银行 + 贷款期限规划

  • Erstellt am 2023-08-07 14:17:21

Schnubbihh

2023-08-07 14:17:21
  • #1
大家好,亲爱的社区成员,

我正在再次研究一项可能的房屋贷款,并遇到了一些问题。

背景:我们看到眼前有一两次机会可以获得一块建筑用地。
如果是新建房屋,我们有权申请两种不同的优惠贷款,还需要额外申请银行贷款。因此产生以下几个组成部分:
(1) KFW家庭住房贷款(16.5万欧元,35年期限,0.97%利率,最多5年免还本,10年利率固定);相应的条件我们当然清楚
(2) 汉堡IFB自住房贷款,(15万欧元,最低2.5%还本,2%利率,1年免还本,15年利率固定)
(3) 银行贷款(约40万欧元,还本X%,约4%利率,立即开始还本,X年利率固定)

问题1:
如何设计银行贷款才最适合与(1)和(2)配合使用。
特别是在银行贷款的利率固定期限方面,我想知道是否应该与优惠贷款的利率固定期同步。
例如,我可以选择10年利率固定,以便对银行贷款和KFW贷款进行统一再融资(IFB是次级贷款)。
我理解的是,如果选择20年利率固定可能不太合理,因为到期后每个组成部分都要单独再融资?或者这反而是优势,因为大约每5年需要再融资一次部分贷款,从而降低利率上升风险(及因此导致的还款额增加)?

问题2:
我的想法是尽可能延长优惠贷款的期限(及还本期限),并充分利用免还本期限。这样完全的还款压力将从第6年开始,到那时我们的孩子都在上学,我妻子也将恢复有计划的(兼职)收入,因此还款压力对于我们来说会明显减轻。

我刻意忽略了项目详情、收入、支出等信息,因为这些不应成为讨论的一部分。
我更想了解的是,如何最合理地组合和设计这样的“贷款组合”。
期待大家的建议。

致以最诚挚的问候!
 

markusla

2023-08-07 20:11:56
  • #2
我想知道如何同时在NRW.Bank和汉堡的一家 Förderbank 获得贷款?
 

KarstenausNRW

2023-08-07 20:16:41
  • #3
根本不可能。但是提问者也没有向NRW.Bank申请,而是向KfW申请了。 ;-)
 

markusla

2023-08-07 20:18:27
  • #4
我的错,我没有读得够仔细。抱歉。
 

ypg

2023-08-07 21:40:34
  • #5
如果要不涉及这些的话,我会…… ……正是放弃这样的做法。因为它的缺点是你浪费了那些年,没有让钱为自己工作,也就无法摆脱债务。我觉得五年已经非常过分了,也就是还款期太长……在我看来,这免还款期太长了。130欧元,60个月,在你们开始偿还贷款之前。为什么不能每月拿250欧元用来还款呢?免还款期并不是福气,尤其是在其他方面都计算得非常紧、很有限的时候。 是的,不同的贷款期限确实不好。通常情况下,如果你知道在10年或15年后会有现金流来偿还贷款,采用这种方式会比较合适。顺便问一下:和父母合作的那个想法进展如何?融资700000欧元可不是件小事。
 

mayglow

2023-08-07 23:39:58
  • #6
注意,这只是外行知识。据我所知,从全额支付后满10年起,无论利率锁定期如何,总有特别解除权。(比如提前6个月通知,因此即使是20年的贷款,也大约可以在全额支付后10年零6个月时提出解除。)如果你在10年后想要再融资,而利率正好好得多,那么你可能也能解除一个原本期限较长的贷款,并同时提前还清。该贷款可能不会与解除同时结束,但如果只是差几个月或大约一年,我想一般还是可以合并处理(比如新的还款贷款带有远期部分)。特别是如果这样能让贷款升为第一顺位,银行通常不会太反对。

一方面糟糕,另一方面又不算糟糕的是,如果10年后利率反而更高,你又其实不想再融资,而贷款有不同期限的部分。“一方面糟糕”是因为这让再融资更麻烦。也许即将到期的贷款金额太小,拿不到好的房贷利率。也许第一顺位还被较长期贷款占据,限制了银行选择。“另一方面又不算糟糕”是因为较长期贷款可以继续按较优惠的条件运行。

因此,单从“和其他部分匹配”的角度来看,我觉得其实无所谓,反正你们已有不同的期限? 我们当时只有一个贷款,但我们看了利率锁定期到期后剩余的贷款金额(也要注意从什么时候开始还款。据我了解,利率锁定期从合同签订开始计算(?)——有疑问的话还是问顾问比较好。一般新建房屋还未完全提款时是不还款的,我们算账时通常减去大约一年,今天看来可能还是不够)。我们当时觉得至少15年比较安心。我其实希望10年后利率会更低,到时候会发现“其实没必要换”——但如果没有,我们还有几年时间慢慢等,继续还款,看看情况是否会改善。
 

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