带有出租公寓的财务规划

嗨，

我们目前正在进行第一轮更详细的购房融资规划。
这里还需要考虑一套已经归我所有并计划未来出租的公寓。
不过关于税务问题我有些困惑。我暂时不需要精确到每欧元，但也许你们中有人了解计算方法，可以帮我纠正。

这套公寓位于一栋已有50多年历史的房子里。公寓在6年前被转让给我，我每年需向转让方支付3600欧元的补偿金。
此外，我为公寓贷款5万欧元，用于翻修，尚未全部还清。
假设贷款年利息为600欧元。
举个例子，这套公寓冷租价格为每年12000欧元。

现在进入计算部分。

最坏的情况：
我无出租收入的年总收入＝60000欧元（税级1，无子女），需缴纳税款12525.84欧元
有出租收入时总收入＝72000欧元（税级1，无子女），需缴纳税款17313.48欧元。
也就是说，出租部分需缴税4787.64欧元，几乎相当于5个月租金。

关于折旧：
我不确定。因为没有购买价格，所以是否没有可抵扣项？
是否仍可将补偿金全额或以2%的规则抵扣？
厨具我想算在内，能否未来4年每年按2%折旧？
贷款利息可抵扣。
房产税可抵扣。
附加费用是否可以全额抵扣？
-> 附加费用让我有些困惑。有人说税务是根据冷租计算的，但又似乎不完全是… 这里的计算是否是先加上附加费用收入，再将附加费用全额抵扣？这样的话其实抵消了。

最终计算如下
冷租收入每年：12000欧元
-补偿金：x
-厨具按2%折旧（12000购置价/10年/100*2）：24欧元
-贷款利息：600欧元
-房产税：60欧元
-附加费用：x

应税额为11316欧元

我这样计算对吗？
我是否可以大致认为，没有折旧或购买价/投资成本情况下，没有多少抵扣项目，需缴纳差不多5个月租金的税款？

这里我不确定。没有购买价格，所以也没有什么可以抵扣的吗？

你到底六年来一直在做什么？从转让开始（合同中也会有一个价值，比如公证人会以此作为费用依据）对价值减去土地价值部分收取2%的费用。

还是可以将补偿款抵扣给转让方吗，是全额抵扣还是按2%规则？

补偿款有什么2%规则？没听说过。你可能和折旧混淆了。
依我看，补偿款是一种长期负担=广告费用。拿到款项的人必须注意是否需要缴税。转让合同中是如何定义的？

比如我会把厨房留着，我还能在接下来的四年里用2%抵扣它吗？

厨房是出租的吗？剩余价值是多少？多大年纪？有一些特定的折旧规定需要遵守（厨房依我看按10年，每年10%）。

我可以抵扣每年的贷款利息

可以。

房产税我也能抵扣

不能，房客付这笔费用。这是通过附加费“进”和作为广告费用“出”的纯现金流转。

附加费可以全额抵扣吗？

见房产税。

计算方式是不是先计算附加费，然后再将附加费全额抵扣？那样就是相抵了。

是的。

但还有其他广告费用不能转嫁给房客。例如管理费、租金账户费用、维修费用、到物业的差旅费（比如为了给房客交付附加费结算单）和邮资等费用。

净租金减去贷款利息（和可能的补偿款）减去不能转嫁的管理/维修费用减去折旧。剩余部分由你缴税（按你的边际税率）。

我是否可以一概而论地认为，如果没有折旧（AfA）或没有购入价格/投资，我就无法申报任何显著的扣除额，并且需要缴纳大约5个月租金的税款？

无论你做什么：你赚的每一欧元都必须按照42%的所得税税率缴税。就像工作中的每一小时加班费一样。这大约是12个月租金中的5个月。这首先是事情的本质。

nordanney 已经写出了一些改善计算的方法。

首先感谢你的回复 :)

你其实六年来一直在做什么？从转让开始（合同中也会设定一个价值，比如公证人为他的费用所接受的价值），2% 的价值减去土地价值份额。

我已经自己住在这个公寓六年了
公寓的市场价值定为300,000欧元，其中2%是6000欧元。据我理解，我不能申请这部分费用，因为
a）这栋房子已经超过50年，折旧在50年后终止
b）我并没有支付市场价值

什么2%补偿支付规则？从没听说过。你可能弄混了折旧。
依我看，补偿支付是一种持续负担=广告费用。收款人必须看是否需要缴税。转让合同里是怎么定义的？

我指的2%实际上是折旧。换句话说，3600欧元补偿支付（我以为这是我的“购买价”）每年折旧（2%）是72欧元。
我刚查了转让合同（合同中称为“转让”）。不过我只能部分理解。转让费用是每月300欧元，作为对转让者终生的持续负担。
-> 这应该是给转让人作为养老基本保障，但我在合同中没有明确找到相关内容。我记得转让人曾告诉我他们需要缴税。

厨房出租了吗？剩余价值是多少？多大年纪了？有特定的折旧规定需要注意（厨房我认为是10年，年折旧率10%）。

是的，我会在租赁合同中把厨房定义为转让内容。
厨房现在6岁，曾花费12,000欧元。我的计算是12,000欧元 / 10年 / 100 * 10 = 120欧元可以税前扣除。

厨房的折旧期限为10年。例如，如果公寓从2021年1月1日开始出租，您可以在2021年抵扣1200欧元的税款。关于永久性负担，也可以作为特别支出进行抵扣。但我不太清楚具体条件，因为这种情况不太常见。

设定的公寓市场价值为300,000欧元，其中2%是6,000欧元。据我理解，我无法申报这部分，因为
a) 房屋已经超过50年，折旧在50年后结束，
b) 我没有支付市场价值

这50年会不断重新计算。即使是300年历史的房屋中的公寓，购买时也可以按50年折旧。但需剔除土地部分。土地是永久的，无法折旧。
市场价值来自何处？评估报告吗？那就以此作为依据。