Hemingway84
2020-12-30 23:02:06
- #1
前言：
我们和来自柏林郊区Königslutter的一家大型总承包商一起建造一栋190平方米的城市别墅，按照KFW 55标准。该总承包商使用了多家分包商，这些分包商又与次分包商合作（部分次分包商还雇佣次次分包商）。到目前为止，已经出现了各种建筑缺陷。通过我们的介入，严重的建筑缺陷得以避免（例如，中间楼板的支模低了几厘米，几乎是在浇筑混凝土前5分钟才得以提高）。遗憾的是，工地负责人无能、敏感且视而不见。从第一天开始，他只会说些愚蠢的话，没有积极性。他至今从未自行发现缺陷，对我们报告的缺陷也是勉强接受，或试图用标准化的套话淡化这些问题。
事实上，我们尽可能频繁地在工地，因为之前出现的各种缺陷让我们始终处于高度警戒状态。我们的介入已经使许多问题得到改善或从我们的角度得以挽救。我们还聘请了一位施工监督员，他在某些地方确实带来了附加值，但他的兴趣更多是在拍摄建筑，而不是挖掘缺陷。有时，一个卷尺或水准仪对我们来说就足够了。
我们的建筑项目还因为以下情况而更加复杂：我妻子在购买土地和签订建筑合同几个月后罹患癌症。这是一个痛苦的打击，伴随着化疗和所有相关的副作用，同时也受到了我们大家共同经历的冠状病毒疫情的影响。收入损失极为不利，但在融资时（虽然其实是预见了可能的育儿假而非长期病假）已被充分考虑。尽管如此，一切因此变得比预想的更加艰难。
正文：
我们临近完工阶段，下一周铺设地坪的干燥工作将完成（预计一月底交房，也因此错过了增值税降税的优惠）。房价已有90%支付，目前只剩下预计未来几周内的尾款未结清。
11月底进行了外墙抹灰施工。当时及之后几天外界气温均未超过5度，夜晚部分时间甚至低于零度。根据抹灰材料制造商（Alsecco）的规定，所用的硅酸盐抹灰只能在不超过5度的外界温度下施工，且之后几天温度须持续高于5度。如果不满足此条件，抹灰层将无法正确硬化，可能导致强度和耐久性损害。
抹灰工作开始前一天，我们向总承包商和分包商提交了一份非正式的天气风险通知。分包商回复称无需担心，且自愿提供1年额外质保。
抹灰工作完成，但结果是外墙抹灰一周后仍然柔软。有些地方出现了“滑落”，尤其是在窗台处。详情见照片。
负责外墙抹灰的分包商在施工前不久（但在安装外墙保温系统和表面加固后）也安装了窗台，但安装歪斜不平。有些窗台似乎也过短。中间突出仅约2-3厘米，且部分不平，例如一边1.5厘米，另一边3厘米。窗台下方的滴水槽常与墙面齐平。安装窗台时有饮酒行为，架子附近散落着多达几十个酒杯。还有，长约3米的窗台被用角磨机割断，据说这样才能放进车内，其连接处没有进行密封。
窗台也没有可见的密封层。对于带有外墙保温系统的建筑，行业协会建议窗台应有两道密封层。我未见到有任何密封层。此外，窗台被切入外墙保温层，产生了不必要的大缝隙，且这些缝隙未被填充或只用硅胶等不固化材料填充，四周超过4周了，仍然柔软且未硬化。
窗台边缘持续积水，水不断流淌至墙面，导致抹灰层进一步受潮湿润，部分区域水分冻结，甚至和抹灰层结合在一起。水源何处？内部地坪加热系统仍在运行，内部温度较高。是否说明窗户处存在渗漏？室内湿度由三台建筑干燥机持续排出（当前湿度低于40%）。我在受损最严重的窗角内侧发现明显残留水分和轻微的内抹灰鼓包，其他地方的内抹灰表面干燥。
基座部分由同一分包商完成，但也敷衍了事。极薄的加固抹灰层绝对无法成为合同中描述的防潮密封抹灰，太薄，且如照片所示常年潮湿（未下雨时也如此）。
展望：
接下来怎么办？缺陷已被报备、拍照存档并形成记录。遇到此类缺陷，验收时应保留异议验收，还是完全拒绝验收？我们希望二月底能搬入，因为我妻子三月开始进行化疗后续治疗，之后不想承受搬家压力，否则恢复过程将被破坏。潜在的双重负担也不轻松。
抹灰明显已坏，表面崩裂、斑驳，质量很差。我们认为必须全部铲除重做。窗台也必须拆除重装，因太短且部分被角磨机随意切割。尤令人担忧的是密封和外墙保温系统可能受到的损害。没人知道几年后会成什么样。
下周我们将自费请一位注册油漆行业鉴定专家介入，明确损害程度及必要的修复措施。我们对总承包商及工地负责人的期望极低。我们将坚决态度，拒绝接受任何修补工作及折扣。当前看来唯一解决方案是“全部重做”。这会非常昂贵，尤其在尾款支付方面会很有趣。
总承包商只提供了5%的竣工保证金，而这不足以覆盖完全重做的费用（且合同规定，保证金只在交房后有重大缺陷时才能保留）。他已暗示，会坚持我们在验收时支付100%的尾款，理由是该保证金为其保障，且可增加或延长。
任何建议、备注、想法和方案都欢迎。我需要发泄一下。有时作为业主，确实感到无助和迷茫。
我们和来自柏林郊区Königslutter的一家大型总承包商一起建造一栋190平方米的城市别墅，按照KFW 55标准。该总承包商使用了多家分包商，这些分包商又与次分包商合作（部分次分包商还雇佣次次分包商）。到目前为止，已经出现了各种建筑缺陷。通过我们的介入，严重的建筑缺陷得以避免（例如，中间楼板的支模低了几厘米，几乎是在浇筑混凝土前5分钟才得以提高）。遗憾的是，工地负责人无能、敏感且视而不见。从第一天开始，他只会说些愚蠢的话，没有积极性。他至今从未自行发现缺陷，对我们报告的缺陷也是勉强接受，或试图用标准化的套话淡化这些问题。
事实上，我们尽可能频繁地在工地，因为之前出现的各种缺陷让我们始终处于高度警戒状态。我们的介入已经使许多问题得到改善或从我们的角度得以挽救。我们还聘请了一位施工监督员，他在某些地方确实带来了附加值，但他的兴趣更多是在拍摄建筑，而不是挖掘缺陷。有时，一个卷尺或水准仪对我们来说就足够了。
我们的建筑项目还因为以下情况而更加复杂：我妻子在购买土地和签订建筑合同几个月后罹患癌症。这是一个痛苦的打击，伴随着化疗和所有相关的副作用，同时也受到了我们大家共同经历的冠状病毒疫情的影响。收入损失极为不利，但在融资时（虽然其实是预见了可能的育儿假而非长期病假）已被充分考虑。尽管如此，一切因此变得比预想的更加艰难。
正文：
我们临近完工阶段，下一周铺设地坪的干燥工作将完成（预计一月底交房，也因此错过了增值税降税的优惠）。房价已有90%支付，目前只剩下预计未来几周内的尾款未结清。
11月底进行了外墙抹灰施工。当时及之后几天外界气温均未超过5度，夜晚部分时间甚至低于零度。根据抹灰材料制造商（Alsecco）的规定，所用的硅酸盐抹灰只能在不超过5度的外界温度下施工，且之后几天温度须持续高于5度。如果不满足此条件，抹灰层将无法正确硬化，可能导致强度和耐久性损害。
抹灰工作开始前一天，我们向总承包商和分包商提交了一份非正式的天气风险通知。分包商回复称无需担心，且自愿提供1年额外质保。
抹灰工作完成，但结果是外墙抹灰一周后仍然柔软。有些地方出现了“滑落”，尤其是在窗台处。详情见照片。
负责外墙抹灰的分包商在施工前不久（但在安装外墙保温系统和表面加固后）也安装了窗台，但安装歪斜不平。有些窗台似乎也过短。中间突出仅约2-3厘米，且部分不平，例如一边1.5厘米，另一边3厘米。窗台下方的滴水槽常与墙面齐平。安装窗台时有饮酒行为，架子附近散落着多达几十个酒杯。还有，长约3米的窗台被用角磨机割断，据说这样才能放进车内，其连接处没有进行密封。
窗台也没有可见的密封层。对于带有外墙保温系统的建筑，行业协会建议窗台应有两道密封层。我未见到有任何密封层。此外，窗台被切入外墙保温层，产生了不必要的大缝隙，且这些缝隙未被填充或只用硅胶等不固化材料填充，四周超过4周了，仍然柔软且未硬化。
窗台边缘持续积水，水不断流淌至墙面，导致抹灰层进一步受潮湿润，部分区域水分冻结，甚至和抹灰层结合在一起。水源何处？内部地坪加热系统仍在运行，内部温度较高。是否说明窗户处存在渗漏？室内湿度由三台建筑干燥机持续排出（当前湿度低于40%）。我在受损最严重的窗角内侧发现明显残留水分和轻微的内抹灰鼓包，其他地方的内抹灰表面干燥。
基座部分由同一分包商完成，但也敷衍了事。极薄的加固抹灰层绝对无法成为合同中描述的防潮密封抹灰，太薄，且如照片所示常年潮湿（未下雨时也如此）。
展望：
接下来怎么办？缺陷已被报备、拍照存档并形成记录。遇到此类缺陷，验收时应保留异议验收，还是完全拒绝验收？我们希望二月底能搬入，因为我妻子三月开始进行化疗后续治疗，之后不想承受搬家压力，否则恢复过程将被破坏。潜在的双重负担也不轻松。
抹灰明显已坏，表面崩裂、斑驳，质量很差。我们认为必须全部铲除重做。窗台也必须拆除重装，因太短且部分被角磨机随意切割。尤令人担忧的是密封和外墙保温系统可能受到的损害。没人知道几年后会成什么样。
下周我们将自费请一位注册油漆行业鉴定专家介入，明确损害程度及必要的修复措施。我们对总承包商及工地负责人的期望极低。我们将坚决态度，拒绝接受任何修补工作及折扣。当前看来唯一解决方案是“全部重做”。这会非常昂贵，尤其在尾款支付方面会很有趣。
总承包商只提供了5%的竣工保证金，而这不足以覆盖完全重做的费用（且合同规定，保证金只在交房后有重大缺陷时才能保留）。他已暗示，会坚持我们在验收时支付100%的尾款，理由是该保证金为其保障，且可增加或延长。
任何建议、备注、想法和方案都欢迎。我需要发泄一下。有时作为业主，确实感到无助和迷茫。