买房而不是建房？能源证书？翻新？供暖方式？

你好，

可能还有一些人记得，我前一段时间在这里提过一些关于建房的问题。

今天我在《Financial Times》上读到一篇文章，说房地产市场在第一季度大幅下滑，也就是说房价猛跌，那些原本希望房子增值的房主，现在纷纷把房子抛向市场。因此，房价正处于一个下行螺旋中，这种情况下是有机会获利的。

关于这个，我也有几个问题。

卖房子的人现在必须有这个[能源证明]吗？

从哪个建筑年份开始，这类房子比较有价值，也就是说需要维修较少？
有些楼房上写着“2006年修缮”，我想这应该是个比较模糊的说法，对吧？

应该选择哪种供暖方式？我看到有用油/燃气集中供暖的房子，（我觉得油供暖是最不好的选择？）

希望我问的问题没错。

此致敬礼

你好 Cmajere，

这是一个相当复杂且部分令人困惑的话题，因为这里有许多不同的时间点，从某个时间开始，根据不同的对象应当具备能源性能证书。能源性能证书还分为使用量证书和需求证书两种。一般来说，能源性能证书必须向未来的租户和/或买家公开，意味着他们必须可以查阅，但不必交出证书。

我会尽量清晰地说明整体情况：

首先，证书从什么时候开始是强制的？
住宅新建项目自2007年10月1日起强制
住宅老建筑（建设申请提交日期截止至1965年12月31日）自2008年7月1日起强制
住宅老建筑（建设申请提交日期自1966年1月1日起）自2009年1月1日起强制
非住宅建筑自2009年7月1日起强制

哪种类型的能源性能证书是强制的？
对于老建筑（已完工的建筑物），在2008年9月30日前，可自由选择使用量证书或需求证书。
自2008年10月1日起，对于拥有少于5个住宅单元且建设申请提交日期早于1977年11月1日的老建筑，需求证书为强制。除非经过翻修使住宅至少符合1977年《保温条例》（WSV）标准，则使用量证书也被允许。
对于拥有5个或以上住宅单元的住宅建筑，仍然可自由选择使用量证书或需求证书。

两种证书的区别是什么？
使用量证书仅显示该住宅或建筑过去三个供暖期的平均能源使用量，但不能真正用于与其他住宅或建筑进行比较。此外，它易于通过输入错误的基础数据（例如网络获得的能源证书）进行篡改或伪造。

需求证书由专业人员根据建筑上的实际构造要素（如保温厚度等）并结合现有的技术设施（供暖、热水供应等），甚至考虑冷热桥等因素来计算和制定。还可在证书中列出减低能源需求的改进建议。
因此，该证书提供了与其他住宅或建筑进行能源需求客观比较的可能。

基于这些原因，作为租户或买家，我建议尽可能坚持要求提供需求证书。

任何种类的供暖，无论是油、气、热泵还是木材，都有其优缺点。需求证书也反映了这一点，因为供暖类型也被纳入需求证书的考量。

2006年翻新的住宅建筑？
如果是独栋住宅（即少于5个住宅单元）且建设申请提交日期早于1977年11月1日，则需确认该住宅是否已经翻新至至少符合1977年WSV标准。此点需以相关证明文件支持。
如果是，则法律上使用量证书即可。
如果不是，则需求证书为强制。
如果建设申请日期晚于1977年11月1日，则法律上使用量证书足够。

希望这能帮助澄清一些问题。

此致
敬礼
Danton

工程与规划事务所
毕业工程师 托马斯·布兰登堡
咨询工程师及建筑鉴定专家
保险专家（建筑合同）

房地产价格确实有所下降，但我认为对于真正好的房产（位置、建筑状况等），价格真的跌得很严重是夸张的。这只适用于紧急出售情况，而这并非普遍现象，有时间的人会等待，不一定非得今天出售。

德国的房地产还没有像美国那边那么糟糕。那边的情况已经完全不同了。我们这里还没有到那个地步。肯定会有一些便宜货，但找到它们确实很难。

嗨，

我们也在考虑是新建还是直接买现成的。

让我对新建感到犹豫的是那些各种不透明的费用。比如这里还有花园（大约1万，对吧？）、附加费用，也许还有地基费用，结果一下子又多花了5万。

另一方面，找到一个漂亮的现成房子也很难。还是说买了房子然后再稍微装修一下更划算？我们在找的房龄大约不超过10年左右的房子。

大约在10岁的时候，找到合适的房子会变得很困难，大多数已建成房屋的出售年龄要求是25岁以上。

附加费用需要非常仔细地分析，尤其要注意合同中规定的内容，最主要的费用包括公证费和土地购买税。测量费、土地评估费等，以及连接城市网络（根据情况包括燃气/电力）。

然后当然还有花园设计，我更倾向于全覆盖草坪，这样就算完成了^^，相比其他费用来说，这部分比较便宜。

此致敬礼