房屋建设融资及提前还款罚金

大家好，

我目前不幸处于一个小小的“进退两难”境地：
我们在2007年购买了一套产权公寓（全额贷款，利率固定期限10年）。由于家庭成员的增加、低利率环境以及我们幸运地找到了一块理想的建房地点，去年我们决定实现我们拥有独栋住宅的梦想。幸运的是，在开工前，我们的小产权公寓就已经找到买家。在与我们的主办银行进行初步融资谈判后，那个令人头痛的词“[Vorfälligkeitsentschädigung]”（提前还款罚金）被提了出来。

在“巴格达以西”的各家银行都走访过并做了大量利率比较之后，我们再次与主办银行进行了沟通，希望找到一个合作解决方案。我当时已经表示，如果能在[Vorfälligkeitsentschädigung]问题上达成一致，我完全可以考虑留在这家（利率比较并非最优）的主办银行。这一点得到了银行的承诺……遗憾的是没能在金额上达成一致。现在随着我们即将搬入新家，这段过去的情况慢慢地又开始困扰我。

事实是，重新贷款并不划算，而我现在正面临这个[VFE]的“进退两难”。您有/你们有好的建议吗，我该如何进入谈判？我有哪些辩论的可能？我认为一个好的论点是，新贷款金额现在是之前贷款的三倍。一家银行/储蓄银行应该会对此表示赞赏，对吧？毕竟我决定把更多钱留给主办银行，而不是竞争对手。在最坏的情况下，主办银行也会从我这里得到提前还款罚金，但却没有获得后续订单。

比如说，有没有可能就打个折扣达成一致，也就是说银行放弃20%、50%的提前还款罚金？有没有什么经验法则，银行通常愿意“牺牲”多少？你们自己是否有类似的积极经验？

如果能得到好的建议或额外的辩论帮助，我将非常感谢你们。

提前非常感谢你们的反馈。

此致
敬礼，
Hansi

早上好，Hansi，

这里使用“你”是常见的称呼方式。热烈欢迎你来到这里。

我理解得对吗，你在自己的主银行完成了新的融资，但没有最终（书面）解决老贷款的提前还款罚金问题？那么现在可能很难事后解决这个问题。银行很可能掌握所有的王牌（合同规定）。

她为什么还会愿意和你就这个问题谈判呢？因为现在是实际解除旧合同的时候，而这之前只是预告？

新的融资和旧的融资有某种联系吗？比如新的贷款批准以解除旧贷款为前提？对你来说，按正常方式偿还旧贷款并根据合同安排进行额外还款是否有利可图或可能？换句话说，剩余期限内的利息节省和提前还款罚金之间的关系如何？

此致

Michael

VFE 可能是通过主动-被动比较计算出来的。

但是既然你已经办理了新的贷款，那么在关于 VFE 的谈判中，主动-主动比较其实才是正确的选择。

不过据我了解，你的新合同已经签订，所以你在论证方面可能处于不利地位。看来机会已经错过了。

当然，应该检查 VFE 的金额是否合理且计算是否正确。你的住房贷款是否允许提前还款？在计算 VFE 时，常常会忽略考虑这一点。距离 2017 年也不远了，而你说的是一笔小贷款，或许你还能侥幸逃过一劫。

有些员工（上司）也曾经有权限部分放弃 VFE，通常是10-25%，但你用来作为王牌的“新业务”在这里也已经失效了。

可以进行房地产交换（komme nicht auf das Fachwort）。优点：没有VFE。缺点：你必须在剩余几年内同时偿还“旧”的贷款和一笔新的贷款或追加贷款。但这必须事先（在出售前）确认。我本来也打算这样做，但最后还是支付了VFE（9000 :(……我的贷款只按10年计了3年）。

如果你想赌一把，我会建议从法律角度审查是否有错误咨询。银行在我看来本应该向你提供一个担保物交换的选择。

只是为了在谈判中能够提出一个论点……

如果你想让事情闹大，我会考虑请律师检查是否有错误建议。银行按我看本应该给你提供一个担保物交换的方案。

只是为了在谈判中能提出一个论点而已……

担保物交换 unfortunately 没有什么用。你必须为剩余贷款期限支付明显更高的利息。额外的费用大致相当于VE的金额。
顺便说一句，没有所谓的“必须”。