独栋房屋融资——我们能负担多少？

大家好，
我和我多年的女朋友正在计划建造一栋独立住宅，规划工作已经相当进展。我们在最初的考虑阶段就去过几家银行进行大致咨询。当时银行的原话是，建造独立住宅的融资“现实且可行”。现在房屋规划大部分已经完成，与开发商的合同也准备好了……

我现在想在签订建筑合同之前把融资问题搞定（我想这应该很明显）。我下周有一个与我的主办银行（VR银行）关于房屋融资的预约，原则上我想获取一些具体的报价。在此之前我希望听听大家的意见或者建议，好让我为下周的咨询准备一些问题。

情况如下：

[*]独栋住宅实心建造，非KFW70标准，交钥匙含车库和车棚: 300,000欧元
[*](地块费用：50,000欧元)
[*](自有资金：100,000)

=> 地块费用和自有资金括号内表示地块已用自有资金购买。换句话说，我们名义上还有50,000欧元的自有资金，因为地块已归我所有，但这对融资应该没有影响，对吗？

我的收入：净月收入1600欧元，从业3年，机械制造行业的工业管理人员，无固定期限合同，目前正在进修IHK工商管理师。
女朋友收入：净月收入1500欧元，从业2年，幼儿园教师，组长职位，无固定期限合同。

这100,000欧元的自有资金完全是我这边提供的。
缺少的250,000欧元需要外部融资——我和女朋友各承担50%。

我想听听大家意见，如何进行融资比较合适。

根据我粗略的成本估算，我们俩每月大约能偿还1000欧元贷款——超过这个数我认为风险太大。当时贷款顾问说我们每年能额外还款12,000欧元。你们觉得以我们的自有资金，1000欧元的月供可行吗？

融资方面我应该注意什么？除了KfW补贴和Bayernlabo，我不清楚别的，这两者都不可用。

在总收入为3,100欧元的情况下，1,000欧元的还款额其实是可以接受的，是否能接受则取决于你们自己。

但是，对于250,000欧元的贷款和1,000欧元的还款额，融资期限大约为30至35年，具体取决于利率（且该利率在整个期限内固定）。

你们应该为融资约定一个较长的利率固定期，至少15年。否则，10年后的再融资可能会对你们不利。

如果你们每月只能安心还1,000欧元的还款，那么每年12,000欧元的特别还款如何实现？还是说顾问只是指这一特别还款从条件上是可行的？

如果失去一份收入怎么办？失业、孩子、疾病……

唉，该说什么呢：你们做反了。首先要检查自己能承受什么，然后再规划房子。

算了吧。你们的收入有限，尽管有较高的自有资金，我还是建议你们不要借这么多贷款。我猜你们还年轻，可能还想要小孩？
如果是这样，你们的整个“纸牌屋”就会崩塌。或者突然有人失业。情况又会重演。或者你们分开。那样的话，谁也保不住这房子……
如果你的女朋友怀孕了，她的工资几乎会完全断掉。那怎么办？

要偿还25万欧元的贷款，你们至少需要每月还1200-1300欧元。你们按1%的利率还款。剩余的债务将很高，并且你们未来二十年几乎买不起什么东西。

我们开始算账：
3100欧元净收入
-1200欧元贷款
-300欧元每月房屋附加费
剩下1600欧元
看起来还不错。但如前所述，如果有人失业，房贷几乎占收入100%，生活费为零。更别说两辆车了。现在你们每月为了车子已经花费近300-500欧元。

五年后买新车、检修、维修等费用如何？

我觉得你们没考虑到很多问题，我警告你们不要过于信任银行那位好心的叔叔。
建造费用里包括三万到四万欧元的建筑附加费用了吗？

补充说明：

我也已经考虑过每月的费用——大致结果如下：



有什么需要批评、补充、修改等的吗？我有没有遗漏什么重要的或者完全估计错误的地方？

了解有关不包括[Außenanlage]或其他事项的附加建筑费用，这些是必然会发生的必要费用：连接、许可、评估、雨水处理、土方工程、可能的集装箱和移动厕所、施工用电和用水、申请。总计大约在30000至35000之间。你的30000可以用来支付[Außenanlage]、露台、车道以及厨房和样品升级费用。因此，你也需要共同承担这些附加建筑费用。

- 房屋连接费用大约还需我承担8000欧元
- 多余土方的运输费用大约4000欧元
- 排水渗透井大约3000欧元
- 许可证/评估报告不需要额外费用或已包含在价格内
- 建筑用电费用也还需我承担
- 其他费用已经包含在价格内，我已经得到了保证

我现在大致估计，根据开发商的费用预算，大约会有20000欧元的附加费用。

如果我现在把所有数字重新汇总，包括厨房、家具等：

- 含车棚和车库的交钥匙房屋：300000欧元
- 房屋建筑附加费用：20000欧元
- 含附加费用的土地费用：50000欧元
- 厨房：10000欧元
- 其他配置（家具等）：20000欧元

总计约为现实的（令人震惊的）400000欧元

自有资金：130000欧元
贷款：270000欧元

我也和我父亲进行了沟通，因为我非常重视他的意见，他建议绝对不要贷款超过250000欧元……他宁愿通过提前继承或其他方式补足缺少的20000欧元，或者跟我另行商量。或许通过自助劳动还能稍微降低成本，但个人在预算中不太想算这部分，因为这通常被高估，而且第二这部分应该作为缓冲。

综上，必须外部融资的金额绝对是250000欧元。如果你们现在看我第一页的成本明细，是否有严重错误？或者哪里完全估算错了？开始时几乎收支平衡是正常的。但我强烈预计未来几年我的收入会稳定增长，因为这只是我的入门工资。
关于潜在失业的风险，我同意你们的看法，这确实是一个风险，我对此非常清楚。

我还是想问：如果两个工作（理论上）1000%稳固，你们会敢于去融资吗，还是不会？如果会，你们会怎么做？是选择较低月供并试图通过提前还款还清贷款，还是每月大约还1200欧元（这会比较紧张，见成本明细）？我也清楚目前的工资不可能有很大飞跃，但我想从中长期角度考虑这件事。
但我也不想做一件从一开始就注定失败的事情。所以我非常重视你们的意见，因为这里论坛里肯定有不少经验丰富的人。谢谢！