融资土地，2年后开工。如何融资？

大家好！

我们已经获得了一块建筑用地的中标。

当地的主办银行现在愿意以4.46%利率和15年固定利率期限为我们融资这块土地。
不过我预计真正开始建筑要到2025年，因为今年还有新成员加入。
如果我选择固定利率期限，实际上在后续的住房贷款上我会被绑定到这家主办银行，因为它在土地登记簿上排第一位。
对于浮动利率贷款，主办银行目前收取5.65%的利率。
两年的固定利率期限利率不会大幅下降，大约还是4.46%。

目前利率看来还是偏高，利率的预测我也认为是上涨的趋势。
但我如何才能为后续的住房建设和选择银行保持最大的灵活性呢？
是固定两年？还是固定15年锁定利率并且之后绑定主办银行？或者有没有我没看到的其他可能性？

你好，欢迎来到论坛。

最好的做法是什么很难评估。首先有趣的是土地到底有多贵。然后可以计算出大约1.1%的差额在两年内在欧元上的绝对利息节省是多少。
接下来是你们在未来两年内计划偿还多少本金或特别偿还多少的问题。这算作自有资金，可以把每一欧元都投入进去。

开工时间确定是在两年后，而不是更早吗？或者可能还会有另一个孩子。没有最佳时机，因此我不会放弃灵活性，更倾向于选择浮动利率贷款，或者是这两年。

补充：你去过中介吗？除了主办银行，其他银行给出的浮动利率贷款利率是多少？

你的信息很奇怪。
15年4.46%，2年也是？
我其实无法想象有哪家银行会做2年的利率锁定，因为这样对他们来说不划算，或者说相比于浮动利率的折扣确实不高。

有没有可能以某种方式私下融资购买地皮？比如通过私人贷款？这也可以通过后续的房贷来偿还。那样也可以提供一些利率，比如高于活期存款利率但低于浮动利率。
如果没有，我会根据差异，也就是如果浮动利率是5.65%，更倾向于选择浮动利率。
我认为现在就锁定15年是最糟糕的选择，除非你认识当地银行的老板并且关系很好。

这块地的价格是195千欧元，加上附加费用（6.5% + 2%）。

我们计划了两年。 当然，如果情况允许并且有一个好的报价，为什么不明年就开始呢。 之后不再计划有更多的孩子。
这块地是来自市政府的，并且要求在三年内开工。 所以无论如何，未来1-3年内必须有某种进展。

你们会把自有资金投入到这块地里，还是留着准备盖房子？
我不想以后出现大额不可预见的情况时还得追加融资，而资金又不够。 因此，我认为用建筑完成后的可能剩余款项进行特别还款是更安全的方案。


顾问说“不管是2.5年、10年还是15年，目前利率锁定几乎没变化”。 我还没问具体利率，所以暂时假设是4.46%。
私人贷款对于这笔金额来说不现实。
而且老板也不是我最好的朋友 :)

那就再问一下两年期的利率是多少。如果利率差超过5000欧元，我会选择固定利率，否则选择浮动利率。自有资金全部用于土地购买。你资产负债表上的所有余额都会在未来的建筑贷款中作为自有资金完全计入。如果你打算两年后才建房，那你这两年就可以慢慢攒一个小缓冲。

你们有多少自有资金？我肯定会确保在开工之前有一定的自有资金缓冲。你们是现在存起来还是在这期间积攒，取决于具体情况。
否则，我也会考虑在主办银行之外寻找报价。