用可变贷款买地？

你好，

我们很有可能在2021年春季有机会购买一个没有开发商手续费用的土地，也不需要支付中介费。购买价格大约在80,000欧元左右。到那时我们将有40,000欧元的自有资金，并且还可以支付额外的附加费用。

我们对于建房没有很着急。我的第一个想法是用可变贷款和这40,000欧元的自有资金来融资这块土地。然后至少等待12个月 / 先还一部分款项，这样只需为土地购买缴纳土地转让税，然后为了建房将可变贷款转换成普通的年金贷款。

那么我们在第二笔贷款时还会有机会获得好的条件吗？银行在第二笔贷款时会不会像我们没有自有资金一样评估我们？还是说已经还清的贷款部分（比如45,000欧元）会被视为自有资金？

谢谢你们的帮助

银行在第二笔贷款时会不会像我们没有自有资金一样评估我们？或者已经还清的贷款部分（比如45000欧元）会被视为自有资金吗？

土地价值当然会计入总计算中。因此你们也有自有资金——具体金额将取决于银行的评估。

然后至少等12个月 / 先还一点款，这样就只需对土地购买支付土地购置税

只要土地没有建商介入，也没有绑定任何房屋建筑公司，无论你什么时候建房，都只需对土地支付土地购置税。

“我们可以等待”这句话取决于储蓄比例。如果储蓄比例高于建筑成本的增长率，就可以等待。但如果储蓄比例较低，那么明年你们实际上支付的费用会比立刻建造时更多。

只要 Grundstück（地块）没有 Bauträger（开发商），也没有绑定任何 Hausbaufirma（建房公司），无论你什么时候建房，Grunderwerbsteuer（房产购买税）都只需缴纳 Grundstück（地块）的部分。

我已经多次看到，有一个所谓的 Schamfrist（“冷静期”）至少应为 12 个月，介于 Grundstückskauf（地块购买）和 Hausbauvertrag（建房合同）之间，否则 Finanzamt（税务局）会认为两者相关联，并要求对整个套餐（地块+建筑）缴纳 Grunderwerbsteuer（房产购买税）？

当然 Grundstückswert（地块价值）会计入 Gesamtkalkulation（总计算）。因此，你们也有 Eigenkapital（自有资金）——其金额将由银行的评估决定。

好，让我举个例子，以确保我正确理解了你的意思：

我们购买了价值 80,000 欧元的 Grundstück（地块），并在融资中带入了 40,000 欧元的 Eigenkapital（自有资金）。
一年后，除了 40,000 欧元的 Eigenkapital 之外，又累计还款 5,000 欧元。

我们现在想要建一栋价值 250,000 欧元的房子，因此申请了一笔 330,000 欧元的 Annuitätendarlehen（等额本息贷款）。
我们偿还了 variable Darlehen（浮动利率贷款），新银行接管了 Grundschuld（抵押权）。
新银行在 Annuitätendarlehen（等额本息贷款）中，将按我们有 45,000 欧元 Eigenkapital（自有资金）来计算。（假设银行同时评估 Grundstück（地块）的 Verkehrswert（市场价值）和 Verkaufwert（销售价值）。）

这是正确的吗？

还是说新贷款的额度只能是 285,000 欧元？

我已经多次看到，有人说在购买土地和签订建房合同之间应该有至少12个月的所谓冷静期，否则税务局会认为两者有关联，要求对整个套餐（土地+建房）征收土地增值税？

胡说。你跟完全独立的双方购买和建造。只有购买时征收土地增值税。这一直都是如此。

我们购买价值80,000欧元的土地，并带入40,000欧元自有资金用于融资。
一年后，除了40,000欧元自有资金外，还偿还了5,000欧元贷款本金。
我们现在想建一栋价值250,000欧元的房子，因此申请了一笔330,000欧元的等额本息贷款。
我们偿还了浮动利率贷款，新银行接管了抵押权。
新银行在等额本息贷款计算时，假设我们有45,000欧元自有资金。（我们假设银行将土地的市场价值同销售价值视为相同。）
这样对吗？
还是说新贷款额度只能是285,000欧元？

简单点，制定一个包含资金用途和资金来源（以一年后为准）的融资计划：

资金用途
购地 80千欧元
建房 250千欧元
合计 330千欧元

资金来源
自有资金 45千欧元
浮动利率贷款 35千欧元
固定利率贷款 250千欧元（或者285千欧元，如果偿还浮动利率贷款）

不过250千欧元用于建房大概只是理想状况。