没有首付款购房的经验？

你好，

我们是一对来自北莱茵-威斯特法伦州的夫妻，已经考虑了一段时间在我们目前的居住地买一套房子。不幸的是，我们的考虑和职业起步几乎和利率上升同时发生。现在我们处于一个两难境地，期待你们的建议。

大致总结：没有显著的自有资金，收入处于相当不错的水平（妻子兼职），有一个孩子，半独立式住宅位于永久租赁地，售价470,000欧元。提供的贷款月供2250欧元，问题是：我们是否敢于尝试，还是这样会让我们不幸福？

关于你们的一般情况：

[*]你们是谁？来自北莱茵-威斯特法伦州（科隆/波恩地区）的一对夫妻
[*]你们多大年龄？31+32岁
[*]有孩子吗？有，一个孩子。
[*]有计划要更多孩子吗？没有计划要更多孩子
[*]你们的职业是什么？终身公务员
[*]你们每周工作多少小时？丈夫全职，妻子约60%

收入和资产状况：

[*]你们的收入是多少（税后/税前）？净收入5800欧元，其中还要扣除850欧元私人医疗保险……夏季起净收入6200欧元
[*]孩子补贴多少？250欧元
[*]你们有多少自有资金？1万欧元用于公证和土地登记+近1万欧元用于地板和墙面装修

支出情况：
已包含在其他项目中的费用当然可以省略。这份清单不是固定的，可以随意扩展或合并。请务必注明所有费用的月度金额，即使这些费用只是每年发生！

住房费用：

[*]目前冷租金（不含暖气）: 950欧元
[*]目前暖租金（含暖气）: 1200欧元
[*]电费：100欧元
[*]电话、互联网、移动电话：60欧元

出行费用：

[*]公交和地铁月票（包括孩子）：50欧元
[*]汽车保险：80欧元
[*]燃油费约：250欧元

保险费用：

[*]私人医疗保险（包括补充医疗保险、病假工资保险等）：见上，约850欧元
[*]责任保险（包括宠物）：每年75欧元
[*]风险寿险：每年500欧元
[*]职业残疾保险：每月145欧元
[*]意外保险：每年55欧元
[*]家庭财产保险：每年70欧元

生活费用：

[*]食品
[*]餐厅费用
[*]护理/药妆店
[*]宠物（食物、兽医、药物、兽栏费用）
[*]药品
[*]服装
[*]家具
[*]幼儿园/学校费用（及餐费）
[*]辅导费
[*]学习用品和书籍
[*]俱乐部会员费/健身房
[*]保姆费用
[*]玩具
[*]清洁
[*]电视/视频/音频/CD/DVD
[*]票务（足球、电影院、音乐会等）
[*]捐款
[*]其他

储蓄：

[*]度假
[*]房屋
[*]退休养老
[*]爱好/礼物
[*]其他

收入与支出总计：

[*]总收入：6050欧元，夏季起6450欧元
[*]当前固定支出总计：约3050欧元

关于房产的一般信息：

[*]土地面积多大？308平方米，永久租赁！
[*]新建房还是旧房（建造年份），房屋类型？新建半独立式住宅
[*]有车库吗？没有
[*]房子多大？（居住面积/使用面积）138平方米居住面积，28平方米使用面积

建筑或购房费用：

[*]购买价格：470,000欧元
[*]永久租赁费：前十年每月170欧元，之后340欧元
[*]附加购房费用（公证、法院、土地交易税、中介）：40,000欧元

必要贷款信息：
我们有以下融资方案（贷款期限35年，但所有贷款只有10年利率固定）
- kfw 300 / 0.86% / 170,000欧元 / 480欧元
- kfw 124 / 3.78% / 100,000欧元 / 441欧元
- 等额本息贷款 / 4.11% / 224,000欧元 / 1327欧元

这样月总还款为2249欧元，加上租赁费。

我已经有些猜测论坛上的建议方向，期待你们的意见。

多谢，致以诚挚问候！

我已经有一个猜测，这个论坛的建议会指向哪里，并期待你们的意见。

非常紧的内裤——以Erbbacht计，占净收入的43%（扣除私人健康保险后）。普遍看法：明显过多。续贷阶段存在额外风险——那么5-6%的利率会怎样？

但从计算上来说是可行的（不过我们不会为你们提供融资，因为融资比例相对于房产安全性过高——大约是抵押价值的130%），但对大多数银行来说不可接受，因为自有资本不足或融资过高。

说实话，我总是对“我们能负担得起吗”这样的帖子感到有些疑惑。论坛中的每个人都有不同的生活需求，因此对生活费用的需求也各不相同。只有你们自己才能回答，在当前收入和未来支出下生活得多舒适。为什么不亲自试试看呢？设立一个每月2600欧元的长期转账（2249欧元贷款还款加170欧元地租加181欧元为未来改善房屋的各项开支预留的缓冲），转入一个活期存款账户。如果一年后账户上有31200欧元，你们就知道自己是否能负担得起。除此之外，你们已经积累了一些自有资金……

附注：好的，您可以从储蓄额中扣除冷租金，但拥有自己的房产可能会带来更高的附加费用。

问题是这是否是一个固定价格的开发商房屋，因为开发商承担建设附加费用。
那么还需要承担土地交易税。
如果有移动保险费用，那么你们还必须计算检查、车辆技术检测和新购置的费用。

然而，对于“我们的”银行来说，如果在地役权房屋中没有自有资金，这是不可行的。我们自己有一个地役权土地，我们知道，对于银行来说，自有资金紧缺（低于20%？）是一个问题，至少在利率较低的时期是如此。

两名30出头的公务员，净收入5,800欧元。公务员实际上是唯一一个可以确保净收入持续增长，并且拥有绝对充足养老金的职业群体。

那么10年、15年后5-6%的利息从哪里来？我们目前有3%的利率，而这已经导致了20年来建筑业最严重的经济衰退。

如果你做不到，没人能做到。你们千万别失控，以“人生只有一次房产投资”为理由，觉得必须建一栋让Dieter Bohlen都黯然失色的别墅。

对待这种事不应该抱有这样的心态：
“如果不是奔驰，那我宁愿不要车……”