慕尼黑大都市区新建独栋住宅的融资

你好，

像许多人一样，我们目前正面临一个问题，那就是新建房屋对我们来说是否在经济上可行。我们有一块地，面积接近1000平方米，位于奥格斯堡地区。
目前我们处于规划的最后阶段。建筑面积大约为170平方米，包括一层和二层，以及地下室和双车库。我们还没有收到报价，但我现在估计，如果不考虑太多自助工作，费用大约在60万到70万欧元之间。这现实吗？我们知道，规划阶段当然可以再做一些调整，建得小一些，没有地下室，暂时没有车库……
基本计划是现在不再等待，继续推进，一旦获得批准等手续，就开始建造。但既然一切还需要时间，我们当然会在接下来的几个月继续观察事态发展。如果一切顺利，我们想大概在2024年初至年中完成。

关于我们的基本信息：

[*]已婚夫妻
[*]34岁和37岁
[*]两个孩子
[*]我是公务员，我妻子是雇员

资产 / 收入

[*]净工资合计约5600欧元
[*]两份儿童津贴=438欧元
[*]私人医疗保险：400欧元
[*]保险费用：200欧元
[*]当前生活开销（食品、与孩子相关的一切、交通费、护理用品……）：1500欧元
[*]我和妻子的额外日常开支总计约400欧元
[*]资产约14万欧元
[*]已付清的产权公寓，计划在2023年底投机期满后出售，估价约22万欧元（这是当前估价，但当然一年之后可能拍卖价会更低）
[*]我们计划保留约3万欧元作为备用资金

因此，我们可用自有资金约为14万欧元 + 22万欧元 - 3万欧元 = 33万欧元

扣除所有固定费用后，我们每月还剩约3500欧元。

这里还没有包括两辆车的维修和保险费用。

若建筑成本为70万欧元，我们需要借大约37万欧元。

如果我在常用的比较网站查看，按2%的还款率和约3.2%的利率，贷款期限约30年，月还款额约1600欧元。我认为通过特别还款可以调整。

房屋附带的额外费用我会估计至少500欧元（月），这现实吗？

这样算下来，每月还剩约1400欧元，但不包括汽车费用。我也担心通货膨胀，且孩子的费用也肯定不会减少。

作为公务员，工资增长相对有限。

我们还可以向父母借约20万到25万欧元，利息与市价相当，因此不会有太大差别。

你们怎么看，这个计划可行吗？还是每月1400欧元的缓冲资金太少？我知道这只是一个比较粗略的计算，但我有没有根本性的遗漏，或者估计是否太低了？

谢谢，祝好！

纯粹是资金状况非常健康。关于建筑成本我无可奉告。

大致估算一下：

170平方米 x 3000欧元 -> 51万
地下室 8万
砖砌双车库 5-6万？
加上厨房、室外设施、土方工程、供应连接……

这里我看不到60万，70万也应该是挺有挑战的。

谢谢你的回答。整个建筑将是木结构房屋，我们还不确定是成品房还是通过自己组织的招标方式。车库也可以是成品车库，但正如我所说，也可以暂时不考虑。你还是觉得70万预算算得太紧了吗？那么换个问法。扣除所有费用和每月还款后，剩多少钱才算安全？或者我在清单中还有漏项吗？

目前的情况很难评估，但3000€/平方米肯定不算过高。特别是对于巴伐利亚州。地窖和车库会进一步增加成本。
你们将面临的附加费用很大程度上取决于房屋建造商。尤其是对于预制房屋建造商，报价通常是从[OK Kellerdecke/Bodenplatte]开始的。费用还取决于地块情况，根据地势的不同，建造地窖可能比不建造更划算。
在外部设施方面，变化也非常大，取决于地形和喜好。最好的办法是把所有费用都算清楚，比如X平方米铺装按Y€/平方米计算，铺装的底层，树木，花坛，挡土墙，花园小屋，露台上的遮阳篷，……如果你们不想自己做，也别忘了给园林工人支付报酬。
我觉得财务计划还可以。

通过高额的自有资金加上这套公寓，融资非常健康。

我也担心通货膨胀，孩子的开支肯定也不会减少。

通货膨胀会降低债务的实际价值，所以你不必太害怕。作为公务员，你的工资会随着通货膨胀有所调整，总会有些跟上。孩子的花费会更高，这倒是真的，但也还在可控范围内。

我会去做。