义务，需要经常和其他人协商达成一致（未来装修等），麻烦基本已注定。
不幸的是，这个地方基础设施比较薄弱，也影响了租金。不久前，这个地方一套2017年建、122平方米的4.5室复式公寓以1060欧元在Immoscout出租。我觉得对这么新的房子来说租金偏低。

对我来说：多户住宅里的单套公寓面积大约应有70平方米，这样才能争取更高租金。
因此，现在觉得双拼房想法更具吸引力：我猜对于一栋120平方米的“自住房”，相比122平方米公寓，租金可能更高。
此外，还有建好后或未来出售一半房产的选项。这样的双拼房容易分割。
除了共有小路通过地役权和通行权安排外，每户有自己的门、自己的花园、自己的屋顶......都有自己的份额。
而且这里房价相对租金很高，特别是相比租房，因为人们愿意为“自己的家”支付相应价格。