建造？购买？预制房屋？坚固结构？BW/RLP - DH/半独立住宅

寻找/希望：
- 双拼别墅（梦想）
- 带附属公寓的双拼别墅一半
- 带附属公寓的独栋住宅
- 双户住宅

预算包含土地：
400,000（如果可以）
500,000（如果房子完美且比较新）
600,000（如果是双拼别墅）

简而言之：买一套房子，同时能有租金收入，以减少开支。

背景：
我们已经找了一段时间了，但实在找不到合适的，尤其是因为价格太高。情况也不简单。我的女朋友来自沃姆斯，我来自斯图加特。我们想在曼海姆与卡尔斯鲁厄/普福尔茨海姆之间，或者曼海姆与黑尔布隆之间买套自住房。沿高速公路附近。就是曼海姆、施派尔、卡尔斯鲁厄、布鲁赫萨尔、西因斯海姆、黑尔布隆附近。较小的“城市”，不一定必须在市区。也可以在市区10分钟车程范围内。到目前为止，我们在施派尔、菲利普斯堡、格默斯海姆附近找到一些条件不错的房子。这些地方位于巴登-符腾堡州与莱茵兰-普法尔茨州边界。我不确定这些是否划算。我通常用Homeday比较每平方米价格。

当然，梦想是建一个双拼别墅，每栋含两套约110-130平米的双拼房。一套自住，另一套出租，之后卖掉。起初我们看了一些预制木结构房屋。比如有一个总价55万含土地的双拼房报价。和几位朋友沟通后发现，预制木屋会有吱吱作响的问题，因为木材“有生命”。我们不太愿意接受这个。所以放弃了。另外，报价里内部装修预算是17万，朋友们觉得一般不会超过10万，但也无所谓。

我联系了很多砖混结构建筑公司，但很多没有回复。两家公司回报价说双拼一半30万，加地皮总共大约75万到80万。远远超预算了。不知道这里还有没有砖混公司能在60万（含地皮，约15万）预算内搞定。我们还考虑过只做毛坯房，内装自己管控，但几乎没有公司仅做毛坯，通常是半成品或交钥匙。我们认识不少人能做门窗、地板、卫生设施、电气、抹灰。但没人做毛坯。你们觉得这样可行吗？

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我们又开始找房子：
我们挺喜欢双拼别墅一半，尤其有附属公寓的。
我们在施派尔附近找到了1-2套：
••• 一套双拼别墅一半（奥芬巴赫/普法尔茨）建于1994年，售价50万（中介）。面积巨大，250平米（9房），地皮450平米，有双车库和用于水和桑拿的光伏系统。附属公寓位于地下室约60平米（含2-3房和淋浴厕所），但无厨房。入口可通过花园或主屋。楼上有4个房间和改造的阁楼，但没算在面积内，1房约15平米。一楼有办公室、大客厅带厨房，全套Miele厨具，价值2万欧元。带有有顶露台和大花园。不过地下室附属公寓墙上有些潮湿，据说是因为太早封闭。储藏室通风不良也潮湿。中介说装修等级较高，但毕竟1994年建造，阁楼高度1.60或1.80米。

••• 另一套双拼别墅一半2018年建，位于林根费尔德。私人售价52万。居住面积约160平米，带17平米露台共计177平米，土地250平米，小花园。开放式客厅餐厅带小巧美观厨房。一楼有淋浴和客用卫生间。楼上3房+卫浴。地下室有一套2房附属公寓约48平米含厨房、淋浴卫生间，独立入口，楼梯分开。斜屋顶，阁楼高度2米。配有带电动车充电功能的车库。全新，规模小但全新且装修高档。价格还未谈，但估计能谈到50万。私人售价可能更低。

所以我的问题是：买新房好？买旧房（更大但位置稍逊且可能需修缮）更好？还是按此价钱自己盖？比如盖一套和上面新房一模一样的双拼房？地皮费用约5-10万，那么建房预算30-35万。还是做毛坯房，然后自己做内装？

问题太多，选项很多，但什么最合理？

希望没让你们太为难。

简单来说：买一套可以有租金收入的房子，这样成本不会太高。

不过这样会有一个房客，可能会让你心烦还要花钱，而且你还得准备更多资金。

我们先看了现成房屋（木结构）。比如有一个报价是55万欧元，一价全包（包括土地）给整栋双拼别墅。

要么是在非常偏远的地方，要么是最简配，可能还不含一些额外费用。

和几个人沟通后，发现木结构现成房屋会有吱吱声，因为木头是“活的”。

这是什么胡说，真少见有人这么说……

报价里算了17万欧元的室内装修，同事说这不值10万欧元，不过也算了。

那你就让你的同事去盖好了。

我联系了很多砖混结构公司，但很多根本没回复。两家回复说，想要一套双拼别墅的话，每户要30万欧元，加上土地大约75万到80万欧元，这严重超出我们的预算。不知道这里还有没有砖混结构公司能做到我们的60万欧元（含15万土地）预算。我们也考虑过只让别人做毛坯房，价格XXX.XXX欧元，然后自己管理内部装修。但没有公司单做毛坯房的，基本要么差不多完工，要么交钥匙。我们认识很多人可以做窗户/门、地板、卫浴、电气、抹灰，但没人做毛坯房。你们觉得这可行吗？

第一：现成房屋（木结构）和砖混结构房价差不多，现成房一般更贵。
第二：如果你找的是总包商/房屋供应商，他们会卖整套房子。如果你想分包各个工种，那就得找建筑师。但你有管理这样复杂且技术性强的建造过程的能力吗？更别说投入极大的时间了。
你认识的那些人其实也不是免费的，材料还是要钱的。

关于这两栋房子。根据每个中介，湿气不成问题——至少直到你买了以后，霉菌无法去除的时候。
现在议价多数是反向的（除了在天涯海角地区），出价最高的人能买到房子。

听你们描述，感觉你们还没想清楚自己到底想怎么住。还固定想要套中间房。建议你们先好好考虑清楚自己的具体需求。建房预算每平米大概2000欧元左右，加上附加费用，特殊需求、地下室、土地和厨房/家具。
双拼别墅价格和独栋别墅差不多，但用地面积更小。

买旧房时要记住，人们总说“可以直接入住”，结果还是有很多要求要改。或者老房子必须翻修。

租赁必须负担得起——最好不要在自己居住的地方租。告诉自己和房客住在同一屋檐下是梦想，这可能被认为是愚人节玩笑。否则，我读到许多酒桌上的陈词滥调——别人讲的假设，应该先仔细核查一下其中的情况。

以“1个住宅单元”的批量出租是最毫无意义的零和游戏（除非出租的单元明显比自用的要大，和/或位于价格较高的地点）。二手房的良好年龄是在十年（重新贴墙纸，技术上所有设备可以保持，缺陷已被修复或根本不存在）到二十年（技术维护即将需要）之间。年龄更轻的房子很少划算，年龄更大的房价下跌会被装修费用抵消。离婚房屋是最好的，否则这个年龄段的房子可能因为讨厌的邻居成为出售的原因。感谢你讲的那个嘎吱作响的成品房笑话，我还没听过。

认为房客在很大程度上资助房子的想法是一种粉红色的幻想

你自己已经列出了一个没有和带有附属单元的房子能花多少钱。那你也可以算算，需要多少年的租金收入才能回本，更别说还有盈利了。