融资计划 - 什么是现实的？

早上好，
我们想最好建一个新房子，想了解我们最多可以/应该贷款的最高金额是多少。

关于你们的一般情况：

[*]我们年龄分别是29岁和31岁。
[*]目前没有孩子。
[*]计划在3-4年后有孩子（1个孩子）/妻子会在1年后重返工作，可能每周工作30小时。
[*]我们都是员工，全职工作，工作时间分别为38-39小时。

收入和资产状况：

[*]我们目前净收入分别为2300欧元和2350欧元 / 另有一次13个月工资 + 约3000欧元的年度净奖金。
[*]我们目前拥有一套排屋（估值约250,000欧元），计划作为银行抵押品，目的为土地登记，预期未来租金收入最低900-1000欧元。
[*]我们目前可以投入约50,000 - 70,000欧元（最高）自有资金。

交通费用：

有两辆车，没有未还的车辆贷款或其他贷款。不久将出售一辆车，因为不需要两辆车。

我们想建一栋约140-170平方米的独栋住宅。为此，我认为需要一块约400-550平方米的土地。我估计房子大约花费250,000欧元，附加费用约50,000欧元。科隆及周边地区的土地价格波动很大，从150,000欧元到400,000欧元不等，所以我们更想知道现实中能负担得起多少。
我认为无论如何我们也避免不了总价不低于500,000欧元。贷款期限预计至少为25-30年。

非常感谢你们的回复。

优秀的起点。我换个说法，你们想要买什么？贷款额度应该可以达到70万。

请你一定要为250万建一栋170平方米的房子在科隆西部。即使是140平方米也会非常紧张。[250T] [170qm] [Kölner Westen] [140qm]

极好的起点。我换个说法，你们想要负担什么？贷款应该可以做到70万左右

我觉得贷款有点多，收入因为孩子减少，而且租金不能全部计算进去。

... 以及无法全部计入的租金。

“无法全部计入”是什么意思？租金根本无法计入啊。勉强（如果运气好）可以计入出租房带来的五个百分点回报率。但每个月50欧元也无关紧要。

在银行方面，房子当然有助于获得较高利率和较大金额。如果资金紧张，也可以随时卖掉。

所以：在房价上加20%，再加15%的缓冲，然后带着这个需求去银行。我觉得这是可行的。

“不完全计入”是什么意思？租金根本不能计入。就算勉强（如果运气好）计入四房出租带来的百分之五的收益也行。但每月50欧元也没什么大影响。

租金收入是很正常的收入。只需要抵消相应的支出和风险。利息和本金似乎不再有了，那么还有维修费、维修准备金、不可转嫁的费用和必须以X%计入的违约风险。折旧虽然是费用，但不是支出。
如果租金不计入，你是无法融资买投资物业的。