进入“新建”项目

大家好，

这是我的第一篇帖子，所以我想简单介绍一下我自己/我们。
我们是一个四口之家（33岁、30岁、5岁、1岁），目前住在科隆一套95平方米的四居室公寓（附带100平方米的私人花园）。

虽然我们目前住的公寓面积还够用，但随着第二个孩子的到来，空间确实有些紧张，因为我实际上需要一个独立的书房。四个房间不够满足这个需求。
除此之外，我们一直希望拥有属于自己的房子。“新建房屋”这个话题之前从未被考虑过，因为我们的整个朋友圈（家人/朋友/邻居/同事）主要都专注于现房物业，也许有一些成见（过程太长、风险太大、费用太高、过于复杂等）也让我们倾向于寻找现有房产。
因此，我们花了一年时间寻找房子（联排别墅、双拼别墅等）。
很快我们发现，即使是在科隆较便宜的地区，一套我们认为相对合适的房子至少要40万欧元，更可能是50万欧元。如果再加上购买附加费用和翻修费用，总价大约70万欧元，远远超出预算。

此外，高额的购房附加费用（约5万欧元）也让我很不满。一方面，这个数额银行希望至少能作为自有资金，另一方面，我并不想把这笔钱给大多数房产中介，因为在我看来他们并不配得上这笔钱，只是在无理索取。

最近几周，我偶然与一位通过Allkauf Haus制造房屋的新建房业者聊过，他的经验很积极，这让我开始考虑这个方案。我最初持怀疑态度，因为我不太能接受“木结构”的预制房屋（木框架结构）。不过，较为便宜的价格激起了我们的兴趣。我们认为这也许是实现我们经济可承受的梦想家的机会。

实际上，我们去参观了位于科隆附近弗雷兴的预制房展览，第一次认真了解预制房。展览中的房子非常令人印象深刻，但当我们询问价格时，价格区间在2000-3500欧元/平方米之间，这大大打击了我们的热情。这个价格，我们完全可以选择传统的砖混结构建房，而不用担心对预制房、木结构等存在的偏见。
参观的最后一套房子是Allkauf Haus。我们给销售人员一个机会说服我们，我必须承认他们真的很专业。销售人员临时有空，详细咨询了我们约两个小时，一切听起来都很美好、简单、方便。最终，只需快速签字即可获得某些优惠等。
虽然我们还没有地块，但他们还是希望我们先签，Allkauf Haus会帮助我们找地块，如果找不到合适的，合同可以轻松撤销。这里我一直很困惑，没有地块，也没有具体的建筑规划，为何要先与建商及预制房签订合同？我认为这种做法的明显好处只有对销售方。

尽管如此，我必须承认，与预制房展的其他供应商相比，Allkauf Haus的价格看起来确实相当具有竞争力。当然，这应该有其原因，但关键是这些潜在的“缺点”是否对我们来说重要……

下面一些细节：
我们计划选用Allkauf Haus的KfW40单户住宅方案，无地下室，带夹层的附属住房，从而获得双重KfW补贴。暂未确定的地块预算为15万欧元（距离科隆不超过40公里）。主屋带夹层住房的建筑面积约200平方米，价格约22.5万欧元（不含内部装修，但含材料）。内部装修被特意排除，因为我们自己会承担很多工作，还有许多熟人和专业工人愿意帮忙：

土地：15万
土地附加费用：1.3万
建筑附加费用：8万（比如地基、基础设施接入等）
Allkauf Haus第4代，包括内部装修材料：22.5万
干式隔墙和其他施工劳务费：3万
户外设施：3万
总计：约53万，减去补贴后约47.5万。

仅考虑房子的话，不含补贴，每平方米成本略超1800欧元，价格实惠且不算不现实。有补贴的情况下，价格降到约1560欧元/平方米，听起来非常好。
相比二手房，我们看到的优点有：

- 新房（新就是新……）且维修需求明显减少
- 节能效率高
- 可以自主设计平面布局
- 现代建筑风格、外观和技术
- 有补贴及较低的购房附加费用
- 生活空间更大

缺点：科隆城外的地理位置

请原谅我下面这些新手问题，我想先介绍我们的动机和想法，之后希望通过您的建议，推进下一步。

财务状况：
- 月收入4600欧元（目前只有一份收入），外加2份儿童补贴
- 现有资金1.5万欧元（确实很少，其他资金有良好投资）
- 预算：53万欧元，包含所有费用

事先声明，我们不会做的事：
- 在没有先拿到土地，也未与其他预制房商或地区总承包商比较价格的情况下，短期内签Allkauf Haus合同！

我们计划做的事：
- 了解合适的预制房供应商，比较报价
- 询价传统砖混结构建房，进行对比

目前我们对公寓的不满：
- 客厅6.10米x3.78米，较窄且光线不足（底层，周边被建筑物包围，有2扇窗，朝东南）
- 无洗衣房
- 无书房

我们的愿望：
- 独立宽敞的单户住宅，带夹层附属住房
- 大起居/餐厅区域（约45-50平方米），外加厨房
- 明亮房间（落地窗，客厅和花园朝西南）
- 大门厅/接待区带夹层（开放式天花板）
- 主卧室，2间儿童房，洗衣房，更衣室，书房，客房（可组合）
- 2个车库
- 最少200平方米花园

我们的问题：
1. 对Allkauf Haus的总体经验如何（包括可信度）
2. 它与Massa Haus的区别是什么？(Okal Haus、Allkauf Haus和Massa Haus几乎是一家)
3. 根据第2问的回答：如果内部计划自行装修，选择Massa Haus是否更合适？
4. 你们能确认Allkauf Haus和Massa Haus是市场上最便宜的预制房供应商吗？
5. 用同一预算，我们是否也能建造一栋全砖混结构的新房？
6. 如果第5问是肯定的，那么是否适用于KfW40标准的200平方米住宅，能申请补贴？
7. 是否可以用约150平方米的建筑面积，实现上述约200平方米的生活空间和功能布局？
8. 你们是否认同新建房优先的理由？
9. 你们认为预算和收入是否足够实现我们的需求？

非常感谢大家！！！

此致
silverminer

没有人，真的没有人在建筑行业里免费送东西，也没人想凭着好心肠成为民众住宅的建设者登上天堂，他们可都不是救世军。一栋自建半成品房原则上价格看起来会比较便宜，但它的目标群体是“有波兰姐夫的多面手工匠人”，也就是说，普通技术水平（且有一定闲暇时间）的业余装修者不可避免地会在被低估的程度上额外购买一些专业服务，直到与原本“交钥匙”房屋的价格差距完全消失。“自建半成品房”这一模式在“砖混”建筑商那里不会那么系统地提供，但原则上“毛坯加装修”在那里也是可行的，方式相同。KfW40或者其他超标节能标准是为了那些自认为属于生态生物可持续先锋派的建筑主设计的，顶多适合积极的高收入人群。至于即使是普通消费者都能做到的良心项目并且几乎能自我回本，那你可以打消这个念头。作为住宅小经纪人即房屋出租者的入门也一样：对普通收入者来说这“买卖”不划算，作为只有“一套住宅单位”规模的房东最多是个自负盈亏的爱好（不，也不是养老保障，那是愚蠢的投资顾问胡扯）。除了给你的贷款中介更多的提成，毫无益处。基于上述需求和条件，我认为你会选择一栋没有套间的普通住宅，也就是说，可以看看这里那些其他类似Meiermüller-Schulze的人讨论他们140至160平方米家庭住宅的帖子。

如果一个卖家想让买家在没有具体、实地考察过且最迟在同一时间经过公证保障的土地合同下签订建筑合同……你自己觉得这合法吗？

大家，我还以为“孙子骗局”很厚颜无耻。但这里完全是合法的。不是假装自己是失踪的孙子，而是拥有梦想中的那块土地。只是没人能看到罢了。

你好，

这又是典型的诱骗手法。土地不存在，卖的只是壳子。但壳子不会跑掉。这就好比有人卖给你一辆没有轮胎的车。后来会有轮胎，那些轮胎适合菲亚特，但不适合你的欧宝。

此外，我看到收入与房屋体积不符，也和Allkauf的房子不匹配。况且你们搬得越远，通勤费用就越高。

... KfW40或其他超标准的节能标准是为那些自我认知属于生态可持续先锋派的房主设计的产品，充其量适合那些积极进取的高收入者。想象普通大众也能轻松负担、且几乎能自我回本的环保良心梦想，别做幻梦了。...

我必须“强烈”反对你的观点。虽然目前还没有完整的数据，但根据已有的数据和直觉判断，KfW40(+)的额外费用低于补贴金额。尤其是带有套间公寓的情况，如果大约200平方米能获得2次25%的补贴。只是我不了解套间公寓的具体条件，比如如果自己用作工作室（而套间公寓的建造只是为了获得更多补贴）。这也取决于其他的建造方式。是按照节能条例的标准建造，一切都追求低成本，还是本来就建得比较“高质量”？

这主要取决于该地区的价格。如果价格结构较低，附加费可能低于补贴；如果价格较高，情况则会有所不同。