开发商还是建筑师？

大家好，

我已经在这里阅读了一段时间，现在也想发表我的第一篇帖子。怎么说呢，还是直接带着请求帮助的心情，或者说想征求一些建议。

我和妻子想在自己的一块地上建一栋独栋住宅。经过在网上的深入调查和搜索，我们把负责建造的选择缩小到了两家。一方面，我们收到了一家开发商的固定价格报价，他们愿意以295,000欧元为我们建造理想的房子；另一方面，我们聘请了一位建筑师，他为我们招标各个施工项目，并负责建筑监督。

在收集了各工种的报价后，同样配置的房子在建筑师方案下的费用为312,000欧元。情况是，这312,000欧元不像开发商报价那样是固定价格（不过开发商那边肯定还会有其他费用），但建筑师认为他可以通过讨价还价将这笔金额大幅降低，从而大致达到开发商的报价。

就个人感觉而言，我们对两方的施工都挺放心，或许对建筑师稍微更有信心一些。此外，如果选择开发商，我们还想请一位建筑鉴定师，这当然也要额外支付费用；而如果选择建筑师，这个费用就可以省去，因为建筑师会负责监督所聘请的工人。

事情就这样，我们的财务预算不足以支付312,000欧元，因此只能希望价格确实还能有所降低。我们设定的最高限额是300,000欧元，同时还另外预留了25,000欧元作为最后的备用金，这笔钱肯定会用于各种额外开销 :(

下面是我的真正问题。你们认为建筑师报价还有降价空间靠谱吗？还是说这只是为了赢得订单而做的“花招”？你们怎么看开发商和建筑师之间的比较？据说建筑师的保修期比开发商长，他告知我们建筑师负责30年，而开发商整体可能只有5年？但不管怎样，

我也不知道建筑师30年后是否还能保持资金流动性，公司是否还存在，或者他是否还在世……

因为我们完全是外行，虽说计划了一段时间并试图了解情况，我非常希望能有热烈的讨论和建议！

你好，

建筑师有可能还能更便宜地建造这栋房子。

那么这些报价是否完全可比？两个报价中的服务内容是否完全相同？建筑材料的质量是否一致？
如果你在委托开发商时本来就打算请一位独立的建筑专家，那么这就表明你对这位开发商其实并没有真正的信任。而信任在建筑过程中非常重要。

问候

是的，双方的数据是相同的，也就是说，建筑师基于开发商施工服务说明中的相同信息，已经联系了各个工种的工匠。
嗯，我们确实对开发商有信任，但我们还是想聘请一个鉴定师，以确保一切都按应有的方式完成，因为作为外行人，我们不一定总能判断。

……由于我们是绝对的外行，虽然我们已经计划并尝试了解了一段时间，我非常期待热烈的讨论和建议！

这个项目不是BT，而是GU/GÜ项目——法律上确实有区别！ 与GU/GÜ合作建造通常在价格上是更好的选择。不过仅有外部监督才行！这从审查规划文件开始，特别是能源节约条例(KfW)证明！ 但是，最大的缺陷出现在房屋技术方面。在这里，应依靠独立于销售的外部方案设计/系统尺寸设计，否则有可能买到一个烧钱的项目！ 通常的施工陪伴大多只专注于建筑工艺，通常缺乏TGA方面的专业能力。 外部房屋技术规划和施工监督的额外费用与与建筑师自由规划的费用不成比例。还应考虑到，建筑师的费用估算最后可能会高出30%。

你好，

……一方面，我们有一家建筑开发商提供了一个固定价格报价，他们愿意以295,000欧元为我们建造所需的房屋；此外，我们还委托了一位建筑师……在获取每个工种的报价后，对于配备与开发商相同的设备的同一房屋，费用约为312,000欧元……你们认为建筑师估算的价格还有降低的可能性，还是这只是“假象”，目的是让他拿下订单而不是开发商？大家如何看待开发商和建筑师之间的比较？据说建筑师的保修期比开发商长……

首先，关于保修期限的说明：

每位建筑师的保修：根据《建筑法》第634a条：建筑物设计5年，其他设计2年。保修期从什么时候开始？从建筑师服务验收时开始，可能延后到建筑承包商（BU）保修期限结束后的5年（服务阶段9，HOAI第3条第4款），总共至少10年，最多30年。然而，近年来建筑师协会和法院努力显著缩短这一长期限，现已可能在HOAI第9阶段之前的部分验收时做到，委托人无法规避。

建筑承包商根据《建筑法》的保修：期限见《建筑法》第634a条：建筑物5年，其他2年，诉讼程序、协商或承认可中止诉讼时效。

建筑承包商根据VOB的保修：见VOB/B第13条第4款：建筑物4年，其他2年（合同可延长）。缺陷通知：两年新期限；缺陷修复验收后，重新开始两年期限。最终期限：30年。

基本上，建筑师通过巧妙的谈判有可能进一步降低价格，也可能保持所报价格不变；312,000欧元以上的情况也有可能；这取决于建筑师的环境——他与所询问工匠的关系——以及你的需求。但最终你的决定应不仅基于价格，而是反映“更多”价值、“总”成本与必要的“信任”之间的最佳结合。

我还想了解，如果你选择建筑师，是否也打算聘请独立的施工监理，还是只在交给承包商时才请？

此致敬礼

谢谢大家的回复。其实我们关注的并不只是价格，正如建筑专家所说，更看重的是整体方案。我想在前期尽量弄清楚，是否对于同样的服务，我会在某一家支付更多……当然，这也反映了信任。我得承认，我对建筑师有点更好的感觉，这是一种直觉和沟通过程的综合感受。但作为外行人，很难判断对方是不是在胡说……所以我想了解一下，建筑师是否还能在谈判中争取到一定的金额。我的一位熟人至少证实了他那边也是这样。当然，最后施工费用肯定会稍微高一点，这也是我们预留了资金缓冲的原因……无论是建筑师还是开发商都会这样。

关于建筑师建造时是否需要评估师的问题。我们之前的观点是开发商的施工负责人是为了公司利益工作，所以不一定会揭露一些小的缺陷（可能会，也不一定）。如果我们跟建筑师合作，情况更像是建筑师对我们负责，不会无视工匠们发现的建筑缺陷，所以我们原本打算不设外部监督。希望我们的判断没错？

@ €uro：不好意思，GU / GÜ 是什么？这里有缩写词表吗？ ;)