抵押价值与自有资本

亲爱的社区朋友们，晚上好！

我之前已经在这个论坛潜水很久，关注了各种讨论，觉得这个论坛非常有信息量，也很感激自己找到了这里。

首先感谢那些似乎几乎参与每个帖子的版主们，这真的花费了他们大量时间！

我现在向大家求助，因为我和我的女朋友计划在未来可预见的时间内（2-3年）进行建房，目前正处于积累资金阶段，想建立坚实的自有资金基础。不过我们也不想“存太久”，以便还能获得适度的利率。但这是另一个话题。

由于我想提前深入了解这个话题，并已经收集了不少信息，但我仍然对银行确定的抵押价值高度感到困惑，以及这与现有自有资金的关系。我也不清楚银行是如何决定某项费用是从贷款中扣除还是须用自有资金支付的？

我举一个虚拟建房项目的基本数据作为例子（要是我们能这么做就好了）：

土地：120,000欧元
土地购置税5%：6,000欧元（自有资金）
公证费1.5%：1,800欧元（自有资金）
土地登记费1.5%：1,800欧元（自有资金）
房屋接入与检查井：15,000欧元（自有资金）
地质勘查费：1,500欧元（自有资金）

建筑师费用：15,000欧元（自有资金）

房屋建造费用（含相关杂费），扣除自助施工：240,000欧元（包括电气与窗户）

厨房：17,500欧元（自有资金）
地板：12,500欧元（自有资金）
室内门：8,000欧元（自有资金）
入户门：4,000欧元（自有资金）
壁炉：7,500欧元（自有资金）
浴室/WC：10,000欧元（自有资金）
各类室外设施：10,000欧元（自有资金）
总计：470,600欧元

这些数字只是我大致估算的，对我的问题来说精确费用并不关键（不过我挺好奇建筑师是否真的这么贵）。

根据我的计算，带有（自有资金 = 用自有资金支付）的项目都由我们自己付款，而非银行贷款。希望我没写错数字。

所以我们将投入110,600欧元的自有资金。
总费用是470,600欧元。
融资缺口是360,000欧元。

因此，我有以下几个问题：
1） 那么我们的抵押价值会是多少？
2） 根据答案，我想知道这对我们贷款（利率）会有多大影响？
3） 一块地（新建区，近期开发）是否即使按照我们支付的单价与土地参考价相符，也只会允许60%-80%的抵押价值算入贷款？
4） 以自有资金占总成本的比例来看是23.50%，但由于不是所有费用都是“保值”的，我们实际上有更低的自有资金比例或抵押价值吗？
5） 如果土地不是按80%而是按100%估值，这是否会提升我们的自有资金比例或抵押价值？如果是，这在新建区的土地中实际会这样操作吗？（对第4点的补充）
6） 对地板、浴室/WC、门、壁炉这些费用用自有资金支付是常规做法，还是银行一般会假设这些费用包含在贷款内？

非常感谢所有费心阅读的朋友们 :-)

也很期待各种建议 :-)

我试着“简短”回答。

1）前提是银行认可你对材料和/或服务所估计的价值相同
240,000 房屋建设
120,000 土地
30,000 房屋接入和建筑师
42,000 室内装修各种材料
---------
432,000 市场价值
减去。由于银行不同，折扣也有所不同。
那么，贷款价值实际大约在400,000欧元左右。
详细信息请在谷歌搜索“BelWertV”

厨房（以及像油漆、地毯等小东西）可以在所有计算中忽略，也可以从自有资金中剔除。因为无论如何你都必须支付。

2）100/400*360=90
利率非常差的是>100，公平利率介于80到100之间，良好利率是<80，最高利率是<60。这些是贷款比率，你也可以在各种网上信贷计算器中找到。我的建议是通过储蓄，尽量保持在80以下。

3）你是如何得出贷款价值折扣的？土地通常按照土地价值图/委员会认为的实际可持续价值计入。土地折扣是不常见的，除非购入价格过高（因第一次世界大战）。其他请参见问题1的谷歌提示 §15 + §20

4）你判断是正确的。厨房除外，同样不计入价值的费用还有公证费、法院费、税费。关于地质报告是否计入还可以争论，但贷款比率的问题不会因为这个失败。基本上你们的有效贷款比率是10%（加其他附加费用+厨房+油漆等）

5）基本上已经解释过了。

6）最终阶段谁管自有资金是用在地基还是内门上无所谓。完工后没人关心。银行更愿意先尽可能使用客户的自有资金。这减少了银行在建设期间的风险。我想这是可以理解的。

建筑师：15,000欧元（自有资金）

(...)

（我倒是挺想知道建筑师真的
会花这么多钱吗）。

所以，根据估计的费用和委托情况（所有工作阶段），你肯定会超过你估计的15,000欧元的两倍以上。你可以搜索一下HOAI计算器——如果建筑师按照这个收费（他实际上是必须要这样做的）。

那么根据估计的费用以及委托范围（所有服务阶段），你的费用肯定是你估计的15,000欧元的两倍以上。你可以在网上搜索HOAI计算器——如果建筑师按照这个收费（实际上他必须这样做）。

15,000欧元完全不现实。所有建筑师和工程师服务费用大约是建设成本的11%。

问候，Steffen

不，这并不不现实！只是不可允许 :)

不，这并不不现实！只是不过是不被允许而已 :)

我大胆地假设楼主想和一位靠谱的建筑师合作 :)