尽管有登记的居住权仍购房

大家好。

我和我的妻子正在考虑购买我父母隔壁的房子。现在的房主无法继续持有该房产，因此想要出售。房子的基本情况如下：

建于1963年
约250平方米的居住面积
约3000平方米的土地
3个车库，2个车棚
没有登记的抵押权

底层和一楼完全可以居住，顶层被改造成一个“青年房”，即起居和卧室以及一个小浴室（只有洗手盆和马桶，没有淋浴，因此不能单独出租）。

该物业状况良好，没有建筑损坏或类似问题。

一楼由一位大约70岁的女士居住，她拥有一楼的终身居住权以及一个车库的使用权。一楼面积约100平方米。

我们可以以较低的价格购买该物业（约35,000欧元），另外还需支付公证费和房产购买税，以及一笔用于小装修的费用，总共大约需要60,000欧元的贷款。我和我的妻子都是有固定工作的正式员工，因此收入稳定且有保障。

考虑到该物业的市场价值明显更高，我们能否获得60,000欧元的贷款？还是因为房产中登记了居住权而会有问题？我们认为居住权在土地登记册中是第一顺位登记的，并且必须保持如此。银行因此只能位于第二顺位。

嗨，

首先，你们应该查看完整且最新的土地登记簿，也就是所有3个部分。
然后才能明确，居住权（用益权）是否真的登记在土地登记簿上，或者是否有其他合同规定。
土地抵押权登记在第3部分，用益权登记在第2部分。这样，银行就不会有冲突。

凭直觉说：如果用益权登记在那里，但同时还有一个租赁合同，记录了定期的租金收入，银行应该不会有问题。

对了：一定要带着专家一起看房子。专家能看到的比你们这些外行人更多。

当然，Grundbuch第二部分中登记的居住权对银行来说是一个阻碍因素，但在当前情况下这究竟是否以及以何种形式构成障碍，只有银行能告诉你们。

例如：
银行对一名18岁人士拥有整栋房产的居住权的评估显然远比对一位90岁老人拥有一套8户多家庭住宅中两居室公寓的居住权的评估要严格得多。

居住权在任何情况下几乎都是优先权，因此应视为价值减损，银行会将其视同于另一家银行的优先第一抵押权。居住权的“价值”通常依据市场租金水平和居住权持有人的平均预期寿命，以及（如果未被排除）其法定继承人，外加一个丰厚的溢价来确定。

如果房产以远低于市场价值的价格出售，那么我会保持警觉，因为没有人会无缘无故送钱。或者假定的市场价值不符合实际市场价值。

当然， Grundbuch 第二部分中登记的居住权是银行的一个障碍，但在当前情况下这到底是否以及以何种形式构成障碍，只有银行能告诉你们。

举例：
银行对一个18岁青年拥有整栋房产的居住权的评估明显比对一个90岁老人拥有8户多家庭楼中一套两居室公寓的居住权的评估要严格得多。

居住权无论如何通常都会是第一优先权，因此应视为价值减损，银行会将其与另一银行的第一优先抵押权一样对待。居住权的“价值”通常基于市场租金及居住权持有人的平均预期寿命，并且（如未排除）包括其继承人，加上丰厚的附加值。

如果房产远低于市场价出售，我会保持警觉，因为没人会送钱。或者假定的市场价与实际市场价不符。

这无可厚非！解释得很好。

你好 h34dson，

我临时有以下几个问题：

1. 你们是打算把房子作为出租物业还是自用？
2. 有没有可靠的信息说明为什么房主不能继续持有这房子？
3. 以面积（250平方米）和“状况良好”的描述来看，依我看购买价格不合适，或者房子位置一定相当偏僻！？
变体 3.1 你被隐瞒了事实。
变体 3.2 你对“状况良好”的定义非常宽容。

关于[~toxic]已经解释了所有有关用益权的内容，不过我还想到，用益权也可以进行资本化。可能需要关注用益权何时被登记——如果年长女士以后要进养老院，政府（护理保险）可能会要求用益权资本化。这在法律上可能比较棘手，必须有良好的保障，或者必须确保你们作为房屋买家不会因此承担责任。

此致
敬礼
Dirk Grafe

你好！

首先感谢您的回复，现在来说说问题：

我们想部分自己使用，等居住权不再生效后，再出租一部分。

房子和土地对两个人来说太大了；这也是现任屋主的问题。简单的职业，收入非常低，加上到工作地点的通勤距离远，所以对他来说已经不具备成本效益。现任屋主非常清楚居住权带来的贬值，因此价格上已经有让步。此外，房产位于一个小村庄，到最近的城市大约15公里。

“状况良好”的定义当然因人而异。我很清楚这不是新建房屋，但也不是破旧不堪。比如，屋内有一台较老的油炉，当前还能正常使用，但迟早需要投资更换。房子背后的山坡需要挖掘并铺设排水系统，因为湿润导致发霉。我们知道这是原因。屋主也有这项工作的预算报价，但他也负担不起。

还有一些很小的问题，都对价值有影响。

我估算房产价值大约在150,000到200,000欧元之间，但由于地理位置不好和居住权，这个价格根本无法实现。考虑到地理位置，现实的购买价格大约在100,000到最多125,000欧元之间。扣除居住权后剩下55,000到80,000欧元。（根据死亡表和低租金；乡村地区；这里我设定大约减值45,000欧元）。排水和翻修费用约15,000欧元，因此对我来说，40,000到65,000欧元的购买价格是合理的。

所以价格在某些情况下仅略低于房产的价值。