leschaf
2022-05-01 20:43:08
- #1
大家好，
经过两年多的寻找和多次令人沮丧的经历，我们终于获得了卖家的同意，“可以”花很多钱买房子。具体情况如下：
关于你们的一般情况：
收入与支出总计：
我们有详细的两年家庭账本并分析了所有银行对账单。
结果如下：
[*
首先，价格当然非常高，我们清楚这一点。不过这是经过激烈竞争的结果，还有两位出价相同的买家，最终卖家出于个人原因选择了我们。卖家收到超过100份询价，很多是投资者，因为这里的地段非常抢手。财务风险相对可控。
其次，我们相信自己能够承担。我们现在的计划是：
购房价+附加费用（约90万欧元）用我们的自有资金（约43万欧元）和贷款（约47万欧元）支付。装修资金来自出售房产1（不考虑房产2，因为女友情感依赖，尽管那边收益很低）。根据收益决定装修规模。我们还有近10万欧元现金缓冲。
网上贷款计算器按当天利率计算，以2000欧元月供、20至25年固定利率，利率为2.35%至2.55%。到利率期满时剩余贷款余额很小，总期限也能退休前还清。大概可以提前还贷，但目前不打算。
问题：
1）整体方案有意义吗？
2）这样的资金安排可行吗，还是银行需要装修计划且必须纳入贷款？原则上（除了屋顶隔热）也可先入住，浴室和墙纸是70、80年代风格 :) 如果需要装修计划，我们是否需要过桥贷款？
3）明天开始我们要打电话给中介和银行询价。还需要注意什么吗？
经过两年多的寻找和多次令人沮丧的经历，我们终于获得了卖家的同意，“可以”花很多钱买房子。具体情况如下：
关于你们的一般情况：
[*
- 你们几岁？38，38，2，-1（小孩2如果一切顺利，今年冬天出生）
[*]计划要孩子吗？小孩2之后不再要
[*]你们职业是什么？雇员（IT和行政）
[*]你们工作多少小时？他37小时，她20小时
收入和财务状况：
[*]你们有哪些收入（税前/税后）？
[LIST]
[*]他：税后4800欧元（税级1，今年还打算结婚）
[*]她：税后1100欧元（税级1）->从冬天起为期一年的育儿假降至约600欧元，之后恢复到1100欧元。
[*]租金收入：税后1200欧元（1000欧元租金+200欧元光伏发电收益）
[*]有多少育儿津贴？
[*]目前219欧元，冬天起增加到438欧元
[*]你们有多少自有资金？
[*]大约52万欧元现金，其中约5万欧元投资了。
[*]房产1：1925年的联排中间房，目前价值约35万欧元，税后租金650欧元，无贷款，拥有超过10年。
[*]房产2：乡村的小独栋，当前价值约35万欧元（1000平方米土地），税后租金400欧元加200欧元光伏发电收益，无贷款，拥有超过10年。
[*]我女友是独生子女，将继承两套房产（保守估计当前各约50万欧元）。
[*]你们打算投入多少钱到购房项目中？
[*]现金中约45万欧元
[*]房产1
收入与支出总计：
我们有详细的两年家庭账本并分析了所有银行对账单。
结果如下：
[*
- 目前总收入约7500欧元
[*]目前总支出约5000欧元（含物业、汽车、电器等储备）包括租金及附加费用
关于物业的一般情况：
[*]土地面积多大？950平方米
[*]土地参考价格多少？350欧元/平方米——这里没有意义，市场价格完全脱钩。这条街两年前有块面积只有一半的地以50万欧元出售。
[*]新建还是旧楼（建成年份），房屋类型？老楼，1936年建
[*]车库多少？1个
[*]房屋面积（居住面积/使用面积）近180平方米，3层+全地下室
[*]房屋和土地完工后市场价值？约105万至120万欧元
建设或购买成本：
[*]附加购置费用（公证人、法院、土地购置税、中介）5.5万欧元
[*]建设或购房费用（含建筑师、结构工程师）85万欧元
[*]装修和维修费用约15至30万欧元（不含潜在补助）
[LIST]
[*]幸运的是，房子状况相当好（例如外墙隔热，窗户10至30年）。建筑师现场估算的最低费用为15万欧元：
[LIST]
[*]新厨房
[*]新暖气片
[*]最上层楼板保温（阁楼）
[*]一间新浴室（另一浴室约6年）
[*]打磨地板（地板上有几层地毯/复合地板）
[*]粉刷
[*]电路升级（部分为三线制（底层和一层），部分为二线制（顶层））
[*]22万至25万欧元额外费用包括：
[*]楼下开放式客厅/餐厅的墙体拆除
[*]开放式客厅通向露台的推拉门
[*]壁炉
[*]30万欧元预算包括：
[*]暖气系统现代化（2002年建）（可能一楼地暖）
[*]...
[*]剩余费用要么存起来/投资，要么待房客年龄超80岁搬出后投入房产2。
[*
- 总费用为105万至120万欧元
首先，价格当然非常高，我们清楚这一点。不过这是经过激烈竞争的结果，还有两位出价相同的买家，最终卖家出于个人原因选择了我们。卖家收到超过100份询价，很多是投资者，因为这里的地段非常抢手。财务风险相对可控。
其次，我们相信自己能够承担。我们现在的计划是：
购房价+附加费用（约90万欧元）用我们的自有资金（约43万欧元）和贷款（约47万欧元）支付。装修资金来自出售房产1（不考虑房产2，因为女友情感依赖，尽管那边收益很低）。根据收益决定装修规模。我们还有近10万欧元现金缓冲。
网上贷款计算器按当天利率计算，以2000欧元月供、20至25年固定利率，利率为2.35%至2.55%。到利率期满时剩余贷款余额很小，总期限也能退休前还清。大概可以提前还贷，但目前不打算。
问题：
1）整体方案有意义吗？
2）这样的资金安排可行吗，还是银行需要装修计划且必须纳入贷款？原则上（除了屋顶隔热）也可先入住，浴室和墙纸是70、80年代风格 :) 如果需要装修计划，我们是否需要过桥贷款？
3）明天开始我们要打电话给中介和银行询价。还需要注意什么吗？