在科隆建造一座小型多户住宅

  • Erstellt am 2017-09-17 22:45:43

Bastürk

2017-09-17 22:45:43
  • #1
大家好,我是论坛的新成员,向大家热烈问候。
那么,我从头说起。
我在51105科隆买了一栋排屋,建于约1900年,宽6.15米,深11.50米,地块宽6.15米,深22米。
有两层楼加一个阁楼,遗憾的是阁楼只有2米高。
因为这是一座非常老的房子,多年来几乎没有进行任何维护,所以看上去也很破旧。
我原本打算进行全面翻新,也就是从上到下彻底整修。
但给我设计新屋顶结构的木匠说,需要办理建筑许可等手续,并建议我拆除重建,其他看过的工匠也有类似建议。
最终我决定拆除重建。
在科隆建设局的一个信息日里,工作人员告诉我,我可以按照邻居房屋的高度建造。
这意味着我右边的邻居有一栋同样高度的排屋,左边的邻居是一栋多户型住宅(三层加带有住宅单元的阁楼)。
所以原则上我可以建得那么高,意思是我可以多建一层。
我想自己使用前两层(一套复式住宅),第三层和阁楼则想出租。
但我完全没有经验,也不太清楚除了获得许可外还需要做什么。
期待大家宝贵的建议。
 

wpic

2017-09-17 23:01:45
  • #2
我不会做出仓促的决定。我暂时怀疑这座房子是否真的到了拆除的程度。这个问题不应该主要由木工来决定,而应该由建筑师与结构工程师合作评估。除此之外,拆除可能会相当昂贵,例如如果邻近的建筑物需要加固,或者为了建造带地下室的新建筑,地基可能需要比邻近建筑更深。此外,现有建筑的保护可能会因此失效,新建筑可能无法以相同的形式建立。这只能在现场进行评估。

一栋建于1900年的房子基本上可以进行全面翻新,这也是通常的做法。几乎总是需要更换屋架结构,因为檩条的尺寸不足,无法满足节能条例所要求的屋顶保温。在新建屋顶时,也可以考虑将屋架抬高,以便将阁楼改造成居住空间。阁楼改造原则上需要申请建筑许可,檩条结构的更新也同样需要。这些不能由木工自行完成。此外,房屋的全面翻新需要一个涵盖整个房屋、协调所有工种的翻新方案。

如果拆除是不可避免的,或者是对该地拟议新用途的最佳解决方案,那么首先必须从建筑和规划法规角度确认可以进行何种类型和规模的新建。有关信息可从详细规划图( [B-Plan] )获得,该图需由建筑师解读,并与建筑管理部门协商,才能建造出你想要的设计。如果没有详规,则必须按照《建筑法》第34条进行:新建项目应与周边环境相符合。为此需提出建筑预先审批申请。

因此,你应该委托一位建筑师 1.) 对房产进行评估并判断其维护状态,以便在房屋值得保留的情况下与你讨论所需的施工措施。如果确实 2.) 需要拆除,建筑师可以根据已有的 [B-Plan] 或对情况的评估,制作你的建筑方案初稿,并与建筑管理部门协调其可行性。

没有建筑师和对现状的独立专业评估,不应做出任何决定。
你的房产在科隆的哪个位置?
 

Bastürk

2017-09-17 23:06:20
  • #3
照片中的那座绿色的房子。谢谢你的详细回复,房子位于51105科隆的Rolshover Straße,所以不仅是Zimmermann,连我信任的工匠们也给了我同样的建议。
 

11ant

2017-09-18 01:01:42
  • #4

六米一十五厘米直到今天仍然跟当年一样窄,我对新建房屋不会期望有太多改进潜力,不值得付出额外努力。反过来,这栋房子看起来又过于整洁,不能轻易考虑拆除。两者结合起来,我认为这是一个让有老建筑经验的建筑师仔细查看的好理由。


请注意,这个信息远不能等同于建筑预先许可。在信息日上会讲很多“固定套话”。这不过是一套面对面交流的常见问题解答集。我会觉得在§34情形下,更类似的邻居建筑更具决定性——除非更高的那栋房子是两栋较小房屋的替代品。
 

wpic

2017-09-18 08:37:34
  • #5
常规且经过验证的方法,以获得可用于后续操作的有效结果,是:

1. 与建筑师进行现场建筑咨询预约:评估承重和非承重建筑结构的质量及保存状况,以便进行修复/改建/扩建/扩展。为此,可能需要打开某些构件(天花板/墙体结构)。始终关注地下室上方天花板的保存状况——可能是带有砌筑封盖的钢梁天花板——以及最上层楼层上方的木梁天花板,用于阁楼的改建或加层。
2. 使用现有建筑时:进行建筑测绘并绘制最新的建筑现状图,制定修复方案/修复计划,明确阁楼改建/加层的建筑法规及规划要求和结构要求,成本估算,可能需要进行建造前咨询、建筑申请等。
3. 拆除时:明确新建项目的建筑法规及规划边界条件,必要时针对《建筑法》第34条及无建筑规划的情况与相关主管部门进行协商,可能需要进行建造前咨询,起草初步设计方案及成本估算,拆除成本计算等,并继续作为建筑申请进行后续处理直至建筑实施。
 

kaho674

2017-09-18 11:10:45
  • #6
嗨 Bastürk,
你能花多少钱?
 

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