土地和房屋建造的融资考虑

你好，

我叫Mihael，36岁，已经在奥地利生活和工作了12年。

我们目前住在一套带有购买选项的合作公寓（6年后可购买），现在正在考虑不利用购买选项，而是建一栋房子。由于我周围没有人可以和我就此进行深入讨论，如果你们能给我一些建议，我将非常感激。我接下来讲述一下我们的基本情况：

[*]我们现在的公寓：6年后我们可以以大约€200,000的价格购买这套公寓。5年前我们支付了€45,000的融资费用，这已经包含在€200,000的购买价格里。公寓面积85平方米，有15平方米的露台，地下车库和电梯。在我们这个地区，目前市场上类似的公寓包括附加费用大约是€300,000。不幸的是，奥地利的法律有些变更，对我们购买此公寓不利。在产权转让后的前15年内：如果我们在此期间出售公寓，必须将购买价与当时市场价之间的差额（市场价将在产权转让时的购房合同中注明，但我们目前并不知晓）上交合作社。另外，在此期间内转租公寓适用完整的租赁法，这意味着我们不能自由协商租金。这里面充满了许多不确定因素，所以我们不太清楚从“财务”角度看哪个选择更合理。我们在搬出时可以从融资费用中收到大约€43,000作为退还。我们目前的自有资金为€37,000。如果今年搬出并购买一套€300,000的公寓，我们将需要大约€220,000的贷款。如果考虑5年内的还款，与购买现在这套公寓相比，从财务角度看，建房5年内更有吸引力，且我能随意处理那套公寓（出售或出租）。
[*]财务及家庭状况：我每月净收入为€2,650。我的妻子目前从劳工局领€1,000，还有一个3岁半孩子的家庭补助€122。目前我们正在尝试要第二个孩子，之后不再要更多。妻子接下来的3年将不工作，因此这段时间内她没有雇佣收入。第二个孩子出生后，我的收入将自动增加到€2,840，家庭补助将增至€244。

由于未来3年仅靠我的工作收入，且我们只有€80,000的自有资金，马上买地并建房是不现实的。因此我们目前考虑以下方案：

[*]方案一：搬入一套带有类似我们现有公寓舒适度的3室租赁公寓（月租含管理费约€800），同时寻找土地并购入，用接下来的3到4年还贷。当我妻子恢复工作后，申请新贷款建房。我们这里500平方米的入围建筑用地价格约为€120,000到€130,000（含购买附加费）。扣除自有资金后，我们需要贷款€40,000到€50,000。你们觉得月供约€400是否可行？银行会批准这笔贷款吗？
[*]方案二：搬入一套标准比现在公寓稍差的3室租赁公寓（月租含管理费约€650）。其他条件同方案一，但每月少支付€150租金。
[*]方案三：继续住在现有4室公寓（月租含管理费约€750），接下来3到4年尽可能存钱，等妻子恢复工作后买地并直接建房。

你们怎么看这三种方案？我们不知道如何决定。我们绝对不想重蹈5年前当初选择带购买选项合作公寓而没直接买产权公寓的覆辙。那次财务上是个彻底的灾难，但现在无法改，得继续向前看。

关于建房，我们设想：120-130平方米的居住面积，两层楼，带基础地板。我们希望一楼设计开敞，第一是我们喜欢，第二是室内墙体会占用面积且增加费用。我们不需要豪华也不考虑被动式房屋，低能耗房屋足够。关键是客厅有大量玻璃。底层设有一个卫生间，上层设一个卫生间、一间浴室和三间卧室。

我们家里有几个人愿意帮忙建房：一个叔叔在斯洛文尼亚有一家非常成功的卫生安装公司，他负责供暖系统、水管等。我哥哥做地板和瓷砖铺设，他愿意免费帮忙，材料除外。我的两位好友是挖掘机司机，会负责挖沟，需要租一个挖掘机。还有一位叔叔在克罗地亚有一家油漆公司，他也愿意帮忙。基础地板、主体结构、窗户、外墙和屋顶部分我们计划由奥地利的一个总包公司或多家建筑公司承建，也就是所有可能导致质量问题的部分。室内其他部分则由家人帮忙做。我还没决定室内哪些工种交给家人。做找平层（Estrich）容易出错吗？我们还没到那步，但我想知道，在这些要求下，建造一套以€250,000交钥匙（不含厨房和家具）价格的房子是否可行？在这些条件下用€250,000建成交钥匙房子现实吗？

提前谢谢大家的建议。如果有任何不明白的地方，欢迎提问。

此致
Mihael

基本上你的想法是现实的，你已经看得很清楚了。
如果你们基本上对现在的 Wohnung ZUM WOHNEN 感到满意，我不会为了把在Genossenschaftsbeitrag中绑定的资金释放出来而搬家。
搬家也会产生费用，尤其是耗费时间和精力。
所以我会支持你列出的 Variante 3。

另一种选择 Variante 4。可能是留在 Wohnung 里，仍然购买 Grundstück。
Grundstück 价格大约是110k，附加费用大概在15k。
假设你们拿出30k当前自有资金，融资需求则为95,000欧元。
这笔钱可以比如说用5年固定利率和5%的还款来融资。
你们的利率应该会低于1%，每月还款大约500欧元。虽然考虑到你们的收入情况这有点压力，但还是有可能的。

5年后你们将剩余70k的债务，加上那时的建设总额250k。
因为Genossenschaftsbeitrag依然未释放，你们要拿出全部320k贷款，附加费用只剩下 Grundschuld 登记费。
假设你妻子那时也复工，你的收入也有所增加，我们假设家庭收入为4000欧元。
再假设利率仍然保持较低水平，320k贷款，3%还款率，25年锁定利率，月供大约1200欧元。
这样对你们来说是可负担的。入住房屋后，Genossenschaftsbeitrag最终释放，你们可以用这笔钱进行户外设施、厨房、家具、灯具等装修，或者如果不需要的话，可以尽快用于 Sondertilgung。

关于120-130平方米的费用估算为250,000欧元：如果你自己动手多做，亲戚们也积极帮忙，那应该是可行的。

另外一条途径是买现有房屋并进行翻修。
这样可以更快搬家，也能更快释放Genossenschaftsbeitrag，而且可以逐步进行许多翻修工作。

谢谢你的建议。你提出的留在现在的公寓并同时购买地皮的方案我们也考虑过。不过还有一点我之前没提到。对于现在公寓里的全部家具、厨房、百叶窗、遮阳篷等，我们一共花了40000欧元。其中大部分费用应由新租户通过支付约定的赔偿金来承担。和合作社方面已经谈妥，我们可以自己找新的租户。我很难估计我们还能得到多少赔偿金。我只知道带购房选项的合作社公寓很受欢迎，我有个朋友在使用了大约6年后，家具等设施还能够以原价的50%转手。我可以寻找新租户，如果真的有人愿意为赔偿金出价20000欧元，那我们肯定会搬出去。这样我们就有10万欧元的自有资金。等待的时间越长，我们得到的赔偿金就越少。

我还考虑了另一种方案：先住在现在的公寓，然后寻找并购买一套包含附加费用的大约19万欧元的三居室产权公寓。起初我们需要贷款15.3万欧元，合作社的费用我们会先行垫付，搬出后这部分会直接支付给贷款银行。然后贷款余额会降到11万欧元。赔偿金的金额也会用来偿还贷款。该方案的优点是每月不再浪费800欧元的租金，而是将这笔钱用于产权公寓的还贷。大约3到4年后，当我妻子恢复工作、我们的月收入达到约4000欧元时，我们可以购买地皮并建房。如果这项计划5年后才能实现，我们也会满意。那时候我们可以将公寓出租，月租金大约650欧元，用来偿还剩余的贷款。不过租金收入的盈余需要纳税，但如果与我妻子成立共有产权的合伙关系，可以将盈余分配给我们两人。由于我是高收入者，这样做能节省税金。另一个选择是未来出售公寓，如果房产还在升值。为了免除房产交易税，我们必须在公寓设立主要居所满5年。

你们觉得这种方案怎么样？

我得用Excel做一个包含各种方案的详细计算。

谢谢，祝好，
Mihael

这个想法挺好的，但时间太短，风险太大，而且很可能不划算。
你忘了买房子的附加费用（税费、公证费、中介费）。这笔钱在三四年内是不可能通过房价上涨收回来的。
出租单个房子是可以做的，但需要好好考虑。
如果住得近，自己能做很多事情，那会有帮助；但是如果租户遇到一点小问题就得请工人来，收益很快就被吞没了。如果你住得离得很远，甚至需要付物业管理费，那根本就不划算了。
还有一个不可忽视的风险，就是租户可能付不起租金或者不想付。如果吃亏碰到这种半年不付租金的租户，损失可能会持续好多年。
总的来说，我会排除这种选项。
家具配置的信息不错，这会进一步改善自有资金的状况。
也许你还是得咬咬牙，至少在建房之前及时搬家，把资金保持流动。

我只是浏览了一下，但我觉得你的收入太低了（净收入2600），你的妻子还拿着政府的补助金。如果在奥地利考虑这个，我会感到惊讶。

我只是浏览了一下，但我觉得你的收入太低了（净收入2600欧元），你妻子还领国家补助。如果按奥地利的标准来算，我会感到很惊讶。

也许是因为你只是浏览了我的帖子。你觉得我2600欧元的收入为什么太低？是针对购买5万欧元地块的贷款吗？

我们首先只买地，未来3到5年租房住。比方说租金加管理费每月700欧元，电费60欧元，暖气和热水70欧元，手机22欧元，网络30欧元，车辆全险100欧元，车辆其他费用100欧元，保险50欧元，吃喝800欧元，娱乐150欧元。总共每月2132欧元。凭我的工资可以负担400欧元的还款额度。妻子还剩大约1122欧元。还可以降低还款额度，然后用妻子的钱提前还款。这样应该可行吧？

房子会等妻子恢复工作之后再开始建。