萨克森州单户住宅的融资

大家好，

由于在论坛的另一个板块可能出现了太多问题，我想在这里以资金可行性的角度再次提出我的请求。

我们（我和我妻子，26岁和28岁）计划明年建一栋房子。我们都在工作（她是兼职，我是全职，净收入合计约5500欧元）。计划建一栋瑞典风格的独栋住宅（由于规划要求不能使用木质外墙），占地约650平方米，地块已完全开发，包括道路建设费用约为95000欧元，将由自有资金支付。

房子将建成1.5层封闭式预制房，符合KfW 70标准，无地下室，可能会建在带气候地板的地基上。因为我们肯定会计划要一个孩子，未来也不排除再要一个，所以房子总面积应在160至170平方米之间。装修应为中高档水平。供暖系统我目前考虑使用空气源热泵。

目前我为整个项目预算如下：

地块（含税费和公证费）：100000欧元
建房费用：240000至250000欧元
附加建设费用：30000欧元
粉刷和地板铺设：20000欧元
室外设施+成品车库：20000欧元
额外费用：10000欧元

由于我们目前租住在一所较小的房子里，并且两年前刚买了新厨房，会随我们一起搬迁，所以家具方面基本齐全，不会成为大项支出。

可用自有资金为180000欧元，这意味着需要贷款约250000欧元。根据我的计划，贷款利率大约为1.6%（包含KfW贷款利率1%），固定15年，月还款率为3%，每月费用约950欧元。还款比例故意定低，以保持固定支出较低。相反，我计划每年额外偿还7500至10000欧元，这样贷款在利率固定期结束时将全部偿还完毕。

在你们看来，这种方式是否合理？还是说较高的月还款率（虽然不太愿意）会更好？上述费用在萨克森州（德累斯顿东边20公里）的地区是否现实，还是需要考虑完全不同的成本？

正如你在[drueben]已经收到的回复——大多数人在这个收入水平下，会选择提高每月还款额，而不是进行特别还款……

大多数人可能都是这样做的，但仅仅因为很多人这样做，并不意味着这真的更好或更正确。问题是，通过这两种不同的方式是否会带来优点或缺点。比如说，如果我约定更高的初始还款额，利率会更好吗？

你好，
关于房屋建设费用我说不了太多。

但我觉得分期付款的方式还不错。如果你们还打算要孩子，我建议你们计算一下，即使只有一个收入也能维持生活并还清分期付款。
我自己也做过一个Excel表格，按月/年计算了能支付的分期金额，同时“假设性”地考虑了父母津贴。（儿童津贴我没算进去，因为那应该属于孩子们）

通常情况下，较高的分期金额可能意味着较短的还款期限和较高的利率。因此，我建议尝试在还款率、担保和提前还款之间找到一个折中的方案。网上有计算器，可以输入你的金额、利率和还款额，试试看比如利率降低0.5%会有什么影响。我推荐使用《商报》网上的还款计算器。（可以直接搜索）

土地包括税费和公证费：100,000欧元
房屋建筑费用：240,000-250,000欧元
附加建筑费用：30,000欧元
油漆和地板铺设：20,000欧元
室外设施+成品车库：20,000欧元
额外费用：10,000欧元

根据我业余的经验，房屋建筑费用可能足以建一个KFW-70标准的房子。但是是否包含地暖混凝土地板或“高级”装修（你认为什么是“高级”？），我无法判断。室外设施加成品车库的预算20,000欧元我觉得还是比较紧张，但这肯定取决于你想做多少，或者这是否只是花园设计的“最低限度”方案。其他部分倒可能可行。但我建议你额外预留足够的资金作为意外支出（或遗漏项目）。

我们（我妻子和我，26岁和28岁）计划明年建一栋房子（让别人建）。我们俩都在工作（她兼职，我全职，累计净收入约5,500欧元）。

可用自有资金为180,000欧元，这意味着需要贷款约250,000欧元。根据我的计划，该贷款以大约1.6%的实际利率（包括KfW贷款1%）固定15年，按3%的还款率，每月费用约950欧元。还款率刻意不高，以保持固定负担较低。相反，我计划每年额外偿还7,500至10,000欧元，这样贷款将在利率固定期结束时完全还清。

收入很好，自有资金也不错。问题在于你们的收入结构，以及你妻子收入在有第二个（甚至第三个）孩子后会怎样。也许月供还能稍微增加一点，但原则上我和WildThing看法相似。额外还款当然需要一定的自律（不把钱花到别处去），但即使某年没有额外还款，对你们来说也不成问题。因此，个人会倾向选择稍低月供，以保留足够的月度余地。但这是一种个人感受，每个人看法略有不同。

如果我约定较高的初始还款率，利率会更优惠吗？

我不知道是否有个别银行会这样操作。通常情况下，除非你将贷款做成全额还款贷款，否则不大可能如此。

你好 Timberwood，

我们的利率和你们差不多，但每月收入远远不及你们。
我们也刻意将利率保持在较低水平，打算多利用 Sondertilgung。
在第一年，我们用7,5T€ 几乎完全用尽了 Sondertilgung 的机会。
我希望2015年能完全用尽 Sondertilgung 的可能性。

因为你们的收入比我们高出不少，我想你们每年应该都能轻松用尽 Sondertilgung。
问题是，如果你们每年只能 Sondertilgung 10,000€，而其实可能还有12-15T€ 余钱，是否会感到遗憾。
那样的话，稍高一点的利率肯定会有帮助。
不过也可能 Guthabenzinsen 超过1.6%，你们宁愿把钱存起来，也不愿意用来 Sondertilgung。
那样的话，你们的做法就是对的。

总体来说，这取决于你们的工资增长情况（有孩子的话）以及支出情况。
倒着算算看，没有 Sondertilgung 的情况下，你们最多能承担多少利率。然后用这年利率减去最大的 Sondertilgung。

威尔斯德鲁夫的问候

Musketier