是否通过KfW融资？从KfW70到KfW40的附加费？

大家好，

我有一个计划：

我想通过中介卖我的房子，预计售价为280,000欧元。中介将收取3.57%的佣金，大约10,000欧元。房子上还有大约180,000欧元的贷款，我需要提前偿还。最终大约剩下75,000欧元——我打算用这笔钱购买一块550平方米（建筑用地）的开发完成地块，包括土地转让税和公证费，这块地差不多也需要75,000欧元。

这块地算作我的自有资金，加上大约25,000欧元的住房储蓄合同，总共大约100,000欧元的自有资金。

我打算在这块地上建一栋2.5层的房子，底层我父母居住（约80-100平方米，免租），上层是我的居住区和书房，阁楼则是卧室和浴室。整个较大的住房面积估计约160平方米。暂时计划不建地下室，但价格合适的话可能会改。

我们请了一家预制房公司报价，得出“交钥匙”工程成本为340,000欧元。不包含地面材料、墙纸和天花板，也不包含室外设施。我预计大约有50,000欧元（约15%）的建筑附加费用，20,000欧元的室外设施费，20,000欧元的地面和墙纸费用，还有30,000欧元的其他费用，总计约450,000欧元。

建筑师房子可能会贵一些，但建筑师说这个数字大致合理。

整个项目（地块+新建房屋共525,000欧元）的自有资金比例为（95,000欧元）略低于20%，这在银行应该能获得一定的认可。

每月还款负担在合理范围内，大约是目前利率条件下月收入的30%。我不打算详细讨论这个，因为我的核心问题是是否选择KfW贷款……

建筑师建议我不要选。他说要拿到1欧元的补贴，需要投入4欧元。如果我建KfW40标准，借20万欧元KfW贷款，会得到2万欧元的偿还补贴，但得多投8万欧元？听起来不现实……

按照上述情况，KfW70到KfW40的价格差是多少？能否给出具体数字或大致范围？

KfW贷款必须是第一抵押权吗？还是说（有人这么说）银行只融资60%的抵押价值并作为第一顺位贷款（利率很优），KfW贷款则排在后面，以不到2%的优利率融资剩下超过抵押价值60%的部分？

我目前每月能支付约1,500欧元，还能享受为三个孩子申领的计划生育补助，即10年内共3,600欧元补贴。

如果不考虑提前偿还，430,000欧元本金在30年，利率约2.5%时是可行的。晚一年还款也无所谓。提前还款肯定也可，但未计入此估算。

有了KfW补贴，以20年约2%的利率来看，这计划还是挺现实的……

还是说我忽略了某些方面，这其实是一个不切实际的测算？

需要的话我可以提供更多信息，同时也期待你们的意见和想法。

我特别想知道KfW贷款是不是真的不划算（如果是的话请解释理由），还是建筑师只是懒得扩展视野，没考虑如何通过合理经济的方案来建造……

非常感谢，祝好，
Xor

我理解你是说你想用35万加上建筑附加费用建一栋260平方米的房子，对吗？

好的，标准的节能条例没有特别复杂的要求，但我几乎不相信能够按描述交钥匙完成。

关于KFW55或40的问题，他说得对，现在可能不划算，投资会显著更高（至于20、40还是60是否现实，我无法评估）。但你确实能节省不少能源，拥有一栋即使十年后依然具备竞争力的房子，同时也为环保做出了贡献。是否值得，你得自己决定。

从经济角度来看，从节能条例跳跃到KFW55/40是不划算的。你的供暖费用太低，节省一到两位数百分比的费用在你有生之年内无法回本。至于是否更环保，许多方面至少存在争议。如果你出于原则想这么做，没问题。但那你就得增加预算……

该报价为340,000欧元，提供一栋交钥匙房屋（160平方米）及一套附属单元住宅（约80平方米），不含地面和墙面装饰，无天花板。浴室铺设瓷砖高达1.60米，无地下室，无车库，无户外设施。

我更关心的不是费用，我会先和建筑师讨论，收集报价等。

我关心的是一个普遍问题，如果我按KfW40标准设计和建造，是否能获得优势。

“更好”的材料会更贵这是肯定的。问题是，这样到底有多好，最终是否值得。不是为了节省10,000欧元，因为偿还补贴更好，而是自然也包括转售价值、节能等方面……

考虑到如今每年可能节省150欧元的能源费用，但20年后每年将节省500欧元，这也是我不愿忽视的一个方面。依我看，20年后，我们将面临这样的能源费用，或者说节能潜力将存在。

一个核心问题依然是，如果通过KfW贷款，是否能显著降低房屋银行剩余贷款的利率，因为房屋银行可能只按60%的贷款价值比计算抵押物价值，因为KfW贷款从房屋银行视角可以被视为自有资本……但这只有KfW作为次级贷款的情况下才可行……

由于KFW贷款（能源效率）由 Hausbank 共同申请，且通常在担保中享有同等地位，大多数银行不会因此降低利率。

由于我的水晶球坏了，我无法告诉你通过更好的建筑方式在20年内能节省多少钱。

在过去的20年里，电价上涨了50%。在类似涨幅的情景下，之前提到的150欧元大约会变成225欧元。是否值得因为每年900欧元的节省……但正如我所说，水晶球之类的东西。

我们通过很少的努力达到了KFW55标准，不过地热能从一开始就是我们的选择。燃气锅炉（配太阳能）确实更便宜。

在总包商那里选择KfW可能没有意义。他们经常要求巨额资金，因为他们知道补贴的存在。

在建筑师和单项发包情况下可能值得选择。那里有很好的谈判空间，也适合自助劳动。

同样，我建议事先咨询能源顾问。附属住宅部分情况下可能意味着双重补贴，这很有吸引力。