从开发商购买房屋 - 所需文件

大家好，

我们目前对在柏林购买一套联排别墅感兴趣。但是还有一些问题未解，我希望能借助你们的帮助来澄清。

情况如下：

[*]我们想从一个（相对较小的）房地产开发商那里购买一套联排别墅，但网上关于该开发商的信息不多。
[*]这套联排别墅是一个较大楼盘的一部分（由两个建设阶段组成），位于柏林南部/与勃兰登堡边界处。
[*]第一个建设阶段目前快要完成。我们想买的房子在第二个建设阶段，目前正在建设中。

我们看过一栋结构相同的房子，它位于第一建设阶段且已经完工。
我们很喜欢那栋房子，这点我们也没有刻意隐瞒。看房结束后，卖方希望我们马上签署一份预订协议（包括购房款1%的定金）。我向她请求了一些考虑时间，我们便告别了。突然买房？！谢谢不用了......

在卖方给我们提供的预订协议、平面图和样板购房合同的资料中，还包含了一份建筑说明。

这份建筑说明中明确写道：
- “施工执行遵守相关的DIN标准和建筑法规（...）”。

此外，还有关于各个建设阶段/部分（地基工作、基础、地下室、屋顶、窗户、门等）的部分信息。但没有详尽说明房屋内具体使用了哪些材料（墙体用砖、管道、电线、暖气系统等）。文件中也没有说明具体是指哪些DIN标准。

为便于购买前将资料给专家审阅，我向卖方索要了建筑详图及样板合同中提及的所有公证文件。我打算先将资料展示给a)律师和b)工程师。这样我就能知道购房合同是否存在陷阱，以及根据使用的材料，购房价格是否合理。

但是卖方表示，这些资料要等（购房）合同签署后才会提供给我（LOL？）。

她的理由是：这不是一份工程合同，而是一份依据经纪人和房地产开发商条例签订的房地产开发合同。
原话是：“如果您这样一开始，就真的让人没有心思卖房给您了。您也一定会经常过来监督施工的。”

我们礼貌地告别，没有再多说一句话就离开了。

谁会花50万买一套房，却不知道里面装了什么？
开发商在合同签署前不给资料，这正常吗？这样买的不是等于买了个猫在袋子里？！
那她所说的开发合同与工程合同的区别又是怎么回事？

提前感谢大家！

试着去找到第一批建设阶段那些房屋的买家。基本上你们要清楚，一个开发商建的房子毕竟不是带建筑师的自建房。他们不会轻易透露信息，更不愿意在施工过程中被打扰。
不过，在施工说明中应该会写明你们能得到什么，但通常不会有材料清单，也不会有施工图纸，那些一般签字后才会拿到，如果有的话。购房合同是由公证员来做的，对吧？最多事先签一份预订协议，而不是购房合同。

虽然这不是你的问题，但请注意：样板房充满了升级配置，也就是额外配置。请让各个职位都告诉你价格。

然后我想到，管道等材料不一定会被提及，但内墙和外墙会。

- “施工执行考虑了相关的DIN标准和建筑法规（……）”。

这是理所当然的。换句话说：标准不过是满足一个可审批建筑所需的最低要求。

您的理由是：这不是一个施工合同，而是根据经纪人和开发商条例的开发商合同。
且直言不讳地说：“如果您这样开口，我真的没兴趣卖房子给您。您一定会经常来盯着工地，想监督施工。”

她说得没错。

开发商业务几乎可以看作是“空头销售”——在销售时房产常常还未完工。它不是“房子”，而是“带房子的土地”。可惜很多买家不理解，他们并非个别的建筑业主（其实根本就不是建筑业主，而是买家）。

样板房不必反映你会得到的具体配置。前一个施工阶段所售房屋（以及买家的满意度，包含对商业行为的看法）应该“代表性”地反映你们将面临的情况。

“同款”房屋通常在第二施工阶段会像第一阶段一样建造。但是可能第一阶段是按照2014年节能条例建设的，现在墙体结构有所变更。或者内部非承重墙由砌体改成龙骨结构，或者这次的暖通工程承包商不同，或者灯光开关设计改变了。如果开发商不是声誉有问题的，且第一阶段做得好，第二阶段不会只建临时建筑。

那不是买了个没开封的猫吗！？

"Bauträgerhaus" 没法更简短地解释了
但那些真的可能是无可挑剔的猫，即使实际上是卖了袋子

虽然这不是你的问题，但请注意：样板房里充满了升级配置，也就是额外升级的部分。请让任何职位的人告诉你价格。

然后我想到，线路等材料不一定会被提及，但内墙和外墙会被提及。

附加服务有一份单独的清单，附有详细价格。

试着找到第一期建房的购房者。基本上你们要明白，开发商的房子和有建筑师参与的房屋建设不同。他们不会轻易透露信息，更不会在施工过程中被谈论。

但在建设说明书中应该写明你们会得到什么，不过通常不会列出材料清单，也不会有施工图，这些通常是签字后才会有（如果有的话）。购房合同是由公证人办理，对吧？最多只是提前签个预购协议，而不是购房合同。

是的，购房合同是在公证人那里办理的。

非常感谢关于资料的第一手信息。我们刚刚才从会议回到家。期间我查了查，最少应该得到哪些资料。

能源性能证书不在资料中。土地登记摘录是2010年的。我看过，摘录不应超过三个月。

我也不想拿着不完整的资料去找律师或建筑工程师，然后还要多付一遍钱……