二手房屋融资

你好，论坛，

作为潜水者，我已经了解了很多，读过各种融资方案，现在我自己有一个具体的问题：47岁以下，有两个孩子，在公共服务部门工作，妻子是公务员。两人的月净收入共4800欧元。

我们正在考虑购买一套二手联排别墅；价格是255,000欧元。自有资金为70,000欧元。
包括附加费用，贷款金额为205,000欧元。我有几个贷款方案，想听听有经验人士的意见：

银行1：两个贷款：1）年金贷款155,000欧元，利率固定10年，实际利率2.81%，每年本金偿还3%，每年可额外偿还5%；2）州银行贷款50,000欧元，利率固定10年，实际利率2.58%。月供大约950欧元。

银行2：三个贷款：1）年金贷款105,000欧元，利率固定15年，实际利率3.45%，每年本金偿还3%，每年可额外偿还5%；2）年金贷款50,000欧元，利率固定10年，实际利率3.02%，每年本金偿还3%，每年可额外偿还5%；3）州银行贷款50,000欧元，利率固定10年，实际利率2.58%。月供大约1000欧元。

分拆贷款似乎常见，但我不确定是否应该把月供提高到1200欧元左右——另一方面，现在可能会有更多资金用于额外还款。我的妻子因为孩子暂时是兼职工作，如果需要更多钱可以改成全职。

提前感谢大家的意见，

为什么不选择一个20年的等额本息贷款？在当前的利率环境下，选择10年贷款并不明智，除非计划在10年内还清大部分贷款。

你好，

这两个模型都不行！如果你想通过换银行来重新贷款一部分，会遇到问题！因为这些贷款在土地登记簿中属于次级登记！

- 我建议你最多选择两个部分；等额本息 + KFW。
- 有提前还款权
- 在当前利率水平下，至少选择15到20年的固定利率期限

顺便说一下，根据建筑法第389条，你有权在10.5年后无违约金地终止合同。

我47岁，有两个孩子，公务员职业，妻子也是公务员。两人每月净收入4800欧元。

包括附加费用，贷款总额为205,000欧元。

银行1：两笔贷款：1）本金155,000欧元的年金贷款，利率锁定10年，实际利率2.81%，每年3%偿还本金，每年5%特别偿还；2）州银行贷款50,000欧元，利率锁定10年，实际利率2.58%。每月负担约950欧元。

银行2：三笔贷款：1）本金105,000欧元的年金贷款，利率锁定15年，实际利率3.45%，每年3%偿还本金，每年5%特别偿还；2）本金50,000欧元的年金贷款，利率锁定10年，实际利率3.02%，每年3%偿还本金，每年5%特别偿还；3）州银行贷款50,000欧元，利率锁定10年，实际利率2.58%。每月负担约1000欧元。

分期贷款似乎并不少见，但我不确定是否应该将每月还款额提高到，比如说，1200欧元——另一方面，现在可能会有更多资金用于特别偿还。因为孩子原因，我妻子目前只是半职工作，如果需要更多钱可以改变。

我注意到的三点。

1. 你是否忘记在州贷款中列出本金偿还？如果没有，10年后需要偿还50,000欧元，或者可能以较差的利率续贷。
2. 如这里所述，你应该将利率锁定期提高到至少15年（如果可能的话最好全部提高）。这样可以长期确保当前较低的利率，并提高规划的确定性。
3. 你47岁，目前或一般情况下可能是家庭主要收入者。你打算什么时候还清贷款？退休时吗？那么你必须增加还款，因为否则退休时仍要每月偿还一笔不小的金额（除非你已经安排了特别偿还）。
如果州贷款确实是到期一次性还本，这会对你很不利。因为那样你必须在57岁开始还那5万欧元的本金。

关于州贷款，可以考虑KFW 124（住房贷款）作为备选。10年利率锁定（最高）利率为2.65%（20年贷款期限）。我排除了35年和10年贷款期限（无还款）的选项。KFW 124的缺点是，在利率锁定期内不能进行特别偿还（除非全额还款并支付提前还款罚金）。

关于购房总价，还有一点——是否需要对房产进行翻修/整修？如果需要，这也需要资金，应考虑在预算中，并且可能也可以利用KfW相关项目资金。

先说这么多——午休结束:(。

...但是我不确定是否应该将还款金额提高到，比如说，1200欧元——另一方面，现在可能会剩下更多的钱用于特别还款。

嗨，

根据一个简单的经验法则，在当前的利率水平下，贷款金额每10万欧元，月还款额应该有500欧元。在你的情况下应该是1275欧元。;)

但是你还款已经合理了，因此950欧元的还款额也可以。无论哪种方案，十年后的剩余贷款大约是14万欧元，按照你们10%的利率，这是可以承担的（还款额就是那1275欧元）。

你是现在还款更多（1200欧元）还是用相同金额做特别还款，实际上没什么区别。特别还款让你在一年中更加灵活，但高额还款额则保证资金确实用于贷款，而不是其他用途。;)

在这两个方案中，我会选择第一个，因为剩余贷款稍低，总利息也少一些，而且你也不用考虑转贷的问题。

@HilfeHilfe

无论是KfW还是州银行都没关系，我们这边州银行的优惠贷款其实就是KfW贷款，只是利率更低。

关于固定利率：不应该一概而论，而是要具体计算。

如果我以方案一的大额贷款计算15年固定利率（利率3.45%），相比10年固定利率（2.81%），利息多付了1万欧元，还款少了1万欧元。问题是10年固定利率后续贷款的情况如何。如果五年固定利率利息“只是”翻倍（5.62%），方案一，即10年而非15年固定利率方案，仍然更划算。;)

@backbone

对的！完全同意州贷款。

对于10年或15年以及利息负担，我同意你的看法。但人们应该考虑自己是否能够承担更高的还款额，并在10年内好好还清部分贷款。按2%的还款率，贷款总期限为30年。这样，续贷时的利率风险比一开始选择15年期限更大。

基本上，不应该只咨询自己的主银行，还应咨询常见的中介机构，Interhyp Dr. Klein 等。很多人在这里对Interhyp有不错的经验。