决定：共同资助父母的房子还是积累自有资金？

大家好，

我正面临一个艰难的决定。我的父亲（67岁）目前住在他的房子里（一栋独立住宅），我估计其价值约为20万欧元。贷款余额约为13万欧元，将于2017年初到期。他自己今后只能用退休金支付必要的开销，也就是根据后续报价（大约2%）支付利息和1%的本金偿还——总共可能只有300到500欧元。之前银行以及其他银行的报价还需要进一步获取。

关于我
我33岁，计划在未来2到6年内搬出租住的公寓，购买一栋房子。
收入（月净收入）：3000欧元
自有资金：35000欧元
储蓄率：1600欧元

选项1
我像以前一样继续积累自有资金，并在上述时期买房。

选项2
我参与一定额度的后续贷款融资（900欧元？），剩下的（700欧元？）继续储蓄。如果那时我找到房子，我父亲房子的本金偿还将减少，这样只有他继续偿还。如果发生紧急情况（见下一段），我可以再次介入。但这需要在贷款合同期间调整两次本金偿还额。

为什么选择选项2？不幸的是，我不得不考虑我父亲不会活到100岁的问题，尤其是他已经患过严重疾病，随时可能复发。这样，可以利用当前的低利率，而不会在以后买到高价房产。

说明
A) 我的女朋友收入大约2000欧元，没有自有资金。她当然会参与房贷，但在考虑选项2时我不把她算在内。计划在提到的2到6年内结婚并生育约两个孩子。

B) 我还有一个兄弟，但他住得太远，无法使用我父亲的房子（他也不考虑）。最终如果我使用该房屋，需要在转售时核算我投资的部分，或者支付给他补偿。

问题
1) 我想把房子/贷款过户到我名下没有意义，因为否则无法获得第二笔贷款。还是说这栋房子可当作约7万欧元的自有资金？

2) 后续融资时房子价值会再次评估吗？

希望我的表达清楚 :) 非常期待大家的意见和建议。先感谢大家！
丹尼尔

既然你提到了严重疾病的主题，而且你父亲没有足够的自有资金来完全承担可能的护理费用；这里还有一个重要的建议：你应该去谷歌搜索 “Elternunterhalt und Sozialhilferegress im Pflegefall”。

关于问题2：通常是的。

你们应该紧急认真对待续贷问题。尤其是因为你们还没有敲定这件事，更别说已经获得具体的报价了。

新的信用评估很可能会严重影响你们现在的情况。

把你父亲贷款的年度特别还款做了，这笔钱在遗产继承时可以很好地扣除，没有人在融资时会考虑你每月700欧元。

你好，Daniel，

这件事我绝对建议你从税务和继承法的角度去核查。实际上，到目前为止，你们将以大约13万欧元的负债继承这所房子，也就是说每人承担6.5万欧元。如果出售，房子能卖到20万欧元，每人剩下3.5万欧元。

但如果你（按比例）偿还房贷，每个月你就拥有比你兄弟更多的房屋份额。这一点必须通过合约来确保——至于这是否聪明，那是另外一回事。对我个人来说，这样只会让事情变得不必要地复杂，因此我会把你父亲的房子情况和你兄弟的情况分开来看，然后一起讨论那些平等分配的选择。你们也许还能商讨预先继承的安排；那样的话，你们将共同成为房屋所有者，而你父亲会保留居住权或支付租金，这方面有多种方案，可以和税务顾问讨论。同时也可以讨论上述的护理等情况。

另外，我建议你考虑一下如果发生继承，房子应该怎样处理。我认为只有自己住才有意义去接手贷款。你兄弟不想这样，你似乎也不是很想——那为什么还要额外承担贷款？如果继承后出租，租金可以用来偿还贷款。如果租金收入不足或者你们不想出租，就只能卖房。剩下的钱每人就是上述的3.5万欧元加其它，你们各自可以随意处理。

此致
敬礼
Dirk Grafe

你们（你弟弟和你）为什么不一起筹集你父亲缺少的钱？
两年前当讨论到父母一个人解决不了的时候，我丈夫和他兄弟本来会这么做的。但后来情况又变了。

你父亲房子的再融资几乎没有意义，除非你们也想搬进去。考虑到你弟弟作为潜在的继承人以及房地产分割的复杂性（所有手续都必须通过公证人进行……），真的应该好好考虑一下。如果要做这种事情，比如说今天就把你弟弟“买断”（比如用你的自有资金），然后让你作为新房子的唯一所有者登记，并且包括你父亲终身的居住权。但这些只是一些想法，需要你们三个人（你、弟弟、父亲）一起讨论清楚。如果你只是现在帮忙还款，没有公证手续和相关费用，万一涉及继承，你的半数投入就可能打了水漂（各拿各的……）。一张简单的纸可能不够稳妥。正如我所说，融资只有在你也打算住进这个房子的情况下才有意义。否则，你就是往一个大黑洞里投钱，最多也只能在继承时把钱拿回来。这完全是从纯财务角度考虑，没有涉及家庭因素。