新建项目融资 - 我们负担得起多少？

你好！

我从没想过会提出这样的问题——或者会开始关注盖房子这件事。但现在却来了，而且我对融资问题远远感到有些力不从心。

我特别想弄明白以下几个问题：
1. 对我们来说，现实的月供是多少？
2. 我有没有忽略什么？
3. 贷款期限多久合适？
4. 我们到底能负担得起多少？

我在“应该一切顺利”的兴奋和“太冒险了”的担忧之间摇摆不定。所以我很想听听你们的意见！

基本情况：
- 两个成年人（45岁，42岁），没有孩子（也没打算有）
- 正式全职工作
- 净收入基本工资4100和2700欧元 => 共6800欧元
- 12.5到13.5个月工资（0.5个月固定圣诞奖金，加上可变的额外奖金——但我们保守计算按12.9个月算。过去10年里最低可变奖金是0.4个月）
- 每年至少退税4000欧元。
=> 加上奖金和退税，净收入大约每月7600欧元
- 冷租金660欧元*
- 额外费用500欧元
- 交通费用（含维护、折旧、税费、保险）：800欧元
- 养老保险900欧元（主要可抵税）
- 通信费120欧元*
- 广播电视费38欧元*
- 保险270欧元
- 电费100欧元
- 生活开销约500欧元
- 其他花费**约1000欧元

位于北莱茵-威斯特法伦的乡村地区，目前住在周边最大的城市。

* 目前住两套公寓，所以有些费用是双倍的，比合住一套会高。简单来说，如果我们搬到一套足够大的公寓，所在地区的冷租金大约是1500欧元。这也是我们现在考虑买房的原因之一。

** 2023年的平均值。有些开销令人吃惊：度假、账户管理、健身房、进修、职业协会、文化、外出就餐，还有像眼镜这样的健康支出（真的很贵……）。其中部分可抵税。这里肯定还有节约空间。希望有些项目不会经常发生。

总体节省率/结余：
- 不含奖金和退税：1862欧元
- 含奖金和退税：2662欧元

（总的来说，我们基本上每月都能维持以上结余。我计算时采用了汽车折旧和2023年很贵的实际情况，非常保守。我只是想避免让我们超支！）

额外冷租金、广播电视费和通信费减半后（不含/含奖金及退税）：2590 / 3390欧元

自有资金：320,000欧元
额外储备：35,000欧元（不打算用，留作各种紧急情况备用。）

已有口头承诺的土地。
建地，630平方米。无坡地。已接通基础设施。无历史污染或负担。
费用：52,000欧元（含额外费用约60,000欧元）。
距离工作地点更近，但环境非常乡村。（我们觉得没问题，这也是地价较低的原因。城市里最差的坡地或沼泽地价格是这儿的两倍以上。类似的住宅区价格能快到五倍。）

我们理想的房子：
大约140-150平方米，独栋或平房。不带地下室。
我们计划从不同的成品房和砖混房供应商处获取报价。
在一些非正式询问（样板房参观）中，得到的毛坯交钥匙价大约是350,000欧元到450,000欧元。我无法判断这是否现实。我担心价格可能被低估了。尤其是低于400,000欧元的价格我觉得偏低。
（我另一半倾向于一栋带贴面砖的独栋成品房，销售商给出的160平方米交钥匙价约为430,000欧元。）

如果我加上建筑附加费用、看似较低的价格以及其他可能费用，估算为500,000欧元，我们总共需要承担560,000欧元。扣除自有资金，相当于贷款240,000欧元。

问题5：对150平方米的交钥匙房估算500,000欧元现实吗？还是定得太低了？

问题6：无论价格多少，我们都想尽快还清贷款，应考虑10年还清（对我们来说感觉更合适）还是15年？

问题7，另一个想法：估计建筑工期12个月左右，期间还能有大约30,000欧元收入。是否可以用这些收入支付一些“交钥匙”报价里通常不含的额外施工？

这引出最大的问题8：
我们大概月供会是多少？

回到问题4，在上述经济条件下，这样的月供我们能负担得起吗？

当然，没有人能预测未来。

我们非常感谢任何经验分享——毕竟我们真的不是行家。而在咨询过程中我担心被主要推销东西——无论是否合理。

附言：这些数字让我头晕。
但我时常听我另一半说：“你几乎每月都能单独存2000欧元吧？而我也有工资呢！”

附附言：过去两年我们也看过周边的现房。不是巨大的维修问题，就是要价超过500,000欧元。这里的二手房市场真不轻松。

诚挚问候
Papierturm

PS：这些数字让我真的头晕。

自有资金：320,000欧元

论坛里的大多数人在看到你的自有资金时都会头晕。
抱歉，你到底生活在哪里？大多数人只是存了大约十分之一的资金，却还能靠相同的收入带着两个孩子盖房子……而且他们真的这么做了！

不过我并不是要轻视你的担忧和问题，但你年过四十了，应该有点现实感。

=> 带奖金和退税后，净收入大约每月7600欧元

=> 6800

不，你请按6800欧元计算！银行也是这么做的。

口头已经获得土地承诺。
空地，630平方米。无坡地。已接通基础设施。无污染物和地役权。
费用：52,000欧元（加上附加费用大约60,000欧元）。

划算。从自有资金买下，不论你是否想建房。

我现在算个高估（建筑附加费用、美化价格和可能还会出现其他费用？），假设是500,000欧元，总计要承担560,000欧元。

每平方米3,000欧元住用面积，大约3-5万欧元建筑附加费用，加上车库和室外设施。=> 550,000-600,000欧元……两个人住130平方米也够。如果一楼是100平方米，加一个较平缓的斜屋顶（改造成储藏空间和爱好室），价格会更低，虽然居住面积不减少。

问题7，进一步的想法：假设建筑周期12个月左右，也会有大约30,000欧元工资收入。能否用这些钱承担通常“交钥匙”不包含的某些工作？

这些钱用来支付未计算在内的费用，比如室外设施。很少会剩下大笔钱。厨房也要付钱。可能还有灯具和家具。

我们大概能预计什么样的月供？

去谷歌搜索一个常用的房贷计算器吧。

简而言之，如果我们搬进一个足够大的公寓，

你们以前没一起住过吗？那我建议先把盖房子的事情推迟，先试试看同居。土地仍然可以先买下来。

对于 的说法，没有什么可以补充的。

谢谢你的回复！

看到你的自有资金，论坛里几乎所有人都会觉得这是骗局。
抱歉，你生活在哪儿？大多数人只有十分之一的存款，想靠同样的工资（带两个孩子）买房……而且真的做到了！

我马上承认我在财务上非常谨慎，而且直到比较晚才进入这个领域。2016年时我的自有资金为零，净收入只有一半。

我很遗憾在熟人圈里看到了很多糟糕的事情。很多人把钱省得很紧，结果因买房超出承受能力，最后撑不住房子。

如果我把自己估计的（因为知识有限）数字输入什么地方，月供大概在1900欧元到2700欧元之间。
对于房屋附加费用及类似的东西我一无所知。

当然，我之前写过——有时候我非常兴奋，想着“有这些前提条件，这一定能成功！”
然后我又想起那些糟糕的经历。

不，你应该算6800欧元！银行也是这么算的。

知道了，谢谢！

抢手货。用自有资金买，不管你是否打算盖房子。

我们打算这样做。

（抢手货总是相对的。一边是田地，另一边是另一排房子，后面是森林。在这里的乡村这算是很正常的价格。只有向城市方向，价格每平方米才会陡然上涨。）

3000欧元/平方米居住面积，大约3万到5万欧元的建筑附加费用，加上车库和外部设施。=> 55万到60万。。。

非常感谢告知！

两个人住130平方米也够用。如果用一层100平方米的底层，加一个比较平缓的双坡屋顶（可以改造成储藏空间和一个用来做爱好的房间），会更便宜，虽然居住面积没减少。

我们正在推进这方面。我们因为工作需要各自都需要一个办公室。这使得所需面积增加。
我们曾考虑过地下室和额外房间的权衡，觉得额外房间会更划算。

谢谢有关双坡屋顶的建议！

（是否能实施，我还需要确认。规划方案也有限制屋顶形状；但建设管理部门的工作人员说：“这个方案太老了，我们现在也批准例外情况。”）

你们以前没一起住过？那么我建议推迟买房计划，先试着一起生活。地皮还是可以买下。

我们已经一起住了五天一周，剩下两天因工作原因分开。对此我们不担心。（在我来到现在的雇主之前，我也没有自己的住房和办公室。但那时工资只有现在的一半。那时的小住房是我们看来最好的方案。）

我马上承认我在经济上非常小心。而且是相对较晚才进入这些领域。2016年，那时候净资产为零，净收入只有现在的一半。

但正因为如此，你应该知道这是一大笔钱。因为正如你所说，没有任何积蓄，收入又只有一半，也可以生活。现在你赚的是你目前的盈余。

“捡便宜”总是相对的。一边是田地，另一边是另一排房子，后面是森林。

你期待什么呢？对面是新天鹅堡？森林后面是湖泊？
（我的女友也很戏剧化。动不动就装可怜。有时候真的让人受不了）

森林。在这里的乡村，这些价格是相当正常的。

你至少好像有选择权。其他人不得不因为工作留在市区附近，而你却为一个只有一半大小的地块支付6到10倍的价格……

我们正在努力推进。我们两个都因为工作需要各自一个办公室。这推高了所需的面积。

20平方米！可以放在100平方米一层楼的阁楼下。不会让面积变大。

建筑规划书还规定了屋顶的形状；

人字屋顶并不是什么异类！

我建议你先冷静一下，再回来，没有这些消极抱怨。
如果你一直这样，那你根本就不应该盖房子 :cool:

当然你们负担得起。问题是你们是否愿意负担。