在巴伐利亚农村可能建房的成本经验

大家好，

我和我的未婚妻（28岁）大约一周前收到消息，我们可以从这里的乡镇（北上巴伐利亚；较为乡村的地区）购买一块地（约700平方米，略有坡度，但不需要地下室），价格约为10万欧元。
建筑必须在三年内开始，之后两年内完工。

我们可以用积蓄购买这块地，房子则需要贷款。
基本上我们希望有自己的家，以便将来和孩子及宠物一起居住。

目前我们两人都有固定工作，家庭收入约为6500欧元。

现在可能是一个非常不合适的时候提出这样的问题，因为你们都没有水晶球，但也许你们有比我们更多的直觉和经验。

我们想的是买一栋预制房，大致情况：KF40（+？），约140-160平方米（我知道跨度很大，但有孩子、远程办公等，很多事情都悬而未决），没有地下室。
车库、花园等都可以后期建设。我们可以自己做一些事情（刷漆、铺地板），所以可能会选择“半装修”状态购买（？）。我们要求不高，但屋内插座要够用，电动卷帘窗最好，窗户不能像枪眼那么小。

你们能否告诉我们这大概需要多少费用？我们目前预计房子总价（包括各种附加费用、地基等）在35万到45万欧元左右。
你们觉得现实吗？太高还是太低？

由于事情比较突然（原先拒绝后补进来的人），我们还没有机会和不同供应商交谈。我们只看过一些供应商线上标注的价格。我们计划去纽伦堡的预制屋展馆看几栋房子，初步了解价格。目前看来我们需要很快回复乡镇是否有兴趣……

……但也许你们可以先大致判断一下，这事儿可能会怎么发展。

如果你们需要更多细节，请随时问……我们非常感激任何帮助。

我们目前预计房屋价格约为350,000到450,000欧元（包括可能的附加建筑费用、地基等）。
你们认为这现实吗？

不现实。

KF40(+?)，约140-160平方米

每平方米3000欧元是不够的，还要加上附加建筑费用、地基、车棚、室外设施……

土地（约700平方米，略有坡度，但不应需要地窖）

谁说不需要地窖？坡地经常被低估。有时地面板的工作量并不比在坡上建地下室少多少。

我们曾考虑购买一个预制房屋

为什么一定要预制房屋？在这么早的阶段，不应该立即排除其他建筑方式。

我们可以自己做一些事情（刷漆，铺地板），所以可能会买“半成品”房屋（？）。

刷漆或铺地板通常在交钥匙时也包含。半成品通常意味着你要自己完成整个内部装修。你们能承担得起吗？

车库，花园等都可以后续建设。

请考虑这些也需要花钱，而且当你还在还房贷，同时还要生活时，这钱得先有。

价格就像看水晶球一样难。作为初步估算，每平方米3000欧元再加上建筑附加费用是合理的。

非常重要，千万不要立即签字。如果合同来了，一定要先冷静审查，或者直接请专业人士帮忙检查。

基本上我会以3000欧元来计算，但如果可能的话，也可以稍微多计算一点，看看你们的心理承受极限在哪里。不过在我看来，比建筑价格更关键的是利率，而利率更难预测。同样的问题是，目录价格通常明显比最终价格便宜，不要被任何促销楼盘所迷惑。大多数成品房供应商不包括地基板、不包括土方工程，也不包括垃圾处理。有些情况下甚至不包含建筑师。供水供电等接入费用无论如何都是由业主承担的。除此之外还有实际的装修：正确的采暖系统而不是空气采暖、节能等级（为什么是40+，其实已经没有补贴了）、瓷砖、插座、洗手盆、门......这些通过选型可以花费很多钱。 关于地下室：一定要拿到带高程标注的图纸，或者买个水管水平仪自己测量。我们说的是“稍微有点坡度”，估计是70-80厘米，实际上整个地块的坡度高达2米。虽然没有地下室我们还是能经济上可行，但完全没有地下室也不可取。在这件事上还要考虑户外设施。坡度越大，你就越需要利用好这个坡度。

2021年价格：

3,050欧元含建筑附加费用，不含KfW，含KfW补贴（57,500欧元）为2,800欧元。

建成的是位于巴伐利亚山区的KFW 55标准，230平方米的居住/使用面积，带有地下室。大窗户（包括2个提升推拉门）、壁炉、全屋电动百叶窗，其他没有花哨的东西。

门、地板、浴室、楼梯踏步由EL负责。
无花园，无车棚/车库。无围栏，无露台。但有填土、支撑墙、用L型石块的露台填土，包含1-8阶段的建筑师服务。

融资于2021年9月以1%固定利率确定。

只能说，仅仅因为没有KfW补贴和目前3.5%的利率，今年我们可能不会再建房了。且慢，喝茶。

如果我是你们，我会着手处理这个问题，运气好的话，利率现在可能会有所稳定。如果你们需要50万贷款，2000-2100欧元的月供可能是现实的，这还很符合收入。在开工前还有时间，应该还能存点钱。

我也会把建筑价格定在每平方米3000到3500欧元。我认为目前KFW40+完全是胡扯。